結論：不動産査定額と売却費用の相場はこうなる
不動産の査定額を知るだけなら、無料の簡易査定で十分です。机上査定や訪問査定は0円で利用でき、2〜3日以内に査定額が分かります。一方、正式な不動産鑑定書が必要な場合は20万〜30万円かかりますが、一般的な売却ではほとんど使われません。
売却にかかる諸費用の総額は、売却価格の4〜6%が相場です。例えば3,200万円の物件なら約128万円、5,000万円なら約200万円が目安になります。主な内訳は仲介手数料・印紙税・登記費用で、これらは必須のコストです。
査定額を無料で知る方法と有料鑑定との違い
無料の簡易査定には、机上査定（物件情報のみで査定）と訪問査定（実際に物件を見て査定）の2種類があります。どちらも無料で、2〜3日で結果が出ます。
一方、有料の不動産鑑定書は20万〜30万円かかります。これは不動産鑑定士が国の基準に基づいて作成する正式な書類で、相続・裁判・公的手続きなど法的な根拠が必要な場面で求められます。
一般的な売却では、無料査定で十分です。複数社に査定を依頼することで相場感が掴めますし、その中から信頼できる会社を選べます。「相場を知りたい」「いくらで売れそうか見通しを立てたい」という目的なら、まず無料査定から始めましょう。
査定額だけで決めると失敗しやすい点
査定額が高いほど良いと思いがちですが、実はそうとは限りません。査定額はあくまで「この価格で売り出せば売れるだろう」という会社の見込みであって、成約を保証するものではないからです。
高すぎる査定額で売り出すと、「売れない価格」で時間を浪費するリスクがあります。市場相場より高いと買い手がつかず、結局値下げを繰り返すことになります。その間、固定資産税や管理費が積み上がり、売却期間が長引けば長引くほど総コストが増えていきます。
大切なのは、査定額の高さではなく、査定根拠と販売戦略をきちんと説明できる会社を選ぶことです。「なぜこの価格なのか」「どうやって買い手を見つけるのか」が明確な会社なら、現実的な価格で早期成約につながります。実際の成約価格は売出価格より5〜10%低くなることも珍しくありません。
不動産売却が初めてで「何から始めればいいか分からない」「信頼できる大手に任せたい」という方は、業界No.1の実績を持つ三井のリハウスの無料査定が選択肢になります。39年連続で売買実績1位を維持し、3か月以内の成約率が68%と高く、査定根拠と販売戦略を丁寧に説明してくれる点が特徴です。
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不動産売却にかかる費用の内訳
不動産売却の諸費用は、主に仲介手数料・印紙税・登記費用で構成されます。それぞれの相場を見ていきましょう。
仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。例えば売却価格が3,200万円なら、（3,200万円×3%＋6万円）＋消費税10%で約112万円、5,000万円なら約172万円が目安になります。
印紙税は売買契約書に貼る印紙代で、契約金額に応じて変わります。1,000万円超5,000万円以下なら通常10,000円ですが、軽減措置を利用すれば5,000円になります（令和9年3月31日まで）。5,000万円超1億円以下なら通常60,000円が30,000円に軽減されます。
登記費用は、抵当権抹消登記や住所変更登記にかかる司法書士報酬と登録免許税です。抵当権抹消なら2万〜5万円程度、住所変更登記なら1万〜3万円程度が一般的です。
これらを合計すると、諸費用総額は売却価格の4〜6%程度になります。3,200万円の物件なら128万〜192万円、5,000万円なら200万〜300万円が目安です。
よく見落とす追加コスト
上記の基本コストに加えて、物件の状況によっては以下のような追加コストが発生することがあります。
建物の解体費は、古家付き土地を更地にして売る場合に必要です。木造住宅なら100万〜200万円、鉄骨造や鉄筋コンクリート造なら200万〜300万円以上かかることもあります。
敷地の測量費は、境界が不明確な場合に必要です。隣地との境界を確定する確定測量は50万〜80万円程度かかります。測量をしないと売買契約でトラブルになる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。
残置物・廃棄物処分費は、家具や家電、不用品の処分にかかる費用です。一軒家なら10万〜50万円程度かかることもあります。売却前に整理しておくと、内覧時の印象も良くなります。
ハウスクリーニング費は任意ですが、室内を綺麗にしておくと内覧時の印象が良くなり、早期成約につながることがあります。費用は5万〜15万円程度です。
これらの追加コストは事前に見落としやすく、予算オーバーの原因になります。査定申込前に「解体が必要か」「測量が必要か」を確認し、予算に組み込んでおきましょう。
「安い」の定義：総額で見るか・手間コストで見るか
「費用を安くしたい」と言っても、何を優先するかで選択肢が変わります。総額を抑えたいのか、手間や時間のコストを減らしたいのか、まずは自分の優先順位を整理しましょう。
総額重視なら格安仲介が選択肢です。仲介手数料を半額や定額に設定している不動産会社を選べば、大手に比べて数十万円の節約になります。ただし、広告力や販売ネットワークは大手に劣るため、売却に時間がかかる可能性があります。
手間コスト重視なら大手仲介が向いています。仲介手数料は法律上限近辺ですが、全国ネットワークと広告力により、業界平均より短い期間で売却が進むケースが多いと言われています。担当者が書類作成・調整・スケジュール管理を代行してくれるため、売主自身の事務作業が大きく削減されます。
買取業者は仲介手数料がゼロになりますが、買取価格が市場相場の7〜8割になります。トータルで見ると手取り額が減る可能性が高いため、「即時現金化したい」「売却に時間をかけたくない」という緊急度が高い場合に限られます。
売却期間が長引くと、固定資産税・管理費・光熱費などの維持コストが積み上がります。仲介手数料を数十万円節約しても、売却期間が半年延びれば維持コストで相殺されてしまうこともあります。総額だけでなく、時間軸も含めて判断しましょう。
売却費用を安くする具体策
売却費用を少しでも抑えたい場合、以下の具体策が使えます。
まず、印紙税の軽減措置を利用しましょう。令和9年3月31日までは軽減税率が適用され、例えば1,000万円超5,000万円以下の契約なら5,000円で済みます（通常10,000円）。契約時期を調整できるなら、軽減期間内に契約を結ぶだけで節約になります。
次に、無料の簡易査定を活用して、有料の不動産鑑定を避けましょう。一般的な売却では無料査定で十分ですし、複数社に依頼すれば相場感も掴めます。有料鑑定は相続や裁判など公的手続きで必要な場合のみ検討しましょう。
仲介手数料の値引き交渉も一つの方法です。高額物件や複数物件の売却では、仲介手数料の値引き交渉の余地があると言われています。専任媒介契約を条件に値引きを提案する、あるいは格安仲介（手数料半額〜定額）を選択するのも手です。
買取業者を選択すれば仲介手数料がゼロになりますが、買取価格が市場相場の7〜8割になるため、総額では手取りが減る可能性があります。即時現金化が必要な場合や、売却に時間をかけたくない場合に限定して検討しましょう。
査定申込前に確認すべきこと
査定申込前に以下を確認しておくと、査定額と費用の精度が上がり、スムーズな売却につながります。
住宅ローン残債の確認は最優先です。残債が売却価格を上回ると（オーバーローン）、自己資金で補填しない限り売却できません。金融機関から残債証明書を取り寄せ、正確な残債額を把握しておきましょう。
登記簿謄本の確認も必要です。所有権が自分名義になっているか、抵当権が設定されているか、住所変更が必要かなどを確認します。登記簿謄本は法務局で取得できます（オンライン申請なら480円）。
物件の書類を揃えることも重要です。購入時の売買契約書、重要事項説明書、管理規約（マンションの場合）、固定資産税の納税通知書などを用意しておくと、査定がスムーズになります。
複数社に査定を依頼して相場感を掴みましょう。1社だけでは査定額が適正かどうか判断できません。3〜5社に依頼し、査定額だけでなく査定根拠と販売戦略も比較することで、信頼できる会社を見極められます。
仲介手数料を抑えるコツ
仲介手数料は売却費用の中で最も大きな割合を占めるため、ここを抑えられれば大きな節約になります。
高額物件や複数物件の売却では値引き交渉の余地があると言われています。売却価格が5,000万円を超えるような高額物件では、仲介手数料も170万円以上になるため、不動産会社側も値引きに応じやすい傾向があります。
専任媒介契約を条件に値引きを提案するのも一つの方法です。専任媒介契約は1社に絞って依頼する契約形態で、不動産会社にとっては確実に仲介手数料が入るメリットがあります。その代わりに手数料の値引きを交渉できる可能性があります。
格安仲介を選択すれば、仲介手数料を半額〜定額に抑えられます。例えば手数料半額の会社を選べば、売却価格3,200万円なら約56万円（通常約112万円）、5,000万円なら約86万円（通常約172万円）に抑えられます。ただし、広告力や販売ネットワークは大手に劣るため、売却期間が長引くリスクも考慮しましょう。
買取業者を選べば仲介手数料ゼロになりますが、買取価格が市場相場の7〜8割になります。例えば市場相場3,200万円の物件が2,400万円で買い取られると、仲介手数料約112万円を節約しても、売却価格の差額688万円の方が大きくなります。総額で見るとマイナスになることが多いため、慎重に判断しましょう。
代替案とのコスパ比較
不動産売却の方法は、大手仲介・格安仲介・買取業者の3つに大きく分けられます。それぞれの費用とメリットを比較してみましょう。
大手仲介（三井のリハウス等）は、仲介手数料が「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で法律上限近辺です。費用は高めですが、全国ネットワークと広告力により、業界平均より短い期間で売却が進むケースが多いと言われています。3か月以内に約6〜7割の物件が成約しているとされ、売却期間の短縮が期待できます。
格安仲介は、仲介手数料を半額〜定額に設定しています。例えば手数料半額なら、売却価格3,200万円で約56万円、5,000万円で約86万円と、大手に比べて大幅に節約できます。ただし、広告費を抑えているため販売力は限定的で、売却に時間がかかる可能性があります。
買取業者は、仲介手数料がゼロですが、買取価格が市場相場の7〜8割になります。売却価格3,200万円の物件なら2,400万〜2,560万円、5,000万円なら3,500万〜4,000万円が目安です。仲介手数料を節約しても、売却価格の差額が大きいため、総額では手取りが減ります。
費用優先ならこの代替・安心優先ならこの代替
費用優先なら、格安仲介または買取業者が選択肢です。格安仲介は仲介手数料を大幅に節約でき、買取業者は仲介手数料ゼロです。ただし、格安仲介は売却期間が長引く可能性があり、買取業者は売却価格が下がります。総額で見ると、格安仲介の方が手取りが多くなることが一般的です。
安心優先なら、大手仲介（三井のリハウス等）が向いています。仲介手数料は高めですが、業界No.1の実績とブランド力があり、口コミでは「対応が丁寧」「親切」「連絡がこまめ」などの評価が多く見られます。初めての不動産売却で「何から始めればいいか分からない」「失敗したくない」という心理が強い場合、大手の安心感が決め手になります。
バランス重視なら、一括査定で複数社を比較しましょう。大手・中小・格安仲介を同時に比較することで、査定額・サービス内容・手数料のバランスが取れた会社を見つけられます。
どれが正解かはケースで変わる
「どれが正解か」は、あなたの状況と優先順位によって変わります。
売却の緊急度が高い場合（転勤・離婚・相続など）は、即時現金化できる買取業者が選択肢です。ただし、売却価格が相場の7〜8割になるため、時間に余裕があるなら大手仲介の方が手取りが多くなります。
手数料の許容度が低い場合（総額を抑えたい）は、格安仲介が向いています。売却期間が長引くリスクを許容できるなら、手数料を半分以上節約できます。
サポートへの期待が高い場合（初めての売却・安心重視）は、大手仲介が向いています。担当者が書類作成・調整・スケジュール管理を代行してくれるため、売主自身の負担が軽減されます。
一律の正解はありません。「何を優先するか」を明確にして、自分に合った選択をしましょう。
不動産査定が向いている人・向いていない人
無料の不動産査定は、以下のような人に向いています。
向いている人は、売却を検討中で相場を知りたい層です。「いくらで売れそうか」「売却にどれくらい費用がかかるか」を把握したい場合、無料査定が最適です。複数社に依頼すれば相場感も掴めますし、信頼できる会社を選ぶ判断材料になります。
一方、向いていない人は、公的手続き（相続・裁判）で正式な鑑定書が必要な層です。この場合は無料査定ではなく、不動産鑑定士による有料鑑定（20万〜30万円）が必須になります。また、「売却する気はないが、とりあえず相場だけ知りたい」という場合は、査定を依頼しても営業電話がかかってくるだけなので、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」など公的なデータで相場を調べる方が適しています。
不動産売却が初めてで「信頼できる大手に任せたい」「業界No.1の実績がある会社を選びたい」という方は、三井のリハウスの無料査定が選択肢になります。39年連続で売買実績1位を維持し、360°サポート（建物・設備の総点検を基本無料で実施）やアフター保証（雨漏り・シロアリ・給排水管など一定期間の保証）により、引き渡し後のリスクも軽減できます。
まとめ：今日やることチェックリスト
不動産の査定額と売却費用の相場を把握したら、次のステップに進みましょう。
- 住宅ローン残債を確認：金融機関から残債証明書を取り寄せ、正確な残債額を把握する。
- 登記簿謄本を取得：所有権・抵当権の状況を確認する（法務局でオンライン申請可能）。
- 物件の書類を揃える：購入時の売買契約書、重要事項説明書、管理規約、固定資産税の納税通知書など。
- 複数社に無料査定を依頼：3〜5社に依頼し、査定額だけでなく査定根拠と販売戦略も比較する。
- 査定額と根拠を比較し、信頼できる会社を選ぶ：査定額の高さだけでなく、「なぜこの価格なのか」「どうやって買い手を見つけるのか」を明確に説明できる会社を選ぶ。
今日から始められるのは、まず無料査定の申込です。三井のリハウスなら1分で簡単に査定申込ができ、2〜3日以内に査定額が分かります。査定結果をもとに、売却の見通しを立てましょう。