住み替えで中古戸建てを購入する流れを正しく理解する
住み替えで中古戸建てを購入する場合、現在の住まいの売却と新居の購入を同時に進める必要があり、タイミング調整が最も重要な課題となります。売却先行か購入先行かの選択、つなぎ融資やダブルローンの検討、仮住まいの必要性など、住み替え特有の課題を理解しておくことが円滑な住み替えの鍵となります。
この記事のポイント
- 売却先行は資金計画が立てやすいが仮住まいが必要になる可能性がある
- 購入先行は理想の物件を確保できるがつなぎ融資やダブルローンの金利負担が発生
- 買い替えローンは残債と新規借入を合算して審査するため通常より厳しい
- 売却と購入の決済順序を調整し、仮住まいを避ける同時決済が理想的
- 中古戸建ては築年数により住宅ローン控除の適用要件が異なる
1. 住み替え購入中古戸建ての流れ・スケジュール全体像
(1) 住み替え購入の特徴
住み替えで中古戸建てを購入する場合、以下の特徴があります。
| 項目 | 通常の購入 | 住み替え購入 |
|---|---|---|
| 資金源 | 自己資金＋住宅ローン | 売却代金＋自己資金＋住宅ローン |
| タイミング調整 | 購入のみ考慮 | 売却と購入の両方を調整 |
| ローン審査 | 新規借入のみ | 残債＋新規借入を合算審査 |
| 引越し | 1回 | 仮住まい経由で2回の可能性 |
(2) 売却と購入の同時進行
住み替えには「売却先行」と「購入先行」の2つのパターンがあります。
売却先行
- メリット: 確実な資金計画、売却を急がず適正価格で売れる
- デメリット: 仮住まいが必要、引越しが2回必要、仮住まい費用がかさむ
購入先行
- メリット: 理想の住まいをじっくり探せる、引越しが1回で済む、仮住まい不要
- デメリット: つなぎ融資が必要、売却を急ぐと安値で売ることになる、ダブルローンのリスク
(3) 所要期間の目安
住み替え購入の所要期間は、売却活動開始から購入完了まで3～6ヶ月が一般的です（国土交通省「不動産取引の流れ」）。
- 売却活動開始＋物件探し（1～3ヶ月）
- 売買契約（売却・購入）（準備期間1～2週間）
- 住宅ローン審査（1～2ヶ月）
- 決済・引き渡し（契約から1～2ヶ月後）
2. 物件探しと買い替えローンの検討
(1) 売却価格と購入予算のバランス
住み替えの購入予算は、売却予想価格と住宅ローン残債のバランスで決まります。
購入予算の計算例
売却予想価格: 3,500万円
住宅ローン残債: 2,000万円
売却手取り額: 1,500万円（仲介手数料等を除く）
自己資金: 500万円
新規借入上限: 3,000万円
購入予算: 5,000万円（1,500万円＋500万円＋3,000万円）
(2) 買い替えローンの活用
買い替えローンは、売却物件のローン残債と新居の購入資金を一本化して借り入れる住宅ローンです。
買い替えローンの特徴
- 残債と新規借入を合算して審査
- 売却価格が確定していない段階では仮の価格で審査
- 通常の住宅ローンより審査が厳しい
- 金利は通常の住宅ローンと同程度
審査のポイント
- 年収に対する返済比率（通常35%以内）
- 売却物件の査定価格の妥当性
- 購入物件の担保評価
(3) 中古戸建て特有の確認事項
中古戸建てを購入する際は、以下の項目を確認することが重要です（国土交通省「既存住宅の売買時の情報提供」）。
- 建物状況調査（インスペクション）の実施有無
- 雨漏り、シロアリ被害の有無
- 境界確定の有無
- 耐震基準適合証明書の取得可否
- 建築確認通知書・検査済証の有無
3. 住宅ローン審査と売却物件との調整
(1) 残債と新規借入の審査
買い替えローンの審査では、売却物件のローン残債と新居の購入資金を合算した金額が審査対象となります。
審査の流れ
- 売却物件の査定価格確認
- 住宅ローン残債の確認
- 購入物件の価格と担保評価
- 年収・勤続年数・信用情報の確認
- 返済比率の計算（年収の35%以内が目安）
事前に複数の金融機関で仮審査を受けることが推奨されます。
(2) つなぎ融資の検討
購入先行で資金が不足する場合、つなぎ融資を利用することができます。
つなぎ融資の特徴
- 売却代金が入るまでの短期融資（数ヶ月～1年程度）
- 金利が高め（年2～4%程度）
- 売却代金で一括返済が前提
利用の判断基準
- 売却見込みが確実か
- 金利負担に耐えられるか
- 売却が長引いた場合のリスク許容度
(3) ダブルローンのリスク
売却物件のローンを完済せずに新居のローンを組むと、一時的にダブルローン状態になります。
ダブルローンのリスク
- 月々の返済額が2倍になる
- 売却が長引くと資金繰りが悪化
- 返済比率が高くなり、新規借入の審査が厳しくなる
できるだけ売却と購入の決済を同日に行い、ダブルローン期間を最小限にすることが推奨されます。
4. 売買契約と引き渡し条件の交渉
(1) 購入契約のタイミング
購入契約のタイミングは、売却契約の進行状況に合わせて調整します。
売却先行の場合
- 売却契約が成立してから購入契約を締結
- 売却代金の入金が確実になった時点で購入を進める
購入先行の場合
- 購入契約を先に締結
- 売却が遅れた場合のリスクを考慮してつなぎ融資を検討
(2) 売却契約との調整
売却と購入の契約を同時期に進める場合、引き渡し時期を調整することが重要です。
調整のポイント
- 売却物件の引き渡し日と購入物件の引き渡し日を同日または近い日に設定
- 売却が遅れた場合の購入契約の解除条件を盛り込む
- 買い替え特約の活用（ただし売主にリスクがある）
(3) 引き渡し時期の交渉
購入物件の引き渡し時期は、売主との交渉により調整できます。
交渉のポイント
- 売却物件の引き渡し時期に合わせて、購入物件の引き渡し時期を調整
- 売主の都合もあるため、早めの相談が重要
- 引き渡し時期の延期が難しい場合は、仮住まいを検討
5. 決済・引き渡しとタイミング調整
(1) 売却と購入の決済順序
売却と購入の決済を同日に行う「同時決済」が理想的です。
同時決済の流れ
- 午前: 売却物件の決済（売買代金受領、ローン完済、抵当権抹消）
- 午後: 購入物件の決済（売買代金支払い、新規ローン実行、所有権移転登記）
これにより、仮住まいを避け、引越しが1回で済みます。
(2) 引越しのタイミング
売却先行の場合
- 売却物件の引き渡し前に引越し
- 仮住まいに一時滞在
- 購入物件の引き渡し後に仮住まいから引越し
購入先行の場合
- 購入物件の引き渡し後に引越し
- 売却物件の引き渡しまで並行して所有
同時決済の場合
- 売却物件の引き渡しと購入物件の引き渡しを同日に設定
- 引越しは引き渡し前後の週末などを利用
(3) 仮住まいの必要性
売却と購入のタイミングがずれる場合、仮住まいが必要になります。
仮住まい費用の例
- 賃貸マンション（月10～20万円）
- ウィークリーマンション（月20～30万円）
- 実家や親戚宅への一時滞在
- 引越し費用（2回分）
- 家具の一時保管費用
引渡し時期を調整し、できるだけ仮住まいを避けることが費用節約につながります。
6. 住み替え購入の税制優遇と総費用
(1) 住宅ローン控除の適用
中古戸建ての購入で住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります（国税庁「住宅ローン控除の適用要件」）。
適用要件
- 床面積が50㎡以上（2024年以降の新築は40㎡以上）
- 築年数要件: 耐火建築物25年以内、木造20年以内
- または耐震基準適合証明書を取得
控除額
- 年末ローン残高の0.7%（最大13年間）
- 中古住宅の控除限度額: 年間14万円（借入限度額2,000万円）
(2) 売却時の買換え特例
一定の要件を満たす場合、売却時の譲渡所得税を繰り延べる「買換え特例」が利用できます。
買換え特例の要件
- 所有期間10年超
- 居住期間10年以上
- 売却価格1億円以下
- 買換え物件の床面積50㎡以上
ただし、3000万円特別控除との併用はできないため、どちらが有利か税理士に相談することが推奨されます。
(3) 諸費用の総額試算
住み替え購入にかかる諸費用は、購入価格の6～10%程度が目安です。
主な諸費用
- 仲介手数料（売却・購入）: 物件価格の約3%×2
- 印紙税: 売買契約書・ローン契約書
- 登記費用: 所有権移転登記、抵当権設定登記
- 住宅ローン関連費用: 事務手数料、保証料
- 火災保険料
- 引越し費用（仮住まいがある場合は2回分）
- 仮住まい費用（該当する場合）
まとめ：住み替えで中古戸建て購入を成功させるために
住み替えで中古戸建てを購入する場合、売却と購入のタイミング調整が最も重要な課題です。売却先行は資金計画が立てやすいものの仮住まいが必要になり、購入先行は理想の物件を確保できるもののつなぎ融資やダブルローンの金利負担が発生します。
買い替えローンは残債と新規借入を合算して審査するため通常より厳しく、事前に複数の金融機関で仮審査を受けることが推奨されます。売却と購入の決済を同日に行う「同時決済」が理想的で、仮住まいを避け、引越しが1回で済みます。
中古戸建ては築年数により住宅ローン控除の適用要件が異なるため、耐震基準適合証明書の取得可否を事前に確認することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 住み替えで中古戸建てを購入する場合、売却と購入どちらを先にすべきですか？
売却先行は資金計画が立てやすいですが仮住まいが必要です。購入先行は理想の物件を確保できますが、つなぎ融資やダブルローンの金利負担が発生します。市場環境と希望条件に応じて選択しましょう。
Q2. 買い替えローンの審査は通常より厳しいですか？
残債と新規借入を合算して審査するため、通常より厳しくなります。売却価格が確定していない段階では仮の価格で審査されます。事前に複数の金融機関で仮審査を受けることを推奨します。
Q3. 住み替え購入で中古戸建ての引き渡し時期は調整できますか？
売主との交渉次第で調整可能です。売却物件の引き渡し時期に合わせて、購入物件の引き渡し時期を調整することができます。ただし売主の都合もあるため、早めの相談が重要です。
Q4. 住み替え購入にかかる期間はどのくらいですか？
売却活動開始から購入完了まで3～6ヶ月が一般的です。売却物件の売れ行きや購入物件の探索状況により変動します。余裕を持ったスケジュールで進めることが推奨されます。