離婚による新築マンション売却の流れを理解する
離婚に伴う新築マンションの売却は、通常の売却とは異なる複数の課題に直面します。特に新築購入直後の売却では、新築プレミアム分の値下がりにより住宅ローン残債を下回る可能性が高く、共有名義の解消や財産分与の手続きも必要です。
この記事のポイント
- 離婚売却の全体的な流れと所要期間（3～6ヶ月程度）
- 共有名義の解消方法と両者の合意が必要な局面
- 住宅ローン残債が売却価格を上回る場合の対処法
- 財産分与と税金の関係（離婚前後の売却で税負担が変わる）
- 3000万円特別控除の適用要件と注意点
1. 離婚売却新築マンションの流れ・スケジュール全体像
(1) 離婚売却の特徴
離婚に伴う新築マンション売却には、以下の特徴があります。
| 項目 | 通常の売却 | 離婚による売却 |
|---|---|---|
| 意思決定 | 単独または家族の合意 | 元配偶者との合意が必須 |
| 売却理由 | 住み替え、資産整理など | 財産分与、共有名義解消 |
| 税金 | 居住用財産の特例適用 | 財産分与のタイミングで税負担が変わる |
| ローン残債 | 売却代金で返済 | オーバーローンのリスクが高い |
新築購入直後の売却では、新築プレミアム分（一般的に5～10%程度）の値下がりが発生するため、住宅ローン残債を売却価格が下回るオーバーローン状態になりやすい点に注意が必要です。
(2) 基本的な流れと所要期間
離婚に伴う新築マンション売却の基本的な流れは以下の通りです（国土交通省「不動産の売却の流れ」を参考）。
財産分与の合意形成（1～2ヶ月）
- 売却方針の決定
- 売却代金の分配割合の合意
- 住宅ローン残債の確認
査定・媒介契約（1～2週間）
- 複数の不動産会社による査定
- 媒介契約の締結（共有者全員の合意が必要）
売却活動（1～3ヶ月）
- 物件の広告・内覧対応
- 価格交渉
売買契約（準備期間1～2週間）
- 共有者全員の署名・押印
- 手付金の受領と分配方法の確認
決済・引き渡し（契約から1～2ヶ月後）
- 住宅ローンの一括返済
- 売却代金の分配
- 所有権移転登記
(3) 財産分与との関係
財産分与は離婚成立から2年以内に請求する必要があります（裁判所「財産分与」）。売却前に財産分与として不動産を分配すれば贈与税は非課税となりますが、売却後に現金で分配すると譲渡所得税が発生する点に注意が必要です。
2. 離婚前の売却準備と財産分与
(1) 財産分与の割合決定
離婚時の財産分与は、原則として夫婦の共有財産を2分の1ずつに分けることが基本です（裁判所「財産分与」）。ただし、以下の要素によって割合が調整される場合があります。
- 各自の収入・財産形成への寄与度
- 婚姻期間の長さ
- 子どもの親権と養育環境
- 一方の有責性（不貞行為など）
(2) 売却方針の合意
共有名義の新築マンションを売却する場合、以下の点について両者の合意が必要です。
- 売却価格の下限（最低売却価格）
- 不動産会社の選定と媒介契約の種類
- 売却活動中の居住者と内覧対応の分担
- 売却代金の分配方法と時期
(3) 住宅ローン残債の確認
売却前に必ず住宅ローンの残債を確認し、売却予想価格と比較することが重要です。
オーバーローンの場合の対処法
- 不足分を自己資金で補填
- 任意売却（金融機関の同意が必要）
- 一方が住み続けて買い取る（金融機関の名義変更承認が必要）
3. 共有名義の解消と単独売却
(1) 共有名義の売却手続き
共有名義のまま売却する場合、売買契約時に共有者全員の署名・押印が必要です。一方が非協力的な場合、以下の手続きが考えられます。
- 共有物分割請求訴訟（裁判所を通じた強制的な分割）
- 一方の持分のみを売却（ただし買主が見つかりにくい）
(2) 一方の名義に変更する場合
離婚前に一方の単独名義に変更する場合、財産分与として不動産を移転すれば贈与税は非課税となります（国税庁「財産分与による資産の移転と課税」）。ただし、以下の点に注意が必要です。
- 住宅ローンが残っている場合、金融機関の承認が必要
- 名義変更後も連帯債務が残る場合がある
- 不動産取得税や登録免許税が発生
(3) 連帯債務の解消
夫婦で連帯債務として住宅ローンを組んでいる場合、名義変更だけでは連帯債務は解消されません。金融機関との協議により、以下の方法で解消を図ります。
- 借り換えによる単独債務への変更
- 保証人の変更
- 一括返済
4. 売買契約と離婚時の特別事項
(1) 共有名義での契約
共有名義のままマンションを売却する場合、売買契約書には以下の点を明記します。
- 売主として共有者全員の氏名・住所
- 各共有者の持分割合
- 売却代金の受領口座と分配方法
(2) 売却代金の分配合意
売却代金の分配について、離婚協議書または公正証書に以下の内容を明記することが推奨されます。
- 売却代金の総額から控除する費用（仲介手数料、登記費用など）
- 住宅ローン残債の返済方法
- 残額の分配割合と振込先
(3) 住宅ローン特約の活用
買主側の住宅ローン審査が通らない場合に契約を白紙撤回できる「住宅ローン特約」を契約書に盛り込むことが一般的です。売主側も、離婚協議の進行状況によっては同様の特約を設定することを検討できます。
5. 決済・引き渡しと売却代金の分配
(1) 決済・引き渡しの流れ
決済・引き渡しでは、以下の手続きを同時に行います（国土交通省「不動産の売却の流れ」）。
- 売買代金の残金受領
- 住宅ローンの一括返済（抵当権抹消）
- 所有権移転登記
- 鍵の引き渡し
- 管理費・修繕積立金の清算
(2) 住宅ローン残債の一括返済
決済日に売却代金から住宅ローン残債を一括返済し、金融機関に抵当権抹消書類を発行してもらいます。共有名義でそれぞれがローンを組んでいる場合、両方のローンを同時に返済する必要があります。
(3) 売却代金の分配方法
売却代金の分配は、以下の順序で行います。
- 売却経費の控除（仲介手数料、登記費用、印紙税など）
- 住宅ローン残債の返済
- 残額の財産分与割合による分配
6. 離婚売却の税金と住宅ローン残債
(1) 譲渡所得税の計算
マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます（国税庁「マイホームを売却した場合の特例」）。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
新築購入直後の売却では、取得費（購入価格）が売却価格を上回ることが多く、譲渡所得税が発生しないケースが一般的です。
(2) 3000万円特別控除の適用
離婚前に居住していたマンションの売却であれば、居住用財産の3000万円特別控除が適用可能です（国税庁「マイホームを売却した場合の特例」）。
適用要件
- 自己の居住用財産であること
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却先が配偶者や直系血族でないこと
注意点 離婚成立前の売却で、元配偶者が買主となる場合は3000万円特別控除は適用されません。
(3) オーバーローン時の対応
住宅ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、以下の対応が考えられます。
| 対応方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 自己資金で補填 | 通常の売却が可能 | まとまった資金が必要 |
| 任意売却 | 金融機関の同意で売却可能 | 信用情報に影響 |
| 一方が住み続ける | 売却しなくて済む | 名義変更に金融機関の承認が必要 |
まとめ：離婚による新築マンション売却を円滑に進めるために
離婚に伴う新築マンションの売却は、財産分与・共有名義の解消・住宅ローン残債など、通常の売却にはない複雑な手続きが必要です。特に新築購入直後の売却では、新築プレミアム分の値下がりによりオーバーローンになりやすいため、早めに住宅ローン残債を確認し、自己資金での補填や任意売却の検討が重要です。
財産分与は離婚成立から2年以内に請求する必要があり、売却前に分与すれば贈与税は非課税、売却後は譲渡所得税が発生する点に注意しましょう。また、3000万円特別控除は離婚前の居住用財産に適用可能ですが、元配偶者が買主となる場合は適用されません。
円滑な売却のためには、早期に元配偶者と売却方針・分配方法について合意し、離婚協議書に明記することが推奨されます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 離婚で新築マンションを売却する場合、共有名義のまま売れますか？
共有名義のまま売却可能ですが、売買契約時に共有者全員の署名・押印が必要です。一方が非協力的な場合は、単独名義に変更するか、共有物分割請求訴訟を検討する必要があります。
Q2. 離婚でマンションを売却する場合、売却代金はどう分配しますか？
原則として財産分与の割合（通常は50:50）で分配します。住宅ローン残債がある場合は、売却代金で一括返済後の残額を分配します。オーバーローンの場合は、自己資金で補填または任意売却を検討する必要があります。
Q3. 離婚協議中にマンションを売却することはできますか？
離婚成立前でも売却可能ですが、財産分与の合意が前提となります。売却代金の分配方法を離婚協議書に明記することが重要です。協議が難航する場合は、調停や弁護士への相談を推奨します。
Q4. 離婚でマンション売却した場合、3000万円特別控除は使えますか？
離婚前に居住していたマンションの売却なら、居住用財産の3000万円特別控除が適用可能です。ただし、離婚成立前の売却で元配偶者が買主となる場合は適用されません。