相続新築マンション売却の全体スケジュール
親から相続した新築マンションを売却する場合、相続手続きと売却手続きを並行して進める必要があります。相続登記の義務化（2024年4月～）、相続税申告期限（10ヶ月）、取得費加算の特例（3年10ヶ月）など、期限を意識したスケジュール管理が重要です。
この記事でわかること
- 相続発生から売却完了までのスケジュール（6～12ヶ月が目安）
- 相続登記の義務化（3年以内）と手続きの流れ
- 相続税評価と申告期限（10ヶ月以内）
- 取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）の活用方法
- 共同相続時の遺産分割協議と換価分割の進め方
(1) 相続発生から売却完了まで（6-12ヶ月）
相続したマンションを売却する場合、以下のスケジュールで進めます：
| フェーズ | 所要期間 | 主な作業内容 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 1～2ヶ月 | 戸籍収集、遺産分割協議、登記申請 |
| 遺産分割協議 | 1～3ヶ月 | 相続人全員で売却方針を決定 |
| 査定・媒介契約 | 2～4週間 | 複数社査定、専任媒介契約 |
| 販売活動 | 3～6ヶ月 | 広告掲載、内見対応、価格交渉 |
| 売買契約 | 1週間 | 手付金受領、重要事項説明 |
| 決済・引き渡し | 1～2ヶ月 | 残代金決済、所有権移転登記 |
合計：6～12ヶ月
相続税申告期限（10ヶ月）や取得費加算の特例適用期限（3年10ヶ月）を意識し、早めに動き出すことが重要です。
(2) 相続登記義務化（3年以内）
2024年4月から、法務省の相続登記義務化制度により、相続を知ってから3年以内に相続登記を行うことが義務付けられました。
義務化のポイント：
- 相続を知った日から3年以内に登記必要
- 違反時は10万円以下の過料
- 売却には相続登記完了が必須
相続登記なしでは売却できないため、遺産分割協議完了後すぐに登記することが推奨されます。
(3) 各工程の所要期間
相続マンション売却の各工程の標準的な所要期間は以下の通りです：
相続登記：1～2ヶ月
- 戸籍謄本・住民票の収集：2～3週間
- 遺産分割協議書の作成：1～2週間
- 登記申請：1～2週間
売却準備：2～4週間
- 複数社査定：1～2週間
- 媒介契約締結：1週間
- 管理費・修繕積立金の確認：1週間
販売活動：3～6ヶ月
- 広告掲載・内見対応：継続的
- 価格交渉・条件調整：1～2週間
相続登記と名義変更の手続き
(1) 相続登記の義務化（2024年4月～）
法務省の相続登記義務化制度により、相続登記が義務化されました。
義務化の内容：
- 相続を知った日から3年以内に登記
- 遺産分割協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」で義務履行可能
- 違反時は10万円以下の過料
施行日：
- 2024年4月1日施行
- 施行日前の相続も対象（経過措置：施行日から3年以内に登記）
(2) 相続登記の手続き
相続登記は、以下の流れで進めます：
- 相続人の確定：戸籍謄本で相続人を確認
- 遺産分割協議：相続人全員で遺産の分け方を決定
- 遺産分割協議書の作成：全相続人が署名・押印（実印）
- 登記申請：法務局に登記申請書と添付書類を提出
登記申請の方法：
- 法務局に直接申請
- 郵送申請
- オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）
司法書士に依頼する場合、報酬は5～10万円程度です。
(3) 登記に必要な書類
相続登記には、以下の書類が必要です：
共通書類：
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
遺産分割協議の場合：
- 遺産分割協議書（全相続人の署名・実印）
- 取得する相続人の住民票
遺言書がある場合：
- 遺言書
- 検認済証明書（自筆証書遺言の場合）
相続と税金の基本
(1) 相続税の基本
国税庁の相続税ガイドによれば、遺産総額が基礎控除額を超える場合、相続税がかかります。
相続税の基礎控除額：
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
例：法定相続人が3人の場合
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
遺産総額が4,800万円以下なら相続税はかかりません。
(2) 新築マンションの相続税評価
新築マンションの相続税評価額は、以下の方法で計算します：
土地部分：
路線価方式 = 路線価 × 敷地面積 × 持ち分割合
建物部分：
固定資産税評価額
新築マンションは固定資産税評価額が高めですが、相続税評価では時価の7～8割程度になることが一般的です。
(3) 相続税申告期限（10ヶ月）
相続税の申告期限は、相続開始日（被相続人の死亡日）から10ヶ月以内です。
申告の流れ：
- 遺産総額の確定（4～6ヶ月）
- 相続税の計算（1～2ヶ月）
- 税務署に申告書提出（10ヶ月以内）
期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税がかかるため、早めに税理士に相談することが推奨されます。
相続マンション売却の基本的な流れ
(1) 売却手続きの各ステップ
国土交通省の不動産売却ガイドによれば、不動産売却は以下のステップで進めます：
- 査定依頼：複数社に査定を依頼
- 媒介契約：専任媒介契約を推奨
- 販売活動：広告掲載、内見対応
- 売買契約：手付金受領、重要事項説明
- 決済・引き渡し：残代金決済、所有権移転登記
(2) 査定と価格設定
新築マンションは築浅のため、高値で売却できる可能性があります。
査定のポイント：
- 新築時の購入価格を参考にする
- 周辺の成約事例を確認
- 管理費・修繕積立金の金額が適正か確認
価格設定の例：
新築時の購入価格：4,000万円
築年数：2年
査定額：3,800～3,900万円（新築時の95～97%）
新築マンションは築5年以内であれば、新築時の90～95%程度で売却できることが多いです。
(3) 管理費・修繕積立金の承継
相続したマンションの管理費・修繕積立金は、相続人に承継されます。
確認事項：
- 管理費・修繕積立金の滞納がないか確認
- 滞納があれば、売却前に清算するか、売却価格から減額
滞納がある場合、買主に引き継がれるため、売買契約時に明示する必要があります。
相続税の取得費加算の特例
(1) 取得費加算の特例の概要
国税庁の取得費加算の特例ガイドによれば、相続税を支払った場合、その一部を譲渡所得の取得費に加算できます。
特例の内容：
- 相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税を軽減
- 適用要件：相続開始から3年10ヶ月以内の売却
(2) 適用要件（3年10ヶ月以内）
取得費加算の特例の適用要件は以下の通りです：
- 相続税を支払ったこと
- 相続開始から3年10ヶ月以内に売却すること
- 売却する不動産が相続財産であること
期限の計算例：
相続開始日：2024年1月1日
相続税申告期限：2024年11月1日（10ヶ月後）
取得費加算の特例期限：2027年11月1日（3年10ヶ月後）
(3) 税負担の軽減効果
取得費加算の特例により、譲渡所得税を大幅に軽減できます。
計算例：
売却価格：4,000万円
被相続人の取得費：2,500万円
譲渡費用：150万円（仲介手数料など）
相続税額：300万円
通常の譲渡所得 = 4,000万円 - 2,500万円 - 150万円 = 1,350万円
譲渡所得税（長期20.315%）= 1,350万円 × 20.315% = 274万円
取得費加算の特例適用後:
取得費 = 2,500万円 + 300万円 = 2,800万円
譲渡所得 = 4,000万円 - 2,800万円 - 150万円 = 1,050万円
譲渡所得税 = 1,050万円 × 20.315% = 213万円
軽減額 = 274万円 - 213万円 = 61万円
共同相続時の売却実務
(1) 遺産分割協議の進め方
複数の相続人がいる場合、遺産分割協議で遺産の分け方を決定します。
協議の流れ：
- 相続人全員で遺産の分け方を話し合う
- 合意内容を遺産分割協議書に記載
- 全相続人が署名・押印（実印）
合意できない場合：
- 家庭裁判所の調停
- 調停不成立なら審判
(2) 換価分割の手続き
換価分割とは、不動産を売却し、売却代金を相続人で分配する方法です。
換価分割の流れ：
- 遺産分割協議で換価分割を決定
- 代表相続人が単独名義で相続登記
- 代表相続人が売却手続きを進める
- 売却後、売却代金を相続人で分配
メリット：
- 売却手続きがスムーズ（代表相続人が単独で意思決定）
- 現金で分配するため、公平性が高い
(3) 共同相続人間の調整
共同相続人がいる場合、全員の同意が必要です。
調整のポイント：
- 売却方針（売却するか、誰かが相続するか）
- 売却価格（最低売却価格を決定）
- 売却時期（早期売却か、時期を見計らうか）
意見対立を避けるため、早期に協議を開始し、専門家（弁護士、税理士）に相談することが推奨されます。
まとめ
相続した新築マンションを売却する場合、相続発生から売却完了まで6～12ヶ月が目安です。相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に登記が必要です。相続税申告期限（10ヶ月）や取得費加算の特例（3年10ヶ月）を意識し、早めに動き出すことが重要です。
共同相続の場合は、遺産分割協議で売却方針を決定し、換価分割で売却代金を分配する方法が推奨されます。新築マンションは築浅で高値で売却できる可能性があるため、複数社査定で適正価格を見極めましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続した新築マンションの売却にかかる期間は？
相続発生から売却完了まで6～12ヶ月が目安です。相続登記1～2ヶ月、遺産分割協議1～3ヶ月、売却活動3～6ヶ月が標準的なスケジュールです。相続税申告期限（10ヶ月）・取得費加算特例（3年10ヶ月）を意識したスケジュール管理が重要です。
Q2. 相続登記はいつまでにする必要がある？
2024年4月から3年以内の登記が義務化されました。違反時は10万円以下の過料です。売却には相続登記完了が必須のため、遺産分割協議完了後すぐの登記が推奨されます。
Q3. 相続税の取得費加算の特例とは？
相続税を支払った場合、相続開始から3年10ヶ月以内の売却で相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算可能です。譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。要件確認と早期売却が重要です。
Q4. 共同相続したマンション、全員の同意は必須？
原則必須です。遺産分割協議で特定相続人が単独取得すれば単独判断可能になります。換価分割（売却後に代金分配）も選択肢です。協議不成立なら調停・審判へ進みます。早期の協議開始が重要です。