投資用新築戸建て売却の全体スケジュール
投資用新築戸建ての売却は、居住用とは異なり、賃借人への対応や賃貸借契約の引き継ぎが必要です。売却準備から引き渡しまで平均3～6ヶ月かかり、オーナーチェンジか空室売却かによってスケジュールや価格が変わります。
この記事のポイント
- 売却準備から引き渡しまで平均3～6ヶ月（オーナーチェンジは買主が限定され長め）
- オーナーチェンジは賃料収入が継続するが売却価格はやや低め
- 空室売却は居住用としても売れるため高値が期待できるが、賃借人退去に時間と費用がかかる
- 減価償却分が譲渡所得に加算され、課税額が増加する
- 賃貸借契約は新オーナーに自動的に承継される
(1) 売却準備から引渡しまで（3-6ヶ月）
投資用新築戸建て売却の全体スケジュールは、以下のように進みます。
| 時期 | 主な活動 | 所要期間 |
|---|---|---|
| 売却準備 | 査定依頼、売却方針の決定 | 1ヶ月 |
| 賃借人対応 | 売却通知、内覧協力依頼 | 1～2週間 |
| 売却活動 | 内覧対応、購入希望者との交渉 | 2～6ヶ月 |
| 売買契約 | 契約締結、手付金の授受 | 1週間 |
| 決済・引き渡し | 残代金の受領、物件の引き渡し | 契約から1～2ヶ月後 |
| 契約引き継ぎ | 賃貸借契約の承継、敷金の引き継ぎ | 決済日 |
オーナーチェンジの場合、買主が投資家に限定されるため、売却活動が長引く傾向があります。
(2) 居住用売却との違い
投資用新築戸建ての売却は、居住用と以下の点で異なります。
| 項目 | 居住用売却 | 投資用売却 |
|---|---|---|
| 買主 | 居住希望者 | 投資家（または居住希望者） |
| 売却方法 | 通常売却 | オーナーチェンジまたは空室売却 |
| 賃借人対応 | 不要 | 通知・内覧協力依頼が必要 |
| 契約引き継ぎ | 不要 | 賃貸借契約の承継が必要 |
| 税務 | 譲渡所得税（3000万円控除適用可能） | 譲渡所得税（減価償却分が加算） |
投資用物件は賃借人がいるため、売却活動や税務手続きが複雑になります。
(3) 各工程の所要期間
各工程の所要期間は、売却方法や物件の立地によって異なります。
- オーナーチェンジ売却: 4～6ヶ月（買主が投資家に限定され、時間がかかる）
- 空室売却: 3～4ヶ月（居住用としても売れるため、買主の幅が広がる）
- 賃借人退去: 1～3ヶ月（契約更新時期や立退き交渉により変動）
賃貸需要が高いエリアなら、オーナーチェンジでも比較的早く売却できる可能性があります。
売却前の準備と賃借人への対応
投資用新築戸建てを売却する前に、賃借人への対応や現況確認を行う必要があります。
(1) 賃借人への通知義務
賃借人への売却通知は法的義務ではありませんが、内覧協力や契約引き継ぎのため、事前に通知することが実務上必須です。
- 通知内容: 物件を売却する予定であること、内覧への協力依頼
- 通知時期: 売却活動開始の1～2週間前
- 通知方法: 書面または電話で丁寧に説明
オーナーチェンジの場合、賃貸借契約は新オーナーに自動的に承継されるため、賃借人の同意は不要です。ただし、トラブル防止のため、丁寧な説明が重要です。
(2) 現況確認と査定
売却前に、物件の現況を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼します。
- 現況確認: 建物の状態、設備の劣化、賃借人の居住状況
- 査定依頼: 3～5社に依頼し、オーナーチェンジと空室売却の両方の査定額を比較
- 賃料収入の確認: 現在の賃料が市場相場と比べて適正かを確認
新築戸建ては築浅のため、建物の劣化は少ないですが、賃借人の使用状況を確認しておくことが重要です。
(3) 売却方針の決定
査定結果をもとに、オーナーチェンジと空室売却のどちらを選ぶか決定します。
- オーナーチェンジ: 賃料収入が継続し、賃借人の退去が不要
- 空室売却: 居住用としても売れるため、高値が期待できる
どちらが有利かは、物件の立地、賃料、残りの契約期間などによって異なります。不動産会社に相談して最適な方法を選びましょう。
オーナーチェンジと空室売却の選択
投資用新築戸建ての売却では、オーナーチェンジと空室売却の2つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、最適な方法を選びましょう。
(1) オーナーチェンジのメリット・デメリット
メリット:
- 賃料収入が継続: 売却完了まで賃料収入が得られる
- 賃借人の退去が不要: 立退き交渉や費用が不要
- 投資家向け: 賃貸経営を継続したい投資家がターゲット
デメリット:
- 売却価格がやや低め: 投資家は利回りを重視するため、居住用より低い価格設定になることが多い
- 買主が限定される: 投資家に限定され、売却活動が長引く可能性
- 内覧のハードル: 賃借人の協力が得られない場合、内覧が困難
(2) 空室にして売却する場合
空室にして売却する場合、以下の手順で進めます。
- 賃借人に退去を依頼: 契約更新時期に退去を依頼、または立退き交渉
- 立退料の支払い: 正当な理由がない場合、立退料を支払う必要がある
- 空室後に売却活動: 居住用としても売却可能で、高値が期待できる
メリット:
- 高値が期待できる: 居住用としても売れるため、買主の幅が広がる
- 内覧がスムーズ: 賃借人の協力が不要
デメリット:
- 退去に時間と費用: 立退き交渉や立退料の支払いが必要
- 賃料収入が途絶える: 退去後は賃料収入がなくなる
(3) 価格と売却期間の比較
価格比較（目安）:
- オーナーチェンジ: 利回りベースで評価されるため、居住用より5～10%程度低い
- 空室売却: 居住用としても売れるため、市場価格に近い
売却期間比較（目安）:
- オーナーチェンジ: 4～6ヶ月（買主が投資家に限定）
- 空室売却: 3～4ヶ月（居住用としても売れる）
どちらが有利かは、売却価格の差と賃料収入のバランスで判断します。不動産会社に試算を依頼することをおすすめします。
売却契約から引き渡しまでの流れ
投資用新築戸建ての売却手続きは、居住用と基本的に同じですが、賃貸借契約の引き継ぎが追加で必要です。
(1) 重要事項説明のポイント
購入希望者が見つかったら、重要事項説明を行います。投資用物件では、以下の点を特に説明します。
- 賃貸借契約の内容: 賃料、契約期間、更新条件、特約事項
- 賃借人の情報: 入居時期、家賃滞納の有無、トラブルの有無
- 利回りの計算: 年間賃料収入、管理費、固定資産税などの経費
- 建物の状態: 築年数、修繕履歴、瑕疵の有無
買主が投資家の場合、利回りや賃借人の安定性が重要な判断材料となります。
(2) 売買契約と手付金
重要事項説明の後、売買契約を締結します。
- 売買契約書の作成: 不動産会社が作成
- 契約内容の確認: 賃貸借契約の承継条件、敷金の引き継ぎ方法を明記
- 手付金の受領: 売買価格の5～10%程度を受領
- ローン審査: 買主が金融機関に本審査を申し込む
オーナーチェンジの場合、賃貸借契約の承継条件を契約書に明記することが重要です。
(3) 決済・引き渡し手続き
売買契約から1～2ヶ月後に、決済・引き渡しを行います。
- 決済日: 金融機関で残代金を受領、登記書類を確認
- 所有権移転登記: 司法書士が法務局へ登記申請
- 物件の引き渡し: 鍵の受け渡し、賃貸借契約書類の引き渡し
- 敷金の引き継ぎ: 賃借人から預かった敷金を買主へ引き継ぐ
決済日には、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士が立ち会います。
売却時の税務手続き
投資用新築戸建てを売却した場合、譲渡所得税が課されます。減価償却分が譲渡所得に加算されるため、課税額が増加する点に注意が必要です。
(1) 譲渡所得の計算（減価償却後）
譲渡所得は、以下の式で計算します。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 取得費: 購入価格 - 減価償却累計額
- 譲渡費用: 仲介手数料、登記費用など
計算例:
購入価格3,000万円、減価償却累計額300万円、売却価格3,500万円、譲渡費用150万円の場合
- 取得費: 3,000万円 - 300万円 = 2,700万円
- 譲渡所得: 3,500万円 - 2,700万円 - 150万円 = 650万円
減価償却した分が取得費から差し引かれるため、譲渡所得が増加します。
(2) 事業用資産の買換え特例
投資用不動産を売却して新たな事業用資産を購入する場合、「事業用資産の買換え特例」を活用できる可能性があります。
適用要件:
- 一定の事業用資産を売却し、新たな事業用資産を購入すること
- 売却と購入が一定期間内に行われること
- その他の要件を満たすこと
効果:
- 譲渡所得税を繰延べできる（非課税ではなく、新資産売却時に課税される）
詳細な要件は国税庁のウェブサイトで確認するか、税理士に相談してください。
(3) 確定申告の準備
投資用新築戸建てを売却した翌年の2月16日～3月15日に、確定申告を行います。
必要書類:
- 譲渡所得の内訳書: 税務署で入手または国税庁サイトからダウンロード
- 売買契約書のコピー: 購入時と売却時の両方
- 減価償却費の計算書: 毎年の確定申告で使用したもの
- 譲渡費用の領収書: 仲介手数料、登記費用など
確定申告を怠ると加算税や延滞税が課されるため、忘れずに手続きしましょう。
賃貸借契約の引き継ぎ実務
オーナーチェンジで売却する場合、賃貸借契約を新オーナーに引き継ぐ手続きが必要です。
(1) 賃貸借契約の承継手続き
賃貸借契約は、物件の所有権移転に伴い、自動的に新オーナーに承継されます。
- 賃借人の同意は不要: 法律上、賃貸借契約は自動的に承継される
- 賃借人への通知: 新オーナーが誰になるか、賃料の振込先を通知
- 契約書の引き渡し: 賃貸借契約書の原本を新オーナーへ引き渡す
賃借人には、売却後に新オーナーから通知が届くのが一般的です。
(2) 敷金・保証金の引き継ぎ
賃借人から預かった敷金や保証金は、新オーナーへ引き継ぎます。
- 敷金の返還義務: 新オーナーが賃借人に対して返還義務を負う
- 決済日に清算: 売買代金から敷金相当額を新オーナーへ引き渡す
- 賃借人への通知: 敷金が新オーナーに引き継がれたことを通知
敷金の引き継ぎ方法は、売買契約書に明記しておくことが重要です。
(3) 管理会社との調整
賃貸管理を管理会社に委託している場合、以下の調整が必要です。
- 管理委託契約の解除: 旧オーナーと管理会社の契約を解除
- 新オーナーとの契約: 新オーナーが管理会社と新たに契約（または引き継ぎ）
- 管理会社への通知: オーナー変更を通知し、賃料振込先などを変更
管理会社との調整は、決済日前に行っておくとスムーズです。
まとめ
投資用新築戸建ての売却は、居住用と異なり、賃借人への対応や賃貸借契約の引き継ぎが必要です。売却準備から引き渡しまで平均3～6ヶ月かかり、オーナーチェンジか空室売却かによってスケジュールや価格が変わります。
オーナーチェンジは賃料収入が継続するメリットがありますが、売却価格はやや低めです。空室売却は居住用としても売れるため高値が期待できますが、賃借人退去に時間と費用がかかります。
また、減価償却分が譲渡所得に加算されるため、譲渡所得税が高額になる可能性があります。事業用資産の買換え特例を活用すれば、譲渡所得税を繰延べできる場合があります。税理士に相談して、最適な売却時期と税務戦略を検討しましょう。