結論：年収400万円で注文住宅は建てられるか
年収400万円で注文住宅を建てることは可能です。年収倍率7.0倍で計算すると、借入額の目安は2,800万円程度となります。ただし、すでに土地を所有しているかどうかで、予算の使い方が大きく変わります。
土地を所有している場合、予算2,800万円を建物費用に全額充てられるため、注文住宅を建てる選択肢が現実的です。土地を購入する場合は、土地代と建物費用のバランスを考える必要があり、年収倍率7.6倍で予算3,040万円程度が目安となります。
もし予算的に厳しい場合は、建売住宅（年収倍率6.6倍、予算2,640万円）や中古住宅＋リノベーションといった代替案も検討しましょう。
YESならこのルート（土地あり／土地なし別）
具体的な実現可能パターンを見ていきましょう。
土地あり：予算を建物費用に集中 すでに土地を所有している場合、借入額2,800万円を建物費用に全額充てられます。金利1.49％、35年返済で月7万円の返済なら、借入額2,289万円が目安です。月々の返済額を調整しながら、予算内で理想の家を建てられます。
土地なし：土地付き注文住宅で予算3,040万円 土地を購入する場合、年収倍率7.6倍で予算3,040万円程度が目安です。例えば、土地1,000万円＋建物2,000万円といったバランスで計画を立てます。頭金を入れるか、配偶者との収入合算を検討することで、借入額を増やすことも可能です。
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判定の前提：この3点を確認
注文住宅を建てられるかどうかを判定するには、以下の3点を確認しましょう。
①土地の有無（すでに所有しているか、これから購入するか） 土地を所有している場合、予算をすべて建物費用に充てられるため、選択肢が広がります。土地を購入する場合は、土地代と建物費用のバランスを慎重に考える必要があります。
②手取り収入（年収400万円の場合、手取り320万円程度） 住宅ローンの返済負担率は、手取り収入をベースに計算します。年収400万円の場合、手取りは約320万円と見積もるのが一般的です。
③返済負担率の目安（手取り収入の20～25%、年間64～80万円） 返済負担率は手取り収入の20～25%が目安です。手取り320万円の場合、年間64～80万円（月5.3～6.7万円）以内なら、無理のない返済が可能と言われています。
かんたん条件診断：年収400万円の壁は本当か
「年収400万円では注文住宅を建てられない」という噂を耳にしたことがあるかもしれません。しかし、これは必ずしも正しくありません。年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組むことも可能です。
ただし、返済負担率が高くなるため、手取り収入の25%以内に収まるか確認が必要です。また、年収倍率はあくまで目安であり、勤続年数や他の借入状況、家族構成が審査に影響します。
必須っぽく見える条件（でも実はケース差がある）
一見必須に見える条件も、実はケースバイケースです。
頭金が必須と思われがちだが、フルローンも可能（ただし審査が厳しくなる） 頭金なしで全額を借り入れるフルローンも、制度上は可能です。ただし、融資率が高くなるため、金利が上がったり、審査が厳しくなったりします。総額の1～2割（300～600万円程度）を頭金として用意できると、審査に通りやすくなります。
勤続年数3年以上が目安だが、1年でも審査に通るケースあり 多くの金融機関では勤続年数3年以上を目安としていますが、1年でも審査に通るケースがあります。勤務先の安定性や他の借入状況、年収の推移などが総合的に判断されます。
配偶者の収入合算で借入額を増やせる 夫婦共働きの場合、配偶者の収入を合算することで、借入可能額を増やせます。例えば、夫の年収400万円＋妻の年収300万円で合計700万円とすれば、借入額の目安は4,900万円程度に増えます。
よくある勘違い条件
誤解されやすい条件を正しく理解しましょう。
年収400万円台でも注文住宅は不可能ではなく、エリアや条件次第で可能 地方や郊外エリアでは、土地代が安いため、年収400万円でも注文住宅を建てやすくなります。都市部でも、土地を所有している場合や、コンパクトな家を建てる場合は実現可能です。
年収倍率7倍以上は無謀ではなく、全国平均でも土地付き注文住宅は7.6倍 全国平均を見ると、土地付き注文住宅の年収倍率は7.6倍です。年収倍率7倍以上が無謀というわけではなく、多くの人が同じような倍率で家を建てています。
返済負担率25%以内なら無理のない返済が可能 手取り収入の25%以内であれば、無理のない返済が可能と言われています。年収400万円（手取り320万円）の場合、年間80万円（月6.7万円）以内なら、生活費とのバランスを保ちながら返済できます。
条件別のおすすめパターン
あなたの状況に応じて、最適なパターンを選びましょう。
土地あり：予算を建物費用に集中
土地を所有している場合、借入額2,800万円を建物費用に全額充てられます。
月7万円返済なら2,289万円の借入が目安 金利1.49％、35年返済で月7万円の返済なら、借入額2,289万円が目安です。この金額で、30坪程度の木造住宅を建てることができます。
まどりLABOで土地形状を入力し、予算内のプランをシミュレーション 土地の形状や広さを入力すれば、AIが約3分で複数の間取りプランを提示。予算内で理想の家が建つか、具体的にイメージできます。
土地なし：土地付き注文住宅で予算3,040万円
土地を購入する場合、年収倍率7.6倍で予算3,040万円程度が目安です。
土地代と建物費用のバランスを考える（土地1,000万円、建物2,000万円など） 例えば、郊外エリアで土地1,000万円、建物2,000万円といったバランスで計画を立てます。土地代を抑えることで、建物にかける予算を確保できます。
頭金を入れるか収入合算を検討 頭金300万円を入れれば、借入額を2,740万円に抑えられます。配偶者との収入合算を検討すれば、借入額を増やすことも可能です。
安心優先：返済負担率20%以内で計画
無理のない返済を重視する場合、返済負担率20%以内で計画しましょう。
手取り320万円×20%＝年間64万円、月5.3万円の返済 手取り320万円×20%＝年間64万円（月5.3万円）以内に抑えることで、生活費に余裕を持たせられます。
借入額1,700万円程度が目安（金利1.5%、35年返済） 金利1.5%、35年返済で月5.3万円の返済なら、借入額1,700万円程度が目安です。頭金を多めに入れるか、建物費用を抑える工夫が必要です。
頭金を多めに入れるか、建物費用を抑える 頭金を多めに用意するか、建物の広さやグレードを調整して費用を抑えましょう。コンパクトな家でも、間取りの工夫次第で快適に暮らせます。
当てはまらない場合の代替案
注文住宅が難しい場合、以下の選択肢を検討しましょう。
直接代替：建売住宅で予算2,640万円
注文住宅の代わりに建売住宅を選ぶ選択肢です。
建売住宅の年収倍率6.6倍で借入額2,640万円 建売住宅の年収倍率は6.6倍で、年収400万円なら借入額2,640万円が目安です。注文住宅より予算を抑えられます。
総額が明確で追加コストが少ない 建売住宅は、総額が明確で追加コストが少ないのがメリット。完成済みの物件を購入するため、予算オーバーのリスクが低くなります。
間取りの自由度は低いが、すぐに入居できる 間取りや仕様の変更はできませんが、すぐに入居できるのが大きな利点です。引っ越しを急いでいる場合に適しています。
間接代替：中古住宅＋リノベーション
別アプローチで理想の住まいを実現する方法です。
中古住宅1,500万円＋リノベーション500万円＝総額2,000万円 中古住宅を安く購入し、リノベーションで自分好みに仕上げる方法です。総額を2,000万円程度に抑えられます。
立地優先で中古物件を選び、内装を自分好みに 駅近や学区など、立地を優先して中古物件を選び、内装を自分好みにリノベーション。注文住宅より低予算で、理想の住まいに近づけます。
築年数や耐震性を慎重に確認 中古住宅を選ぶ際は、築年数や耐震性を慎重に確認しましょう。1981年以降の新耐震基準を満たしているか、リフォーム履歴はどうかなど、専門家のチェックを受けることをおすすめします。
現状維持が合理的なケース
無理に家を買う必要がない場合もあります。
転勤や転職の可能性が高い 数年以内に転勤や転職の可能性が高い場合、賃貸のまま様子を見る方が合理的です。
子供の独立など家族構成の変化が予想される 子供が独立する時期が近い場合、家族構成の変化を見越して、住宅購入を先延ばしにする選択もあります。
賃貸のまま貯蓄を続け、数年後に頭金を増やす方が合理的 今すぐ購入するより、数年間貯蓄を続けて頭金を増やし、借入額を減らす方が、長期的には得になるケースもあります。
注意点：年収400万円で見落としがちなリスク
失敗を防ぐため、以下の注意点を押さえておきましょう。
返済負担率が高すぎると生活が苦しくなる 返済負担率が手取り収入の30%を超えると、生活費が圧迫され、急な出費に対応できなくなります。子供の教育費や老後資金の積み立ても考慮しましょう。
固定資産税、修繕費など、ローン以外の費用も考慮 住宅を所有すると、固定資産税（年間10～15万円程度）や修繕費（年間10～20万円程度）がかかります。ローン返済だけでなく、これらの費用も予算に含めておきましょう。
金利上昇リスクを考え、固定金利も検討 変動金利は金利が低いですが、将来金利が上昇するリスクがあります。固定金利なら、返済額が変わらないため、長期的な計画を立てやすくなります。
まとめ：年収400万円で注文住宅を建てるための次の一手
年収400万円で注文住宅を建てることは可能です。以下のステップで、具体的な計画を立てましょう。
①土地の有無と手取り収入を確認 まず、土地を所有しているか、手取り収入がいくらかを確認します。これにより、予算の使い方が決まります。
②まどりLABOで間取りと概算費用をシミュレーション 土地情報と希望条件を入力すれば、AIが約3分で間取りと概算費用を提示。予算内で理想の家が建つか、具体的にイメージできます。
③複数社から見積もりを取り、返済負担率を確認 複数のハウスメーカー・工務店から見積もりを取り、返済負担率が手取り収入の20～25%以内に収まるか確認しましょう。
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