相続した土地売却の流れとスケジュール
相続で取得した土地を売却するには、相続登記、遺産分割協議、測量・境界確定など、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。また、相続税の申告期限（10ヶ月）や取得費加算の特例（申告期限の翌日から3年以内）との調整も重要になります。
本記事で分かること
- 相続した土地売却の全体の流れと所要期間
- 相続登記の義務化と手続き方法
- 遺産分割協議と共有相続人の同意取得
- 相続税申告期限との調整方法
- 取得費加算の特例による税負担軽減
1. 相続した土地売却の基本的な流れ
(1) 相続発生から売却完了までの全体スケジュール
相続した土地の売却は、以下のような流れで進みます（国土交通省）。
| ステップ | 内容 | 所要期間 |
|---|---|---|
| 1. 遺産分割協議 | 相続人全員で土地の取扱いを決定 | 1～3ヶ月 |
| 2. 相続登記 | 被相続人から相続人への名義変更 | 1～2ヶ月 |
| 3. 測量・境界確定 | 土地の境界を確定 | 1～2ヶ月 |
| 4. 査定・媒介契約 | 不動産会社に売却依頼 | 1～2週間 |
| 5. 売却活動 | 買主を探す | 3～6ヶ月 |
| 6. 売買契約 | 買主と契約締結 | 1～2週間 |
| 7. 決済・引渡 | 代金受領と所有権移転 | 1～2ヶ月 |
全体で6ヶ月～1年程度が目安となりますが、遺産分割協議が難航すると長期化する可能性があります。
(2) 通常の土地売却との違いと特有の手続き
相続した土地の売却には、以下の特有の手続きが発生します。
- 相続登記: 被相続人から相続人への名義変更が必須（法務省）
- 遺産分割協議: 相続人全員で土地の取扱いを決定
- 共有相続人の同意: 相続人が複数いる場合、全員の同意が必要
- 相続税申告期限との調整: 相続開始から10ヶ月以内に申告
通常の土地売却では所有者単独で進められますが、相続土地は相続人全員との調整が必須となります。
(3) 相続税申告期限との調整
相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です（国税庁）。
スケジュール例
- 2024年5月1日: 相続発生
- 2025年3月1日: 相続税申告期限
- 2028年3月1日: 取得費加算の特例期限
土地を売却して相続税を納付する場合、申告期限の10ヶ月以内に売却を完了させる必要があります。ただし、取得費加算の特例を利用する場合は、申告期限の翌日から3年以内に売却すれば税負担を軽減できます。
2. 相続登記の完了と遺産分割協議
(1) 相続登記の義務化と手続きの流れ
2024年4月から、相続登記が義務化されました（法務省）。
相続登記の義務
- 相続開始を知った日から3年以内に登記が必要
- 正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料
- 相続登記が完了しないと土地の売却は不可能
相続登記の流れ
- 戸籍謄本等で相続人を確定
- 遺産分割協議書を作成（相続人が複数の場合）
- 法務局に相続登記を申請
- 登記完了（1～2ヶ月程度）
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。費用は5～15万円程度です。
(2) 遺産分割協議書の作成ポイント
相続人が複数いる場合、遺産分割協議書を作成します。
記載事項
- 被相続人の氏名・住所・死亡日
- 相続人全員の氏名・住所
- 土地の所在・地番・地目・地積
- 誰がどのように取得するか（売却して分配する場合も明記）
- 相続人全員の署名・実印押印
- 印鑑証明書の添付
遺産分割協議書がないと相続登記ができないため、相続人全員で早めに話し合いを進めましょう。
(3) 共有相続人全員の同意取得
相続した土地を売却するには、相続人全員の同意が必要です。
- 一部の相続人だけで売却することは不可能
- 売買契約時に相続人全員の署名・押印が必要
- 決済時にも相続人全員が立ち会う必要がある
相続人の一部が売却に反対する場合、裁判所に共有物分割請求を行う方法もありますが、時間と費用がかかります。早期に相続人間で合意形成を図ることが重要です。
3. 測量・境界確定と売却準備
(1) 測量の必要性と所要期間
相続した土地は、境界が不明確な場合が多いため、測量を行うのが一般的です。
- 測量の目的: 土地の正確な面積を確定
- 所要期間: 1～2ヶ月程度
- 費用: 30～100万円程度（土地の広さや立地により変動）
測量を行わないと、買主が敬遠したり、売却後にトラブルになる可能性があります。
(2) 境界確定と隣地所有者との調整
境界確定とは、隣地との境界線を明確にする手続きです。
境界確定の流れ
- 土地家屋調査士に依頼
- 現地測量
- 隣地所有者との立会い・境界確認
- 境界確認書に署名・押印
- 境界標の設置
隣地所有者が遠方に住んでいる場合や連絡が取れない場合、境界確定に時間がかかることがあります。早めに着手することをおすすめします。
(3) 必要書類の準備と確認事項
土地売却には以下の書類が必要です。
- 権利証（登記識別情報通知）
- 実印と印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 固定資産税納税通知書
- 測量図・境界確認書
- 相続人全員の本人確認書類
- 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
相続した土地の場合、被相続人の権利証が見つからないケースもあります。その場合は司法書士に相談して本人確認情報の作成を依頼しましょう。
4. 媒介契約と売却活動
(1) 相続土地の査定ポイント
不動産会社に査定を依頼する際は、以下の点を伝えましょう。
- 相続で取得した土地であること
- 相続税申告期限（10ヶ月以内に売却したい場合）
- 取得費加算の特例期限（申告期限の翌日から3年以内）
- 測量・境界確定の完了状況
相続土地の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶと、スムーズに進めやすくなります。
(2) 媒介契約の種類と選び方
不動産会社に売却を依頼する際は、媒介契約を締結します（国土交通省）。
| 契約種類 | 特徴 | 相続土地の適性 |
|---|---|---|
| 一般媒介 | 複数社に依頼可能 | △ 相続人全員との調整が煩雑 |
| 専任媒介 | 1社のみに依頼 | ○ 窓口一本化で安心 |
| 専属専任媒介 | 1社のみ、自己発見も不可 | ○ 手厚いサポート |
相続土地の場合、相続人全員との調整も含めて不動産会社にサポートしてもらえる専任媒介または専属専任媒介がおすすめです。
(3) 売却価格の設定と交渉
売却価格は、複数の不動産会社に査定を依頼して決定します。
- 3～5社に査定依頼が目安
- 高すぎる査定価格には注意（売れ残るリスク）
- 周辺の取引事例を参考に適正価格を設定
- 相続税納付のための資金が必要な場合は最低売却価格を設定
相続税の納付期限が迫っている場合、多少価格を下げても早期売却を優先する判断も必要です。
5. 売買契約から決済まで
(1) 重要事項説明と契約締結
買主が見つかったら、以下の流れで契約を進めます。
- 重要事項説明: 不動産会社が買主に物件情報を説明
- 売買契約締結: 売主・買主が契約書に署名・押印
- 手付金の受領: 売買代金の5～10%程度を受け取る
相続人が複数いる場合、売買契約時に全員の署名・押印が必要です。
(2) 共有相続人全員の署名押印
相続した土地を売却する場合、以下の点に注意が必要です。
- 契約書に相続人全員が署名・押印
- 一部の相続人が欠席する場合は委任状が必要
- 実印と印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）を準備
相続人が遠方に住んでいる場合、不動産会社に間に入ってもらい、持ち回りで署名・押印する方法もあります。
(3) 残代金決済と所有権移転登記
売買契約から1～2ヶ月後、決済を行います。
- 残代金の受領: 手付金を除いた残りの代金を受け取る
- 所有権移転登記: 買主への所有権移転手続き
- 相続人全員の立会い: 決済時も全員の参加が必要
決済が完了すると、売却代金を遺産分割協議に基づいて相続人間で分配します。
6. 売却後の税務手続きと取得費加算
(1) 譲渡所得税の計算方法
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます（国税庁）。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 取得費: 被相続人の土地購入代金・購入時の諸費用を引き継ぐ
- 譲渡費用: 仲介手数料、測量費用など
相続で取得した土地の取得費は、被相続人が購入した時の価格を使用します。購入時の契約書が見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。
税率
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63%（所得税30%+住民税9%+復興税0.63%） |
| 5年超（長期） | 20.315%（所得税15%+住民税5%+復興税0.315%） |
所有期間は被相続人の取得日から計算されます。
(2) 取得費加算の特例の適用要件
取得費加算の特例とは、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です（国税庁）。
適用要件
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること
- 相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡すること
メリット
- 取得費が増えることで、譲渡所得が減少
- 結果として譲渡所得税が軽減される
例えば、相続税を500万円納付し、土地を2000万円で売却した場合、一定の計算式により相続税の一部（例：200万円）を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が減少し、税負担が軽減されます。
(3) 確定申告の時期と必要書類
土地を売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。
必要書類
- 売買契約書のコピー
- 取得費が分かる資料（被相続人の購入時の契約書など）
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費など）
- 登記事項証明書
- 取得費加算の特例を適用する場合は相続税申告書のコピー
申告を忘れると延滞税が課される可能性があるため、期限内に必ず申告しましょう。
まとめ：相続した土地売却は早めに着手しよう
相続した土地の売却は、相続登記、遺産分割協議、測量・境界確定など、通常の売却よりも複雑な手続きが必要です。
重要なポイント
- 全体で6ヶ月～1年程度の期間が必要
- 相続登記は相続開始を知った日から3年以内に完了が必須
- 相続人全員の同意がないと売却できない
- 取得費加算の特例は相続税申告期限の翌日から3年以内
- 遺産分割協議は早めに開始する
相続税の納付期限（10ヶ月）や取得費加算の特例期限（申告期限の翌日から3年以内）を考慮し、早めに売却手続きを開始することをおすすめします。相続人間の調整が難しい場合は、弁護士や司法書士に相談しながら進めましょう。