投資用中古マンション売却の全体スケジュール
投資用中古マンションの売却は、居住用物件とは異なる特有の流れと注意点があります。入居者がいる状態での「オーナーチェンジ」売却か、空室にしてから売却するかで、スケジュールや価格、買主層が大きく変わります。
この記事の要点
- 準備から決済まで約4～6ヶ月が標準的な期間
- 短期譲渡（5年以内）は税率39.63%、長期譲渡（5年超）は20.315%で、投資用は3,000万円特別控除が使えない
- オーナーチェンジ売却は確実性が高いが価格は5～10%低め、空室売却は高値期待できるが売却期間が長引くリスクあり
- 減価償却費を累計した後の取得費で譲渡所得を計算するため、税務計算に注意が必要
- 賃貸借契約と敷金は新オーナーに自動承継されるが、書面通知と管理会社の再契約が必要
(1) 準備から決済までの期間目安
投資用中古マンション売却の全体スケジュールは以下の通りです。
| 期間 | 主な作業内容 | 所要期間 |
|---|---|---|
| 準備期間 | 売却タイミング検討、税務最適化、方針決定 | 1～2週間 |
| 査定・戦略決定 | 複数社査定、価格設定、投資家向け訴求 | 1ヶ月 |
| 売却活動・契約 | 内覧対応、価格交渉、売買契約締結 | 2～3ヶ月 |
| 引継ぎ・決済 | 賃貸借契約引継ぎ、残代金決済、登記 | 1ヶ月 |
(2) 投資用と居住用の売却の違い
投資用マンションの売却は、居住用とは以下の点で異なります。
主な違い
- 査定方法：収益還元法（利回り）で評価される
- 買主層：投資家が中心（実需層は限定的）
- 税制：3,000万円特別控除などの居住用特例が使えない
- 引継ぎ：賃貸借契約・敷金・管理会社契約の引継ぎが必要
- 書類：レントロール（賃貸借条件一覧）、修繕履歴の提示が求められる
売却タイミングの検討と税務最適化（準備期間）
(1) 保有年数と譲渡所得税率の関係
投資用マンション売却時、保有期間によって税率が大きく異なります。譲渡した年の1月1日時点での所有期間で判定されます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
投資用物件は居住用の3,000万円特別控除が適用できないため、保有年数と税率の関係が非常に重要です。可能であれば、5年超まで保有してから売却する方が税負担を半減できます。
(2) 減価償却期間と売却益の見積もり
投資用マンションは毎年減価償却費を経費計上しているため、取得費の計算に注意が必要です。
減価償却費の計算
- RC造マンション：耐用年数47年、定額法で毎年約2.1%ずつ償却
- 中古マンション：残存耐用年数で計算（簡便法：(47年-経過年数)+経過年数×20%）
取得費の計算式
取得費 = 購入価格 - 減価償却累計額
減価償却により取得費が減少するため、売却益（譲渡所得）が増加し、税負担が大きくなる傾向があります。確定申告書の減価償却費計算明細を保管しておくことが重要です。
出典：国税庁「減価償却資産」
(3) 売却方針の決定（オーナーチェンジvs空室売却）
投資用中古マンションの売却方法は大きく2つあります。
オーナーチェンジ売却
- メリット：入居者がいるため安定収益を重視する投資家に訴求、確実に売れやすい
- デメリット：価格は空室より5～10%低くなる傾向、賃貸借契約の引継ぎ手続きが必要
- 適した人：早期売却を優先、入居者との立ち退き交渉を避けたい
空室売却
- メリット：実需層（自己居住）にも訴求でき、高値での売却可能性あり
- デメリット：売却期間が長引くリスク、立ち退き交渉と原状回復費用が必要
- 適した人：高値売却を優先、売却期間に余裕がある
査定依頼と販売戦略の決定（1ヶ月）
(1) 複数の不動産会社に査定依頼
投資用マンションの査定は、収益還元法による評価が中心です。複数社（3～5社）に査定を依頼し、以下を確認します。
- 表面利回り：年間賃料収入 ÷ 物件価格
- 実質利回り：(年間賃料収入 - 諸経費) ÷ 物件価格
- 周辺相場：同じエリア・同じ利回りの類似物件の価格
投資用物件は、利回りが高いほど魅力的とされますが、価格を下げすぎると損失が大きくなるため、バランスが重要です。
(2) 利回り重視の価格設定
投資家は利回りを重視するため、価格設定は以下の観点で行います。
価格設定の目安
- 表面利回り5～7%：都心部の中古マンション
- 表面利回り7～10%：郊外・地方の中古マンション
例：年間賃料60万円の物件の場合
- 利回り6%で設定 → 売却価格1,000万円
- 利回り7%で設定 → 売却価格857万円
(3) 投資家向けと実需向けの訴求の違い
投資家向け訴求（オーナーチェンジ）
- 利回り、入居率、賃料水準を前面に
- レントロール（賃貸借条件一覧）、修繕履歴の提示
- 管理会社の実績、管理費・修繕積立金の適正性
実需向け訴求（空室売却）
- 立地、間取り、リフォーム状況を前面に
- 住環境、学区、利便性の強調
- 内覧時の清掃・ホームステージング
売却活動と契約締結（2～3ヶ月）
(1) 購入希望者の内覧対応
オーナーチェンジの場合
- 入居者がいるため内覧は外観・共用部のみ
- 室内写真、間取り図、設備仕様書で補完
- 入居者のプライバシーに配慮
空室の場合
- 室内を清掃・整理整頓し、好印象を与える
- リフォーム済みなら設備の新しさをアピール
- 管理組合の運営状況、修繕計画を説明
(2) 売買契約と重要事項説明
購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。重要事項説明では以下を確認します。
- 物件の権利関係（所有権、抵当権の有無）
- 管理費・修繕積立金の滞納有無
- 賃貸借契約の内容（家賃、敷金、契約期間）
- 修繕履歴と今後の大規模修繕予定
(3) 手付金の受領と解約リスク
売買契約時、買主から手付金（売買価格の5～10%）を受領します。手付金は解約時の違約金として機能します。
- 買主の解約：手付金を放棄
- 売主の解約：手付金の倍額を買主に支払う
契約後の解約リスクを避けるため、買主の住宅ローン事前審査承認を確認しておくことが重要です。
オーナーチェンジの場合の引継ぎ手続き（1ヶ月）
(1) 入居者への通知と同意
オーナーチェンジの場合、賃貸借契約は新オーナーに自動承継されます。入居者の同意は不要ですが、書面での通知は必須です。
通知内容
- 所有者変更の事実
- 新オーナーの氏名・連絡先
- 家賃振込先の変更（該当する場合）
- 敷金の引継ぎに関する説明
通知は売買契約後、決済前に行います。
(2) 賃貸借契約書と敷金の引継ぎ
賃貸借契約書、敷金・保証金は新オーナーに引き継がれます。
引継ぎ事項
- 賃貸借契約書の原本
- 敷金・保証金の額（売買契約書に明記）
- 家賃の入金状況（滞納の有無）
- 原状回復の特約内容
敷金は決済時に売主から買主へ清算されます。例えば、敷金30万円を預かっている場合、買主から売主へ30万円が支払われます。
(3) 管理会社との契約変更
賃貸管理を委託している場合、管理会社との契約は新オーナーと再契約が必要です。
手続き
- 旧契約の解約通知（1～3ヶ月前）
- 新オーナーと管理会社の新規契約
- 管理会社への引継ぎ（入居者情報、家賃収納状況、修繕履歴）
管理会社が変わる場合は、入居者への通知も必要です。
決済・引き渡しと税務申告
(1) 残代金決済と所有権移転登記
売買契約から約1ヶ月後、残代金決済と引き渡しを行います。
決済当日の流れ
- 買主から残代金の支払い（売買価格 - 手付金）
- 売主の住宅ローン残債を一括返済（該当する場合）
- 抵当権抹消登記の手続き
- 所有権移転登記の手続き（司法書士が対応）
- 鍵、賃貸借契約書、管理資料の引き渡し
出典：法務局「不動産登記の手続き」（参考URL）
(2) 譲渡所得税の計算方法
投資用マンション売却時の譲渡所得税は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費 = 購入価格 - 減価償却累計額
計算例
- 売却価格：2,000万円
- 購入価格：2,500万円（10年前）
- 減価償却累計額：500万円（建物部分1,500万円 × 2.1% × 10年 = 315万円 + 土地部分減価なし）
- 譲渡費用：100万円（仲介手数料など）
取得費 = 2,500万円 - 500万円 = 2,000万円
譲渡所得 = 2,000万円 - (2,000万円 + 100万円) = -100万円（譲渡損失）
この場合、譲渡所得税は発生しません。
(3) 確定申告のタイミングと必要書類
投資用マンションを売却した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
必要書類
- 確定申告書（第一表、第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 取得時・売却時の領収書
- 減価償却費計算明細書（過去の確定申告書）
- 登記事項証明書
出典：国税庁「不動産所得」
まとめ
投資用中古マンション売却では、保有期間5年超で税率が約半分になるため、売却タイミングが重要です。オーナーチェンジ売却は確実性が高いですが価格は5～10%低め、空室売却は高値期待できますが売却期間が長引くリスクがあります。
減価償却費を累計した後の取得費で譲渡所得を計算するため、税務計算には注意が必要です。確定申告書の減価償却費計算明細を保管し、正確な取得費を把握しておきましょう。
賃貸借契約と敷金は新オーナーに自動承継されますが、入居者への書面通知と管理会社の再契約は必須です。スムーズな引継ぎのため、早めに準備を進めることをおすすめします。