結論：マンション売却の全体像と最短ルート
マンション売却は、大きく6つのステップで進みます。
Step1: 売却相談・条件整理 - 希望条件を整理し、資金計画を立てる Step2: 売却不動産の事前調査 - 不動産会社が物件を調査し、査定価格を提示 Step3: 媒介契約の締結 - 不動産会社と売却の契約を結ぶ Step4: 売却活動から購入申し込み - 広告・内覧を経て、購入希望者が現れる Step5: 売買契約の締結 - 重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印 Step6: 残代金受領と引渡し - 残代金を受け取り、鍵や書類を引き渡す
全体では3〜6か月が一般的です。人気エリアや駅近の物件なら3〜4か月、郊外や築古物件なら6か月以上かかることもあります。
最短ルートを狙うなら、以下の3つを意識しましょう。
- 大手仲介会社を選ぶ - 全国ネットワークと豊富な購入希望者データベースで成約率が高い
- 専任媒介契約を結ぶ - 1社に絞ることで販売活動が積極的になる
- 事前準備を充実させる - 住宅ローン残債の確認、内覧準備を早めに済ませる
これらを組み合わせることで、3〜4か月での売却完了が現実的になります。
まず最初にやること3つ
今日から始められるアクションは、以下の3つです。
1. 住宅ローン残債の確認
住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかどうかを確認しましょう。残債が売却見込み額を上回る場合は、自己資金または住み替えローンで補填する必要があります。金融機関に残債証明書を請求し、正確な金額を把握しておくと安心です。
2. 不動産会社への査定依頼
複数社に査定を依頼するか、信頼できる大手1社に絞るかを決めます。一括査定サイトを使えば複数社の見積もりを一度に取得できますが、大手1社に絞ることで担当者とのやり取りがスムーズになります。三井のリハウスのような実績のある会社なら、査定から引き渡しまでをワンストップで任せられます。
3. 売却資金計画の整理
売却希望価格、引越し時期、住み替え先の目処を立てます。売却と購入のタイミング調整が課題になる場合は、買取保証や住み替えサポートがある不動産会社を選ぶとリスクを減らせます。
かかる時間の目安
各ステップの所要時間は以下の通りです。
- 査定〜媒介契約: 1〜2週間
- 売却活動: 3〜6か月（物件条件・エリアで変動）
- 売買契約: 購入申込から約1週間
- 決済・引渡し: 売買契約から2〜3か月後
全体で3〜6か月が一般的です。売出価格が高すぎると長期化し、逆に安すぎると早く売れますが損をする可能性があります。不動産会社の査定を参考に、適正価格で売り出すことが重要です。
マンション売却の第一歩は、無料査定から始まります。売却可能価格を把握することで、資金計画が具体的になり、次のステップが見えてきます。不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込なら、39年連続売買実績1位の実績と360°サポートで、初めての売却でも安心して任せられます。
ステップ別の詳細手順
ここからは、6つのステップをそれぞれ詳しく解説します。
Step1: 売却相談・条件整理
最初にやるべきは、希望条件の整理と資金計画の立案です。
希望売却価格の目安を立てる
周辺相場、築年数、立地を参考に、「このくらいで売れそう」という目安を立てます。不動産ポータルサイトで同じエリア・同じ築年数のマンション価格を調べると、おおよその相場がつかめます。
売却時期・引越し時期を決める
「いつまでに売却を完了させたいか」を決めます。転勤や住み替えで期限がある場合は、逆算してスケジュールを組みましょう。3〜6か月の余裕を見ておくと、焦らずに売却活動ができます。
住宅ローン残債の確認と完済方法の検討
住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかを確認します。売却代金だけで完済できない場合は、自己資金または住み替えローンで補填する方法を検討します。
不動産会社への査定依頼
無料査定を申し込み、プロの目で物件価格を査定してもらいます。机上査定（簡易査定）と訪問査定があり、訪問査定のほうが正確な価格が分かります。
Step2: 売却不動産の事前調査
不動産会社が物件を調査し、査定価格を提示するステップです。
不動産会社による現地調査・周辺相場調査
担当者が実際に物件を訪問し、室内の状態、日当たり、眺望、設備などを確認します。同時に周辺の成約事例や相場も調査します。
登記簿謄本、測量図、管理規約などの確認
マンションの場合、管理規約、修繕履歴、管理費・修繕積立金の滞納がないかを確認します。これらの情報は、買主への重要事項説明で必要になります。
マンションの場合、管理状態・修繕履歴の確認
大規模修繕の履歴や今後の修繕計画があると、買主の安心につながり成約率が上がります。管理組合から資料を取り寄せておきましょう。
査定価格の提示と根拠の説明
調査結果をもとに、不動産会社が査定価格を提示します。「なぜこの価格なのか」という根拠も説明してもらい、納得した上で売出価格を決定します。
Step3: 媒介契約の締結
不動産会社と売却の契約を結ぶステップです。媒介契約には3種類あります。
専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い
- 専属専任媒介: 1社のみに依頼し、自分で買主を見つけることも禁止
- 専任媒介: 1社のみに依頼するが、自分で買主を見つけることは可能
- 一般媒介: 複数社に同時に依頼可能
専任媒介は1社に絞る代わりにレインズ登録義務あり
専任媒介または専属専任媒介を結ぶと、不動産会社はレインズ（不動産流通機構）への登録義務があります。レインズに登録されると、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるため、買主候補が増えます。
一般媒介は複数社に依頼可能だが販売活動が弱まることも
一般媒介は複数社に依頼できますが、各社とも「他社が決めるかもしれない」と考え、積極的な販売活動を控えることがあります。本気で売却活動をしてほしい場合は、専任媒介のほうが有利です。
媒介契約書の記載内容
売出価格、媒介期間（通常3か月）、仲介手数料（売買価格×3%+6万円+消費税）などが記載されます。内容を確認し、納得した上で署名・捺印します。
Step4: 売却活動から購入申し込み
不動産会社が広告を出し、内覧対応を経て、購入希望者が現れるステップです。
レインズ登録・自社サイト掲載・広告媒体への掲載
専任媒介の場合、不動産会社はレインズに登録し、自社サイトや不動産ポータルサイトに物件情報を掲載します。チラシやダイレクトメールで周辺住民にアプローチすることもあります。
内覧準備
内覧の印象が成約率に直結するため、清掃・整理整頓は必須です。特に水回り（キッチン、バスルーム、トイレ）と玄関は重点的に掃除しましょう。不要な荷物は片付け、部屋を広く見せることが大切です。
内覧対応
購入希望者が内覧に訪れます。不動産会社の担当者が同行し、物件の説明や質問対応を行います。売主は過度に同席せず、プロに任せたほうがスムーズです。
購入申込書の受領と条件交渉
購入希望者から購入申込書が提出されます。価格、手付金、決済日、引渡し時期などの条件を確認し、必要に応じて交渉します。値引き交渉は売出価格の5〜10%程度が一般的です。
Step5: 売買契約の締結
条件が合意に達したら、売買契約を結びます。
重要事項説明書の読み合わせ
不動産会社（宅地建物取引士）が重要事項説明書を読み上げ、物件の権利関係、法令上の制限、設備の状態などを説明します。分からない点は遠慮なく質問しましょう。
売買契約書の内容確認
瑕疵担保責任（契約不適合責任）、引渡し時期、特約事項（住宅ローン特約など）を確認します。住宅ローン特約がある場合、買主の融資が承認されないと契約が白紙撤回されることがあります。
署名・捺印と手付金の受領
契約内容に納得したら、売買契約書に署名・捺印します。このタイミングで買主から手付金（売買価格の10%程度）を受け取ります。
住宅ローン特約の有無を確認
買主が住宅ローンを利用する場合、融資承認が条件となる住宅ローン特約が付くことがあります。融資不承認の場合、契約が白紙撤回され、手付金は返還されます。
Step6: 残代金受領と引渡し
売買契約から2〜3か月後、決済・引渡しを行います。
残代金の受領
売買価格から手付金を差し引いた残代金を買主から受け取ります。通常は銀行で行われ、買主の住宅ローン実行と同時に行われることが多いです。
仲介手数料・登記費用の支払い
残代金受領と同時に、不動産会社への仲介手数料、司法書士への登記費用を支払います。
固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
引渡し日を基準に、固定資産税、管理費、修繕積立金を日割り計算して精算します。売主と買主でそれぞれの負担分を調整します。
抵当権抹消手続き
住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消手続きを行います。金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士が登記手続きを代行します。
鍵・管理規約・パンフレット・設備保証書の引渡し
鍵一式、管理規約、マンションのパンフレット、付帯設備（エアコン、給湯器など）の保証書・取扱説明書を買主に引き渡します。これでマンション売却が完了します。
よくある詰まりポイントと回避策
初めての売却では、以下のような点で躓きやすいです。先回りして対策しておきましょう。
住宅ローン残債がある場合の対処法
最も多い詰まりポイントが、住宅ローン残債の処理です。
売却代金で完済が原則
住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済することが原則です。完済できないと、抵当権を抹消できず、買主に所有権を移転できません。
売却代金だけで完済できない場合
売却代金だけで完済できない場合は、以下の方法で補填します。
- 自己資金で補填: 貯蓄から不足分を補う
- 住み替えローン: 新居購入時のローンに残債を上乗せする
抵当権抹消手続きは金融機関の許可が必要
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消書類が発行されます。この書類を使って、司法書士が抵当権抹消登記を行います。
完済のタイミングは決済日
残代金受領と住宅ローン完済は、同じ日に行います。買主から受け取った残代金で、その場でローンを完済し、抵当権抹消手続きを進めます。
内覧準備と対応で失敗しないコツ
内覧の印象が成約率を大きく左右します。
清掃・整理整頓は必須
特に水回り（キッチン、バスルーム、トイレ）と玄関は、買主が最も注目する場所です。プロのハウスクリーニングを利用するのも効果的です。
不要な荷物は片付け、部屋を広く見せる
荷物が多いと部屋が狭く見えます。使っていないものは段ボールに詰めて、別の場所に保管するか、トランクルームを利用しましょう。
内覧時は不動産会社に任せる
売主が過度に同席すると、買主が自由に見られず、質問もしにくくなります。不動産会社の担当者に任せ、必要なときだけ対応するスタンスがベストです。
物件写真撮影は内覧準備後に行う
不動産ポータルサイトに掲載する写真は、清掃・整理整頓後に撮影します。第一印象が良い写真は、内覧希望者を増やす効果があります。
購入申込書の条件交渉で注意すること
購入申込書が提出されたら、条件を慎重に確認しましょう。
価格・手付金・決済日・引渡し時期などの条件を確認
購入申込書には、希望購入価格、手付金額、決済日、引渡し時期が記載されています。自分の都合と合わない場合は、交渉が必要です。
値引き交渉は売出価格の5〜10%程度が一般的
買主から値引き要求があった場合、売出価格の5〜10%程度の値引きが一般的です。これを超える値引きは、売却損につながる可能性があります。
住宅ローン特約がある場合のリスク
買主が住宅ローンを利用する場合、融資不承認で契約が白紙撤回されることがあります。この期間中は、他の購入希望者を断ることになるため、機会損失のリスクがあります。
不動産会社と相談しながら条件調整
条件交渉は、不動産会社の担当者と相談しながら進めます。プロの視点から「この条件は受け入れるべきか」「もう少し交渉すべきか」のアドバイスを受けられます。
事前に確認しておきたいこと
売却を始める前に、以下の点を理解しておくと、期待値のズレを防げます。
査定価格＝売れる価格ではない
査定価格と実際の成約価格は、必ずしも一致しません。
査定価格は売却可能性がある価格の目安
不動産会社が提示する査定価格は、「このくらいで売れる可能性がある」という目安です。確実に売れる価格ではありません。
実際の売出価格は売主が決定
査定価格を参考に、売主が売出価格を決めます。高めに設定して様子を見る、適正価格で早期売却を狙うなど、戦略は自由です。
成約価格は買主との交渉で決まる
実際の成約価格は、買主との交渉で決まります。売出価格より5〜10%低くなることもあれば、売出価格そのままで成約することもあります。
売却期間はこうやって変わる
売却期間は、物件条件やエリアによって大きく変動します。
人気エリア・駅近・築浅は3〜4か月で成約しやすい
都心部、駅徒歩5分以内、築10年以内といった好条件の物件は、3〜4か月で成約するケースが多いです。
郊外・駅遠・築古は6か月以上かかることも
郊外、駅徒歩15分以上、築30年以上といった物件は、買主が見つかるまでに6か月以上かかることもあります。
売出価格が高すぎると長期化
売出価格が相場より高すぎると、内覧希望者が減り、売却期間が長期化します。不動産会社の査定を参考に、適正価格で売り出すことが重要です。
専任媒介は販売活動が積極的で成約が早い傾向
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社が「自分が決める」という意識で積極的に販売活動を行います。一般媒介より成約が早い傾向があります。
共有名義の場合の注意点
夫婦共有名義や相続で複数人が共有している場合、特別な手続きが必要です。
共有名義の場合、名義人全員の意思確認が必要
共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。1人でも反対すると、売却できません。
売買契約・決済時に名義人全員が同席または委任状が必要
売買契約や決済には、名義人全員が同席するか、委任状を用意する必要があります。遠方に住んでいる名義人がいる場合は、早めに調整しましょう。
離婚による財産分与の場合、早期の意思確認が重要
離婚に伴う財産分与で共有不動産を売却する場合、感情的な対立が障害になることがあります。早めに弁護士や不動産会社に相談し、スムーズに進める準備をしておきましょう。
マンション売却が向いている人・向いていない人
マンション売却は、すべての人に適した選択肢ではありません。自分の状況と照らし合わせて判断しましょう。
向いている人
- 住み替え・転勤・相続で売却が必要な層: 明確な理由があり、売却を進める必要がある方
- 3〜6か月の時間的余裕がある層: 適正価格で売却するには、ある程度の時間が必要
- 適正価格で売却したい層: 安売りせず、相場に見合った価格で売りたい方
- サポートを求める層: 初めての売却で、プロに任せたい方
向いていない人
- 即時現金化が必要な層: 1〜2か月以内に現金が必要な場合は、買取業者のほうが早い
- 売却価格にこだわりすぎる層: 相場を無視した高値を望むと、いつまでも売れない
- 自分で全て進めたい層: 不動産会社を挟まず、個人間取引で進めたい方（リスクが高い）
まとめ：今日から始める最短の一歩
マンション売却の流れが分かったら、今日から始められることを実行しましょう。
1. 住宅ローン残債を確認
金融機関に残債証明書を請求し、正確な金額を把握します。売却代金で完済できるかを確認しましょう。
2. 不動産会社に無料査定を依頼
信頼できる不動産会社に査定を依頼し、売却可能価格を確認します。査定は無料で、訪問査定のほうが正確な価格が分かります。
3. 売却資金計画を整理
売却希望価格、引越し時期、住み替え先の目処を立てます。売却と購入のタイミング調整が必要な場合は、買取保証や住み替えサポートがある不動産会社を選びましょう。
マンション売却の成功は、最初の一歩から始まります。三井のリハウスでスピード無料査定！確かな経験と実績で安心の不動産査定。なら、39年連続売買実績1位の実績とワンストップサポートで、査定から引き渡しまでを一貫して任せられます。まずは無料査定で、自分のマンションがいくらで売れるかを確認してみましょう。