買い替えで土地を購入する基本的な流れ
買い替えで土地を購入する場合、既存物件の売却と新規土地の購入を並行して進める必要があります。通常の土地購入とは異なり、売却のタイミング調整、住み替えローンの審査、同日決済の手配など、複雑なスケジュール管理が求められます。
買い替えでは「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3つのパターンがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。資金計画や生活環境を考慮して最適な方法を選ぶことが重要です。
この記事でわかること:
- 買い替えで土地を購入する基本的な流れとスケジュール
- 売り先行・買い先行の選び方と注意点
- 買い替え特約や住み替えローンの活用方法
- 旧居売却と土地購入を同日決済する手続き
- 購入後の建築準備と税金手続き
(1) 買い替え完了までの全体スケジュール
買い替えで土地を購入する場合、以下の流れで進みます。
買い替えの基本的な流れ:
資金計画と方針決定（1〜2週間）
- 旧居の想定売却価格を査定
- 新規土地の予算設定
- 売り先行・買い先行の判断
旧居の売却活動（1〜3ヶ月）
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動（内覧対応など）
- 購入希望者との交渉
新規土地の物件探し（1〜3ヶ月）
- 希望条件の整理
- 候補地の内見と比較
- 建築計画の検討
売買契約締結（各1日）
- 旧居の売買契約
- 新規土地の売買契約
- 買い替え特約の設定（必要に応じて）
住宅ローン審査（2〜4週間）
- 事前審査・本審査
- 住み替えローンの申込み（必要に応じて）
決済・引き渡し（契約から1〜2ヶ月後）
- 旧居の決済・引き渡し
- 新規土地の決済・引き渡し
- 同日決済または時期をずらして実施
所要期間の目安:
- 売り先行: 4〜7ヶ月
- 買い先行: 4〜7ヶ月
- 同時進行: 3〜6ヶ月（高度な調整が必要）
国土交通省の資料によると、不動産売買には通常3〜6ヶ月程度かかるため、買い替えの場合は余裕を持ったスケジュールを組むことが推奨されています。
(2) 売り先行・買い先行の選び方
買い替えでは、売却と購入のタイミングにより「売り先行」「買い先行」の2つの方法があります。
売り先行のメリット・デメリット:
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 売却資金を確保してから土地購入できる | 仮住まいが必要になる場合がある |
| 旧居のローン残債を確実に完済できる | 引越しが2回必要で費用がかさむ |
| 資金計画が明確になる | 理想の土地が見つかる前に旧居を売却するリスク |
| 二重ローンの期間が短い | 仮住まい期間中の家賃負担 |
買い先行のメリット・デメリット:
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 理想の土地をじっくり探せる | 二重ローンの期間が長くなる |
| 仮住まい不要で引越し1回で済む | 旧居が売れない場合の資金繰りリスク |
| 建築計画を早期に開始できる | 住み替えローンの審査が厳しい |
選び方のポイント:
- 資金に余裕がある: 買い先行で理想の土地を探す
- ローン残債がある: 売り先行で確実に完済する
- 仮住まいを避けたい: 同日決済を目指す（難易度高）
(3) 通常の土地購入との違いと注意点
買い替えでの土地購入は、通常の購入とは異なる以下の注意点があります。
買い替え特有の注意点:
- スケジュール調整: 旧居の売却と新規土地の購入を並行して進める
- 資金計画: 旧居の売却価格が想定を下回るリスク
- 住み替えローン: 旧居のローン残債を含めた審査が必要
- 買い替え特約: 旧居の売却を条件とした土地購入契約
- 仮住まい: 売り先行の場合、一時的な住居の手配
通常の土地購入よりも複雑なため、買い替え実績が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。
旧居売却と土地購入のタイミング調整
(1) 買い替え特約の設定と活用
買い替え特約は、旧居の売却が成立しない場合に土地購入契約を白紙解除できる特約です。
買い替え特約の内容:
- 旧居の売却が特約期限内に成立しない場合、土地購入契約を解除できる
- 特約期限は通常3ヶ月程度（売主との交渉で決定）
- 手付金は全額返還される
買い替え特約のメリット・デメリット:
| メリット（買主側） | デメリット（売主側） |
|---|---|
| 旧居が売れない場合のリスクを回避 | 契約解除のリスクを負う |
| 安心して土地購入を進められる | 他の購入希望者を逃す可能性 |
買い替え特約は買主保護の仕組みですが、売主にリスクがあるため、合意を得るのが難しい場合もあります。特約を設定する場合は、旧居の売却活動を積極的に進め、売主に誠意を示すことが重要です。
(2) 売却と購入を同日決済する方法
旧居の売却と新規土地の購入を同じ日に決済することで、仮住まいが不要になり、引越しも1回で済みます。
同日決済の流れ:
| 時間 | 旧居（売却） | 新規土地（購入） |
|---|---|---|
| 午前 | 決済・引き渡し | - |
| - | 残代金受領 | - |
| - | ローン完済 | - |
| 午後 | - | 決済・引き渡し |
| - | - | 旧居の売却資金を頭金に充当 |
| - | - | 残代金支払い |
同日決済のポイント:
- 旧居と新規土地の決済日を同じ日に設定
- 午前に旧居の決済、午後に新規土地の決済
- 旧居の売却資金を新規土地の頭金に充てる
- 司法書士・不動産会社と事前に綿密な調整が必要
同日決済は高度な調整が必要で、旧居の買主や新規土地の売主の協力も必要です。実現可能性について、不動産会社に早めに相談しましょう。
(3) 仮住まいが必要になるケース
売り先行の場合、旧居の引き渡しと新規土地での建築完成にタイムラグがあると、仮住まいが必要になります。
仮住まいが必要なケース:
- 旧居の引き渡しが先で、新居の建築完成が後
- 売却と購入のタイミングが合わない
- 同日決済が実現できない
仮住まいの選択肢:
- 賃貸マンション・アパート（短期契約可能な物件）
- マンスリーマンション・ウィークリーマンション
- 親族の家に一時的に居候
仮住まいのコスト:
- 家賃: 月10〜20万円（エリアにより変動）
- 引越し費用: 2回分（旧居→仮住まい、仮住まい→新居）
- 敷金・礼金: 短期契約の場合は交渉で減額可能
仮住まい期間を最小限にするため、旧居の引き渡し日と新居の完成日を事前に調整することが重要です。
住み替えローンと資金計画
(1) 住み替えローンの仕組みと審査
住み替えローンは、旧居の住宅ローン残債と新規土地の購入資金をまとめて借りられるローンです。
住み替えローンの仕組み:
借入額 = 旧居のローン残債 + 新規土地の購入資金
例:
- 旧居のローン残債: 1,500万円
- 新規土地の購入資金: 3,000万円
- 住み替えローン借入額: 4,500万円
住み替えローンの審査: 住み替えローンは担保価値を超える借入（オーバーローン）になるため、通常の住宅ローンより審査が厳しくなります。
審査のポイント:
- 安定した収入と十分な返済能力
- 勤続年数（3年以上が目安）
- 他の借入がないこと
- 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が基準内
金融庁の資料によると、住み替えローンは金融機関によって取扱いが異なるため、複数の金融機関に事前相談することが推奨されています。
(2) 二重ローン期間の資金計画
買い先行の場合、旧居と新居のローンが重なる「二重ローン期間」が発生します。
二重ローン期間の資金負担:
月額負担 = 旧居のローン返済 + 新居のローン返済
例:
- 旧居のローン: 月8万円
- 新居のローン: 月10万円
- 二重ローン期間の負担: 月18万円
資金計画のポイント:
- 二重ローン期間を最小限にする（旧居の早期売却）
- 貯蓄を取り崩して一時的に負担する
- つなぎ融資を活用する
二重ローン期間が長引くと家計を圧迫するため、旧居の売却活動を積極的に進めることが重要です。
(3) つなぎ融資の活用方法
つなぎ融資は、旧居の売却資金が入るまでの期間、一時的に資金を借りる短期ローンです。
つなぎ融資の仕組み:
- 新規土地購入のための頭金をつなぎ融資で調達
- 旧居の売却完了後、売却資金でつなぎ融資を返済
つなぎ融資の特徴:
- 借入期間: 数ヶ月〜1年程度
- 金利: 通常の住宅ローンより高い（年2〜4%程度）
- 審査: 旧居の売買契約が前提
つなぎ融資のコスト:
利息 = 借入額 × 金利 × 借入期間 ÷ 12ヶ月
例:
- 借入額: 1,000万円
- 金利: 年3%
- 借入期間: 6ヶ月
- 利息: 1,000万円 × 3% × 6ヶ月 ÷ 12ヶ月 = 15万円
つなぎ融資は金利が高いため、必要最低限の金額を短期間だけ借りることがポイントです。
重要事項説明と売買契約
(1) 重要事項説明の確認ポイント
土地の売買契約前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
重要事項説明で確認すべき主なポイント:
- 土地の詳細: 所在地・地番・面積・地目・境界の明示
- 法令上の制限: 用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限など
- インフラ設備: 水道・電気・ガス・下水道の引き込み状況
- 周辺環境: 騒音・悪臭・日照阻害などのリスク
- 権利関係: 抵当権・地役権などの有無
- 契約解除: 手付解除・ローン特約・買い替え特約の条件
国土交通省の資料によると、重要事項説明は宅地建物取引業法第35条で義務付けられており、説明を受けた上で契約に進みます。
(2) 売買契約書の記載内容
売買契約書には、土地の詳細や取引条件が記載されます。
売買契約書の主な記載内容:
- 売買代金と支払い時期
- 手付金の額（売買代金の5〜10%が一般的）
- 決済・引き渡し日
- 所有権移転の時期
- 契約解除の条件（手付解除・ローン特約・買い替え特約）
- 公租公課（固定資産税など）の負担区分
- 危険負担（引き渡し前の災害リスク）
買い替えの場合、買い替え特約の有無と特約期限を必ず確認しましょう。
(3) 手付金の支払いとローン特約
売買契約締結時に、買主は売主に手付金を支払います。
手付金の支払い:
- 金額: 売買代金の5〜10%が一般的
- 支払い方法: 現金または振込
- 性質: 解約手付（契約解除時は手付金を放棄）
ローン特約: 住宅ローンが借りられなかった場合に契約を白紙解除できる特約です。
ローン特約の内容:
- 特約の期限（通常、契約から2〜4週間）
- 対象となる金融機関
- 借入額の条件
住み替えローンの審査が通らない場合に備え、ローン特約を必ず付けることをおすすめします。
決済・引き渡しと登記手続き
(1) 残代金決済の流れ
売買契約から1〜2ヶ月後、残代金決済を行います。
決済日当日の流れ:
- 当事者の集合: 買主・売主・不動産会社・司法書士・金融機関担当者が集合
- 必要書類の確認: 本人確認書類・印鑑証明書・住民票など
- 残代金の支払い: 買主が売主に売買代金の残額を支払う
- 住宅ローンの実行: 金融機関から買主の口座に融資金が入金
- 所有権移転登記の申請: 司法書士が法務局に登記申請
- 鍵の引き渡し: 売主が買主に土地の権利証や資料を渡す
- 公租公課の清算: 固定資産税などの日割り精算
決済は通常、買主が住宅ローンを借りる金融機関の店舗で行われます。
(2) 旧居と新規土地の同日決済
同日決済の場合、午前に旧居の決済、午後に新規土地の決済を行います。
同日決済のスケジュール例:
| 時刻 | 内容 |
|---|---|
| 10:00 | 旧居の決済開始 |
| 10:30 | 旧居の残代金受領・ローン完済 |
| 11:00 | 旧居の所有権移転登記申請 |
| 13:00 | 新規土地の決済開始 |
| 13:30 | 旧居の売却資金を頭金に充当 |
| 14:00 | 新規土地の残代金支払い |
| 14:30 | 新規土地の所有権移転登記申請 |
同日決済は高度な調整が必要で、司法書士や不動産会社との事前打ち合わせが重要です。
(3) 所有権移転登記の手続き
決済と同時に、司法書士が所有権移転登記を法務局に申請します。
登記の流れ:
- 所有権移転登記: 売主から買主へ所有権を移転
- 抵当権設定登記: 住宅ローンを借りる場合、金融機関の抵当権を設定
- 登記完了: 数日後に登記識別情報（権利証）が買主に交付される
登記費用:
- 登録免許税: 固定資産税評価額 × 税率（2.0%）
- 司法書士報酬: 5〜10万円程度
法務局の資料によると、登記は決済日に申請し、数日後に登記識別情報が交付されます。
購入後の手続きと建築準備
(1) 不動産取得税の申告と納付
土地購入後、不動産取得税が課税されます。
不動産取得税の概要:
- 課税標準: 固定資産税評価額
- 税率: 3%（2027年3月31日までの軽減税率）
- 納付時期: 購入後6ヶ月〜1年後に納税通知書が届く
軽減措置: 住宅用地として一定の要件を満たす場合、軽減措置が適用される場合があります。都道府県税事務所に確認しましょう。
(2) 境界確定と測量の実施
土地購入後、建築前に境界確定と測量を行うことをおすすめします。
境界確定の流れ:
- 土地家屋調査士に依頼
- 隣地所有者との立ち会い
- 境界標の設置
- 確定測量図の作成
測量費用:
- 境界確定測量: 30〜50万円程度（土地の広さや形状により変動）
境界が不明確だと、建築計画や将来の売却時にトラブルの原因になるため、早めに実施しましょう。
(3) 建築確認申請までの準備
土地購入後、建築確認申請に向けて準備を進めます。
建築確認申請までの流れ:
- 建築会社の選定: 複数社から見積もりを取得
- 建築プランの作成: 間取り・外観・設備などを決定
- 地盤調査: 建築に適した地盤かを確認
- 建築確認申請: 建築基準法に適合するか審査を受ける
- 建築確認済証の交付: 審査通過後、着工可能になる
建築確認申請の所要期間:
- 通常: 2〜4週間
- 複雑な案件: 1〜2ヶ月
国土交通省の資料によると、建築確認申請は建築基準法に基づく審査で、確認済証が交付されるまで着工できません。
まとめ
買い替えで土地を購入する場合、旧居の売却と新規土地の購入を並行して進める必要があり、スケジュール調整が重要です。「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3つのパターンがあり、資金計画や生活環境を考慮して選択します。
買い替え特約を活用することで、旧居が売れない場合のリスクを回避できますが、売主の合意が必要です。同日決済を実現できれば仮住まいが不要になりますが、高度な調整が求められます。
住み替えローンは旧居のローン残債と新規土地の購入資金をまとめて借りられますが、オーバーローンになるため審査は厳しい傾向です。二重ローン期間やつなぎ融資のコストも考慮し、綿密な資金計画を立てることが重要です。
購入後は不動産取得税の納付、境界確定測量、建築確認申請など、建築に向けた準備を進めます。不明点があれば、不動産会社・金融機関・税理士・司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。