相続マンション売却の流れと期限
相続でマンションを取得した場合、通常の売却とは異なる法的手続きが必要です。特に、複数の相続人がいる場合、全員の合意形成が不可欠であり、相続登記や相続税の申告期限との兼ね合いも考慮しなければなりません。
この記事では、相続マンション売却の流れとスケジュールを、時系列で詳しく解説します。
この記事のポイント：
- 相続マンション売却は、遺産分割協議→相続登記→売却の順序で進める
- 相続税の申告期限は10ヶ月以内、取得費加算の特例は3年10ヶ月以内
- 相続登記は2024年4月から義務化（3年以内）、違反すると10万円以下の過料
- 共有名義の場合、全員の同意がないと売却不可
- 空き家期間は管理費・修繕積立金・固定資産税が継続的に発生
(1) 通常の売却との違い
相続マンションの売却は、通常の売却と以下の点で異なります：
| 項目 | 通常の売却 | 相続マンションの売却 |
|---|---|---|
| 所有権の確定 | すでに確定 | 遺産分割協議→相続登記が必要 |
| 合意形成 | 本人のみ | 相続人全員の同意が必要 |
| 税金 | 譲渡所得税 | 相続税+譲渡所得税 |
| 期限 | 特になし | 相続税申告10ヶ月、取得費加算3年10ヶ月 |
| 初期費用 | 査定・清掃程度 | 遺品整理、相続登記費用 |
相続マンション売却では、法的手続きと複数の期限管理が最大の特徴です。
(2) 押さえるべき3つの期限
相続マンション売却で押さえるべき期限は以下の3つです：
① 相続税の申告期限：10ヶ月以内
- 相続開始（被相続人の死亡）から10ヶ月以内に申告・納税
- 期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が課される
② 相続登記の義務化：3年以内
- 2024年4月から相続登記が義務化
- 相続開始から3年以内に登記しないと10万円以下の過料
③ 取得費加算の特例：3年10ヶ月以内
- 相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税額の一部を取得費に加算できる
- 期限を過ぎると譲渡所得税が増える
国税庁「取得費加算の特例」によれば、この特例を活用することで税負担を軽減できます。
相続開始から相続登記完了まで
(1) 遺産分割協議と共有名義の解消
相続が開始したら、まず遺産分割協議を行います。これは、相続人全員で遺産の分け方を話し合うことです。
遺産分割協議の進め方：
- 相続人の確定（戸籍謄本で確認）
- 遺産の調査（マンション、預貯金、有価証券など）
- 遺産分割協議（全員で話し合い）
- 遺産分割協議書の作成（全員の署名・押印）
共有名義と単独名義の違い：
| 名義 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 共有名義 | 相続人全員が権利を持つ | 売却には全員の同意が必要 |
| 単独名義 | 売却の意思決定が迅速 | 他の相続人は代償金を受け取る |
売却を前提とする場合、代表者1名の単独名義にする方がスムーズです。他の相続人は、売却代金から代償金を受け取ります。
(2) 相続登記の手続きと必要書類
遺産分割協議が終わったら、相続登記を行います。これは、被相続人から相続人への所有権移転登記です。
法務局「相続登記」によれば、相続登記に必要な書類は以下の通りです：
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
登記費用：
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 司法書士報酬：5～10万円程度
相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が課されます。
(3) 相続税の申告と納税（10ヶ月以内）
相続税の基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 相続人数）を超える場合、相続税の申告が必要です。
国税庁「相続税の申告と納税」によれば、申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。
相続税の計算例：
- 遺産総額：5,000万円（マンション3,000万円+預貯金2,000万円）
- 相続人：配偶者と子2人（計3人）
- 基礎控除：3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
- 課税遺産総額：5,000万円 - 4,800万円 = 200万円
- 相続税：約20万円（配偶者の税額軽減適用後）
相続税の納税資金が不足する場合、マンションを早めに売却して納税資金を確保する必要があります。
売却活動から決済・引渡しまで
(1) 査定から媒介契約まで
相続登記が完了したら、売却活動を開始します。
国土交通省「不動産取引の基礎知識」によれば、売却の基本的な流れは以下の通りです：
① 査定依頼
- 複数の不動産会社に査定を依頼（一括査定サイト活用）
- 相続マンションの場合、遺品整理やリフォームの要否も相談
② 媒介契約
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類から選択
不動産流通推進センター「媒介契約の種類」によれば、以下の違いがあります：
| 媒介契約の種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | レインズ登録 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 義務（5日以内） |
| 専任媒介 | 不可 | 可 | 義務（7日以内） |
| 一般媒介 | 可 | 可 | 任意 |
早期売却を目指す場合、専任媒介または専属専任媒介が推奨されます。
(2) 遺品整理とリフォームの要否
相続マンションの売却では、遺品整理やリフォームの要否を検討します。
遺品整理：
- 費用：1K～1LDK で5～15万円程度
- タイミング：売却前に実施（内覧時に空室の方が印象が良い）
リフォーム：
- 小規模（クリーニング・壁紙張替え）：5～20万円
- 大規模（キッチン・バス交換）：100～300万円
判断基準：
- 築年数が浅い・状態が良い → リフォーム不要
- 築年数が古い・設備が劣化 → 小規模リフォームで売却しやすくする
- 買主が自分好みにリフォームしたい場合もあるため、過度なリフォームは不要
不動産会社と相談し、費用対効果を見極めましょう。
(3) 売買契約から引渡しまでの期間
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約から引渡しまでの流れ：
① 売買契約
- 契約書の締結
- 手付金の受領（売買代金の10%程度）
② 決済準備（1～2ヶ月）
- 買主の住宅ローン審査
- 抵当権抹消の準備（住宅ローンが残っている場合）
- 引渡し条件の確認
③ 決済・引渡し
- 残代金の受領
- 所有権移転登記
- 鍵の引渡し
売買契約から引渡しまで1～2ヶ月程度が一般的です。
相続マンション売却で使える税金優遇
(1) 取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）
相続税を支払った場合、取得費加算の特例を活用できます。
国税庁「取得費加算の特例」によれば、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、支払った相続税額の一部を取得費に加算できます。
計算例：
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：1,500万円（被相続人の購入価格）
- 譲渡費用：100万円
- 支払った相続税：100万円
通常の譲渡所得： 3,000万円 - 1,500万円 - 100万円 = 1,400万円
取得費加算適用後： 3,000万円 - （1,500万円 + 100万円） - 100万円 = 1,300万円
譲渡所得が100万円減り、譲渡所得税が約20万円軽減されます。
(2) 譲渡所得税の計算方法
相続マンションの譲渡所得税は、被相続人の取得費を引き継いで計算します。
国税庁「譲渡所得の計算方法」によれば、計算式は以下の通りです：
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - （取得費 + 譲渡費用）
- 譲渡収入金額：売却価格
- 取得費：被相続人の購入価格（不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とする）
- 譲渡費用：仲介手数料、登記費用など
税率：
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%
重要： 所有期間は、被相続人が取得した日から計算します。
(3) 相続税との関係
相続税と譲渡所得税は、別々に計算・納税します。
タイムライン：
- 相続開始から10ヶ月以内：相続税の申告・納税
- 相続開始から3年10ヶ月以内：売却し、取得費加算の特例を適用
- 売却した年の翌年2月16日～3月15日：譲渡所得税の確定申告
相続税の納税資金が不足する場合、早めに売却して納税資金を確保しましょう。
空き家期間の管理と費用
(1) 管理費・修繕積立金の負担
相続マンションが空き家の場合でも、管理費・修繕積立金は継続的に発生します。
費用の目安（月額）：
- 管理費：1～2万円
- 修繕積立金：1～2万円
- 合計：2～4万円
売却までの期間が長引くと、累積費用が大きくなります。早めの売却を検討しましょう。
(2) 固定資産税の負担
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
相続マンションの固定資産税：
- 被相続人が1月1日より前に死亡 → 相続人が納税義務者
- 被相続人が1月1日より後に死亡 → 被相続人の納税義務を相続人が承継
税額の目安：
- 固定資産税評価額の1.4%（標準税率）
- 都市計画税：0.3%（市区町村により異なる）
(3) 空き家の維持管理ポイント
空き家期間は、定期的な維持管理が必要です。
維持管理のポイント：
- 月1回程度の換気（カビ・悪臭防止）
- 郵便物の整理
- 水道の通水（排水管の悪臭防止）
- 電気・ガスの基本契約維持
管理が困難な場合、空き家管理サービス（月額5,000円～1万円）の利用も検討しましょう。
よくあるトラブルと解決策
(1) 相続人の合意が得られない
共有名義の場合、相続人全員の同意がないと売却できません。
トラブル例：
- 一部の相続人が売却に反対
- 売却価格で意見が対立
- 連絡が取れない相続人がいる
解決策：
- 遺産分割協議で代表者1名の単独名義にする
- 家庭裁判所の調停を利用
- 弁護士に相談し、法的手続きを検討
合意形成が難しい場合、早めに専門家に相談しましょう。
(2) 相続登記が遅れて売却できない
相続登記が完了していないと、売却できません。
トラブル例：
- 遺産分割協議が長引く
- 必要書類が揃わない
- 相続登記の義務化を知らず放置
解決策：
- 司法書士に早めに依頼
- 遺産分割協議を早期に完了させる
- 相続登記の義務化（3年以内）を意識し、スケジュールを立てる
2024年4月から相続登記が義務化され、違反すると10万円以下の過料が課されます。
(3) 相続税納税資金が不足する
相続税の納税資金が不足すると、延納や物納を検討する必要があります。
トラブル例：
- 遺産の大部分が不動産で現金が少ない
- 相続税の申告期限（10ヶ月）までに売却が間に合わない
解決策：
- 早めにマンションを売却し、納税資金を確保
- 延納（分割払い）を税務署に申請
- 金融機関から一時的に借入（つなぎ融資）
相続税の申告期限は10ヶ月以内です。早めの売却活動を心がけましょう。
まとめ
相続マンション売却の流れとスケジュールについて、以下の点を押さえておきましょう：
- 遺産分割協議→相続登記→売却の順序で進める
- 相続税の申告期限は10ヶ月以内、取得費加算の特例は3年10ヶ月以内
- 相続登記は2024年4月から義務化（3年以内）、違反すると10万円以下の過料
- 共有名義の場合、全員の同意がないと売却不可
- 空き家期間は管理費・修繕積立金・固定資産税が継続的に発生
相続マンションの売却は、法的手続きと複数の期限管理が必要です。早めに専門家（司法書士、税理士、不動産会社）に相談し、スムーズな売却を目指しましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続したマンションはいつまでに売却すべきですか？
A. 取得費加算の特例を使うなら、相続開始から3年10ヶ月以内に売却しましょう。
この期限を過ぎると、相続税額を取得費に加算できず、譲渡所得税が増えます。
タイムライン：
- 相続税の申告期限：10ヶ月以内
- 取得費加算の特例：3年10ヶ月以内
- 相続登記の義務化：3年以内
相続税の納税資金確保のため、早めの売却が望ましいです。相続開始から1年以内に売却活動を開始することをお勧めします。
Q2. 相続登記をしないとマンションは売却できませんか？
A. はい、相続登記をしないと売却できません。
売却には所有権移転登記が必要で、相続登記が前提となります。
重要な変更：
- 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内）
- 違反すると10万円以下の過料
手順：
- 遺産分割協議
- 相続登記
- 売却
この順序を守りましょう。司法書士に依頼すれば、スムーズに手続きできます。
Q3. 共同相続人全員の同意がないと売却できませんか？
A. はい、共有名義の場合は全員の同意が必須です。
一人でも反対すると売却できません。
解決策：
- 遺産分割協議で代表者1名の単独名義にする
- 全員同意で売却し、代金を分割する
- 合意形成が難しい場合は家庭裁判所の調停を利用
単独名義のメリット：
- 売却の意思決定が迅速
- 他の相続人は売却代金から代償金を受け取る
売却を前提とする場合、単独名義にする方がスムーズです。
Q4. 相続マンションの取得費はどう計算しますか？
A. 被相続人（故人）の取得費を引き継ぎます。
購入時の契約書がある場合、その金額を取得費とします。契約書がない場合は、売却価格の5%を概算取得費とします。
取得費加算の特例：
- 相続開始から3年10ヶ月以内に売却
- 支払った相続税額の一部を取得費に加算
- 譲渡所得税を軽減可能
計算例：
- 売却価格：3,000万円
- 契約書なし → 概算取得費：150万円（3,000万円 × 5%）
- 契約書あり → 取得費：1,500万円（被相続人の購入価格）
契約書がある方が税負担を大幅に軽減できます。被相続人の書類を探しましょう。