買い替えに伴うマンション売却の流れの基本
買い替えでマンションを売却する際、売却と購入のタイミング調整が最大の課題です。本記事では、売り先行・買い先行・同時決済の3パターンのスケジュール比較、つなぎ融資の活用、買替特約の設定方法について詳しく解説します。
本記事のポイント
- 売り先行は資金計画が明確だが仮住まいが必要になる場合がある
- 買い先行はスムーズに引越しできるが二重ローンのリスクがある
- 同時決済は理想だが調整が難しく、つなぎ融資が必要になる場合がある
- 買替特約により購入契約を保護できるが、売主に敬遠される可能性がある
- 引渡し猶予により仮住まいを回避できる場合がある
買い替えの3つのパターン
買い替えには、売り先行・買い先行・同時決済の3つのパターンがあります。
売り先行のメリット・デメリット
旧居を先に売却し、その資金で新居を購入するパターンです。
メリット
- 売却資金が確定し、資金計画が明確
- 二重ローンのリスクがない
- 売却を急がず、希望価格で売りやすい
デメリット
- 仮住まいが必要になる場合がある（引越し2回）
- 新居探しに時間制限がある
- 仮住まい費用（家賃・引越し費用）がかかる
売り先行は、資金計画を重視する人や、住宅ローン残債が多い人に適しています。
買い先行のメリット・デメリット
新居を先に購入し、その後旧居を売却するパターンです。
メリット
- 仮住まい不要で引越し1回で済む
- 新居探しに時間をかけられる
- 引渡し後すぐに新居に住める
デメリット
- 二重ローンの期間が発生する場合がある
- 旧居の売却価格が想定より低いリスクがある
- 売却を急ぐと安値売却になる可能性がある
買い先行は、資金に余裕がある人や、住宅ローン残債が少ない人に適しています。
同時決済のメリット・デメリット
旧居の売却と新居の購入を同日に決済するパターンです。
メリット
- 二重ローンや仮住まいが不要
- 資金の流れが明確
- 無駄な費用が発生しない
デメリット
- 調整が難しく実現しにくい
- つなぎ融資が必要になる場合がある
- 売却・購入のスケジュールに余裕がない
同時決済は理想的ですが、実現には売主・買主双方の協力が必要です。
売り先行のスケジュール
標準的な売り先行の流れ（6〜9ヶ月）
売り先行の標準的なスケジュールは以下の通りです。
売り先行のタイムライン
- 旧居の査定・売り出し（1〜2ヶ月）
- 買主探し・売買契約（1〜3ヶ月）
- 引渡し準備・仮住まい探し（1〜2ヶ月）
- 旧居引渡し・仮住まいへ引越し（1日）
- 新居探し・購入契約（1〜3ヶ月）
- 新居引渡し・引越し（1〜2ヶ月後）
トータルで6〜9ヶ月程度かかります。
仮住まいを回避する方法
仮住まいを回避するには、以下の方法があります。
引渡し猶予の活用
- 売買契約時に「引渡し猶予」を交渉
- 決済後も1〜3ヶ月程度、旧居に住み続ける
- 買主の了承が必要（賃料相当額を支払う場合もあり）
引渡し猶予により、決済後に新居を探し、引越し1回で済ませることができます。
資金計画のポイント
売り先行の資金計画では、以下を考慮します。
資金の流れ
- 旧居売却代金: 3,000万円
- 住宅ローン残債返済: 1,500万円
- 諸費用（仲介手数料等）: 100万円
- 手元に残る資金: 1,400万円
- 新居購入の頭金: 1,000万円
- 新居ローン: 2,500万円
売却資金が確定してから新居を購入するため、資金計画が明確です。
買い先行のスケジュール
標準的な買い先行の流れ（6〜9ヶ月）
買い先行の標準的なスケジュールは以下の通りです。
買い先行のタイムライン
- 新居探し・購入契約（1〜3ヶ月）
- 新居引渡し・引越し（1〜2ヶ月後）
- 旧居の査定・売り出し（1〜2ヶ月）
- 買主探し・売買契約（1〜3ヶ月）
- 旧居引渡し（1〜2ヶ月後）
トータルで6〜9ヶ月程度かかります。
二重ローンのリスク
買い先行では、一時的に二重ローンが発生する場合があります。
二重ローンの例
- 新居ローン: 月15万円
- 旧居ローン残債: 月10万円（売却まで継続）
- 二重負担期間: 3〜6ヶ月
- 追加負担: 30〜60万円
二重ローンの期間を短くするため、新居購入後すぐに旧居を売り出すことが重要です。
つなぎ融資の活用
旧居の売却資金を新居購入に充てる場合、つなぎ融資が必要になる場合があります。
つなぎ融資の仕組み
- 新居購入資金を一時的に借入
- 旧居売却後に一括返済
- 金利: 年2〜4%程度（短期間）
- 融資期間: 数ヶ月〜1年程度
つなぎ融資により、売却を待たずに新居を購入できます。
同時決済のスケジュール
標準的な同時決済の流れ（6〜9ヶ月）
同時決済の標準的なスケジュールは以下の通りです。
同時決済のタイムライン
- 旧居・新居の査定と物件探し（並行）（1〜3ヶ月）
- 旧居売買契約・新居購入契約（同時期）（1ヶ月以内）
- 決済日の調整（双方の了承が必要）
- 同日決済・引渡し・引越し（同日）
トータルで6〜9ヶ月程度かかりますが、調整が難しく実現しにくいパターンです。
同時決済の実現条件
同時決済を実現するには、以下の条件が必要です。
実現のポイント
- 旧居の買主・新居の売主双方が決済日に合意
- 引渡し時期の調整が可能
- 不動産会社の調整力（同じ会社が両方を仲介すると調整しやすい）
- つなぎ融資の準備（万が一ずれた場合のバックアップ）
同時決済は理想的ですが、実現には高度な調整が必要です。
つなぎ融資の必要性
同時決済でも、資金の流れのタイミングによりつなぎ融資が必要になる場合があります。
つなぎ融資が必要なケース
- 旧居の売却資金を新居購入に充てる場合
- 決済の順序が「新居購入→旧居売却」となる場合
- 住宅ローン審査で旧居売却が前提となっている場合
つなぎ融資により、資金の流れをスムーズにできます。
買替特約の活用
買替特約とは
買替特約は、旧居の売却が不成立の場合、新居の購入契約を白紙解除できる特約です。
買替特約の内容
- 旧居の売却期限を設定（例：契約から3ヶ月以内）
- 期限内に売却できなければ新居購入契約を解除
- 手付金は全額返還
- 違約金は発生しない
買替特約により、売却リスクをヘッジできます。
買替特約のメリット・デメリット
メリット
- 旧居が売れない場合のリスクを回避
- 安心して新居を購入できる
- 資金計画が狂わない
デメリット
- 新居の売主に敬遠される（解除リスクがあるため）
- 売主が承諾しない場合がある
- 人気物件では適用が難しい
買替特約は買主保護の特約ですが、売主にとってはリスクとなるため、交渉が必要です。
買替特約の期限設定
買替特約の期限は、売却の見込みにより設定します。
期限設定のポイント
- 現実的な売却期間を設定（通常3〜6ヶ月）
- 旧居の査定価格と売出価格の乖離が小さいほど短く設定可能
- 売主との交渉で決定（売主は短い期限を希望）
期限内に売却できるよう、適正価格で売り出すことが重要です。
引渡し時期の調整交渉
引渡し猶予の交渉
引渡し猶予は、決済後も一定期間、売主が物件に住み続ける約束です。
引渡し猶予のメリット
- 仮住まい不要
- 引越し1回で済む
- 新居探しに時間をかけられる
交渉のポイント
- 決済時に提案（売買契約時に合意しておくのが理想）
- 猶予期間: 1〜3ヶ月程度
- 使用料: 月額家賃相当額または無償（交渉次第）
買主の了承が必要ですが、交渉により実現できる場合があります。
引渡し前倒しの交渉
新居の引渡しを前倒しすることで、旧居の売却を待たずに引越しできます。
引渡し前倒しのメリット
- 早期に新居に住める
- 旧居を空き家にして売却活動がしやすくなる
- 二重ローン期間が短縮される
交渉のポイント
- 新居の売主と交渉（売主が引越し済みであれば可能性あり）
- 前倒し期間: 1〜2ヶ月程度
- 追加費用: 管理費・固定資産税の負担調整
新居の売主の状況により、交渉の余地があります。
調整のための不動産会社の役割
引渡し時期の調整は、不動産会社の調整力が重要です。
不動産会社の役割
- 売主・買主双方との交渉
- 引渡し時期の提案
- つなぎ融資の手配
- 決済日の調整
同じ不動産会社が旧居・新居の両方を仲介する場合、調整がスムーズになります。
まとめ
買い替えに伴うマンション売却の流れについて、重要なポイントを整理します。
押さえるべきポイント
- 売り先行は資金計画が明確だが仮住まいが必要になる場合がある（引渡し猶予で回避可能）
- 買い先行はスムーズに引越しできるが二重ローンのリスクがある（期間短縮が重要）
- 同時決済は理想だが調整が難しく、つなぎ融資が必要になる場合がある
- 買替特約により購入契約を保護できるが、売主に敬遠される可能性がある（期限設定が重要）
- 引渡し猶予・引渡し前倒しにより仮住まいを回避できる場合がある（不動産会社の調整力が重要）
買い替えのパターン選択は、資金状況・住宅ローン残債・新居の希望条件により異なります。不動産会社に相談し、最適なスケジュールを立てましょう。つなぎ融資や買替特約を活用することで、リスクを軽減し、スムーズな買い替えを実現できます。