買い替え売却土地の流れ・スケジュール|買換え特例と税務完全ガイド

公開日: 2025/10/18

買い替えに伴う土地売却の流れとスケジュール

現在所有している土地を売却して新たな土地を購入する「買い替え」では、売却と購入のタイミング調整が重要です。また、買換え特例を活用すれば譲渡所得税の課税を繰り延べることができます。

本記事で分かること

  • 買い替えに伴う土地売却の全体の流れと所要期間
  • 買換え特例の適用要件と税務上のメリット
  • 売却と購入のタイミング調整方法
  • 土地売却の準備と必要書類
  • 譲渡所得税の計算方法と確定申告の流れ

1. 買い替えに伴う土地売却の基本的な流れ

(1) 買い替え完了までの全体スケジュール

土地の買い替えは、以下のような流れで進みます(国土交通省)。

ステップ 内容 所要期間
1. 売却準備 測量・境界確定、書類準備 1~2ヶ月
2. 査定・媒介契約 不動産会社に売却依頼 2~4週間
3. 売却活動 買主を探す 3~6ヶ月
4. 売買契約 買主と契約締結 1~2週間
5. 決済・引渡 代金受領と所有権移転 1~2ヶ月
6. 新規土地購入 買換え先の取得 並行~売却後

土地の平均売却期間は4~8ヶ月程度です(不動産流通推進センター)。建物と比べて売却期間が長くなる傾向があるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。

(2) 売却と購入のタイミング調整

買い替えでは、以下3つのパターンがあります。

1. 売却先行型

  • メリット: 売却代金を購入資金に充てられる、資金計画が明確
  • デメリット: 仮住まいが必要になる可能性

2. 購入先行型

  • メリット: 仮住まい不要、じっくり物件を選べる
  • デメリット: 一時的に2重ローンや固定資産税の負担

3. 同時進行型

  • メリット: 決済を同日に行えば資金効率が良い
  • デメリット: スケジュール調整が難しい、タイミングがずれるリスク

それぞれにメリット・デメリットがあるため、資金状況や住居の必要性を考慮して選択しましょう。

(3) 通常の土地売却との違いと注意点

買い替えに伴う土地売却には、以下の特有の注意点があります。

  • 買換え特例の適用期間: 売却した年の前年から翌年までの3年間に新規取得が必要
  • 2件分の固定資産税: 重複期間は旧土地と新土地の両方に課税
  • 売却期限の設定: 購入先行型の場合、売却期限を決めて計画的に進める

通常の土地売却に比べて、購入物件との調整が必要になる点が大きな違いです。

2. 買換え特例の適用と税務計画

(1) 事業用資産の買換え特例の適用要件

買換え特例とは、特定の資産を買い換えた場合に譲渡益の課税を繰り延べられる制度です(国税庁)。

主な適用要件

  • 所有期間が10年を超えること
  • 譲渡対価が2億円以下であること
  • 事業用資産の買換えであること(店舗・事務所用の土地など)
  • 確定申告で買換え特例の適用を申告すること

注意点として、居住用の買換え特例(建物が必要)とは別制度です。土地のみの買い替えの場合、事業用資産の買換え特例が適用対象となります。

(2) 所有期間10年超の確認

買換え特例の適用には、所有期間10年超が必要です。

所有期間の計算方法

  • 土地を取得した日から譲渡した年の1月1日までの期間で判定
  • 相続で取得した場合は、被相続人の取得日から起算

例えば、2015年3月に取得した土地を2025年12月に売却する場合:

  • 2025年1月1日時点で所有期間は9年10ヶ月
  • 10年超の要件を満たさない

売却のタイミングを1年ずらす(2026年1月以降)ことで特例適用が可能になります。

(3) 課税繰延のメリットと注意点

買換え特例は、課税の免除ではなく繰延です。

メリット

  • 売却時の譲渡所得税を全額または一部繰り延べ
  • 売却代金を新規購入に全額充当できる
  • 資金繰りが改善

注意点

  • 新たに取得した土地を将来売却する際に、繰り延べた税額が課される
  • 3000万円特別控除との併用は不可

長期的な資産運用を考える場合は、税理士に相談して最適な税務戦略を立てることをおすすめします。

3. 売却準備と査定依頼

(1) 必要書類の準備と確認事項

土地売却には以下の書類が必要です。

  • 権利証(登記識別情報通知)
  • 実印と印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)
  • 固定資産税納税通知書
  • 測量図・境界確認書
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 土地の購入時の契約書(取得費の証明に必要)

買換え特例を適用する場合、新規取得する土地の情報も必要になるため、購入物件の資料も準備しておきましょう。

(2) 測量と境界確定の実施

土地を売却する際は、測量と境界確定を行うのが一般的です。

  • 測量: 土地の正確な面積を確定
  • 境界確定: 隣地との境界線を明確化
  • 所要期間: 1~2ヶ月程度
  • 費用: 30~100万円程度(土地の広さや立地により変動)

境界が不明確な土地は買主が敬遠するため、売却前に確定しておくことで早期売却につながります。

(3) 複数社への査定依頼のポイント

売却価格は、複数の不動産会社に査定を依頼して決定します。

  • 3~5社に査定依頼が目安
  • 買い替えを扱った実績のある会社を選ぶ
  • 高すぎる査定価格には注意(売れ残るリスク)
  • 周辺の取引事例を参考に適正価格を設定

査定時に買い替えである旨を伝えると、購入物件の紹介や資金計画のアドバイスを受けられる場合があります。

4. 媒介契約と売却活動

(1) 買い替え時の媒介契約の選び方

不動産会社に売却を依頼する際は、媒介契約を締結します(国土交通省)。

契約種類 特徴 買い替え時の適性
一般媒介 複数社に依頼可能 △ 購入物件紹介が期待しにくい
専任媒介 1社のみに依頼 ○ 売却・購入を一貫サポート
専属専任媒介 1社のみ、自己発見も不可 ○ 最も手厚いサポート

買い替えの場合、売却と購入の両方をサポートしてもらえる専任媒介または専属専任媒介がおすすめです。

(2) 売却価格の設定と交渉

売却価格は、以下の要素を考慮して設定します。

  • 周辺の取引事例(過去6ヶ月~1年程度)
  • 土地の立地・形状・面積
  • 新規購入に必要な資金額
  • 売却期限(購入先行型の場合)

買い替えで資金計画が明確な場合、最低売却価格を設定し、それを下回る価格交渉には応じないという方針も有効です。

(3) 購入希望者への物件紹介

媒介契約締結後、不動産会社が以下の売却活動を行います。

  • 不動産ポータルサイトへの掲載
  • チラシ配布・新聞折込
  • 購入希望者の現地案内・内覧対応
  • 価格交渉の仲介

土地の場合、用途地域や建ぺい率・容積率などの情報を明示すると、購入希望者の検討がスムーズに進みます。

5. 売買契約から決済まで

(1) 重要事項説明と契約締結

買主が見つかったら、以下の流れで契約を進めます。

  1. 重要事項説明: 不動産会社が買主に物件情報を説明
  2. 売買契約締結: 売主・買主が契約書に署名・押印
  3. 手付金の受領: 売買代金の5~10%程度を受け取る

売買契約では、引渡日や残代金決済日を明確に定めます。買い替えの場合、新規土地の購入契約との日程調整が重要です。

(2) 引渡時期と新規購入のタイミング

売買契約時に、引渡時期を明確に定めます。

売却先行型の場合

  • 引渡日までに新規土地の購入を完了させる
  • または仮住まいを手配する

購入先行型の場合

  • 新規土地の決済日に合わせて旧土地の売却代金を充当
  • つなぎ融資を活用する場合もある

同時進行型の場合

  • 同日決済を目指してスケジュール調整
  • 売却と購入の不動産会社間で連携が必要

(3) 残代金決済と所有権移転登記

売買契約から1~2ヶ月後、決済を行います。

  • 残代金の受領: 手付金を除いた残りの代金を受け取る
  • 所有権移転登記: 買主への所有権移転手続き
  • 固定資産税の精算: 引渡日を基準に日割り計算

決済が完了すると、売却代金を新規土地の購入に充当できます。

6. 売却後の税務手続きと新規購入

(1) 譲渡所得税の計算方法

土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます(国税庁)。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
  • 取得費: 土地の購入代金、購入時の諸費用
  • 譲渡費用: 仲介手数料、測量費用など

譲渡所得がプラスの場合、所有期間に応じて税率が異なります。

所有期間 税率
5年以下(短期) 39.63%(所得税30%+住民税9%+復興税0.63%)
5年超(長期) 20.315%(所得税15%+住民税5%+復興税0.315%)

所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で計算される点に注意が必要です。

(2) 買換え特例の確定申告

買換え特例を適用する場合、土地を売却した翌年の2月16日~3月15日に確定申告を行います。

必要書類

  • 売買契約書のコピー(旧土地・新土地)
  • 取得費が分かる資料(購入時の契約書など)
  • 譲渡費用の領収書(仲介手数料、測量費など)
  • 登記事項証明書(旧土地・新土地)
  • 買換え資産の取得を証する書類

買換え特例の適用には、新規取得した土地の情報も申告が必要です。期限内に必ず申告しましょう。

(3) 新規土地購入への資金充当

売却代金を新規土地の購入に充当する際は、以下の点に注意が必要です。

  • 売却代金の受領日と購入物件の決済日を調整
  • つなぎ融資が必要な場合は事前に金融機関に相談
  • 諸費用(登記費用、仲介手数料など)も考慮した資金計画

買換え特例を適用する場合、新規取得する土地の価格が旧土地の売却価格以上であることが望ましいです。

まとめ:買い替えに伴う土地売却は計画的に進めよう

買い替えに伴う土地売却は、売却と購入のタイミング調整、買換え特例の適用、資金計画など、通常の売却よりも複雑な手続きが必要です。

重要なポイント

  • 土地の平均売却期間は4~8ヶ月程度
  • 買換え特例の適用には所有期間10年超が必要
  • 売却と購入のタイミングは資金状況に応じて選択
  • 買換え特例は課税の繰延であり、免除ではない
  • 確定申告を忘れずに行う

買い替えをスムーズに進めるには、売却と購入の両方に精通した不動産会社に依頼し、税理士にも相談しながら計画的に進めることが重要です。

よくある質問

Q1土地のみの買い替えで買換え特例は適用されますか?

A1事業用資産の買換え特例は土地のみでも適用可能です。ただし、所有期間10年超、譲渡対価2億円以下などの要件があります。居住用の買換え特例(建物が必要)とは異なるため、税理士に確認することをおすすめします。

Q2買い替えで売却と購入のタイミングがずれる場合はどうすればよいですか?

A2買換え特例は売却した年の前年から翌年までの3年間に新規取得すれば適用可能です。タイミングのずれは問題ありません。ただし資金繰りにつなぎ融資等が必要になる場合があります。

Q3土地売却の期間はどのくらいかかりますか?

A3土地の平均売却期間は4~8ヶ月程度です。建物と比べて長期化する傾向があります。査定から媒介契約まで2~4週間、売却活動3~6ヶ月、契約から引渡しまで1~2ヶ月が目安となります。

Q4土地売却で3000万円特別控除は使えますか?

A4建物がない土地のみの場合、居住用財産の特別控除(3000万円控除)は原則適用できません。建物を取り壊して土地を売却した場合は一定の要件を満たせば適用可能です。なお、買換え特例との併用はできません。

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