土地売却の全体像を理解する
土地を売却する際、マンションや戸建てとは異なる特有の手続きがあります。特に、測量や境界確定には予想以上に時間がかかることが多く、売却完了までのスケジュールを正しく把握しておくことが重要です。
この記事でわかること
- 土地売却の基本的な流れと所要期間
- 測量・境界確定の必要性と手続き
- 媒介契約の種類と査定の流れ
- 売買契約締結から引き渡しまでの段取り
- 譲渡所得税の計算と確定申告の手続き
1. 土地売却の流れ・スケジュール全体像
(1) 土地売却の基本的な流れ
土地売却は、以下の流れで進みます（国土交通省）。
土地売却の流れ
- 売却前の準備（測量・境界確定）
- 不動産会社への査定依頼
- 媒介契約の締結
- 売却活動の開始
- 購入希望者との価格交渉
- 重要事項説明・売買契約締結
- 決済・引き渡し
- 所有権移転登記
- 確定申告（売却年の翌年）
この流れは建物の売却と基本的には同じですが、土地売却特有の準備（測量・境界確定）に時間がかかる点が大きな違いです。
(2) 所要期間の目安（測量1-2ヶ月、境界確定1-3ヶ月など）
土地売却の各段階でかかる期間の目安は以下の通りです。
所要期間の目安
| 段階 | 期間 |
|---|---|
| 測量 | 1～2ヶ月 |
| 境界確定 | 1～3ヶ月（隣接地所有者との調整含む） |
| 査定・媒介契約 | 1～2週間 |
| 売却活動 | 1～3ヶ月（立地や価格により変動） |
| 契約から引き渡し | 1～2ヶ月 |
| 確定申告 | 売却年の翌年2月16日～3月15日 |
トータルの期間
- 標準的なケース：3～6ヶ月
- 境界トラブルがある場合：6ヶ月～1年以上
- 農地転用が必要な場合：5～10ヶ月
土地売却では、建物売却よりも長期間を見込んでおく必要があります。
(3) 建物付き土地との違い
建物付き土地を売却する場合、「現況有姿」で売却するか、「更地渡し」にするかを選択できます。
現況有姿（建物付き）での売却
- メリット：解体費用がかからない、すぐに売却活動を始められる
- デメリット：建物の状態によっては買主が見つかりにくい、価格が安くなる傾向
更地渡し
- メリット：買主が見つかりやすい、価格が高くなる傾向
- デメリット：解体費用（100万円～300万円程度）がかかる、解体後は固定資産税が上がる
更地渡しの場合、解体に1～2ヶ月かかるため、スケジュールに余裕を持つ必要があります。
2. 売却前の準備（測量・境界確定）
(1) 境界確定測量の必要性
土地を売却する前に、境界を明確にしておくことが重要です（国土交通省）。
境界確定測量とは、隣接地との境界を確定させるための測量です。境界が未確定の場合、以下のリスクがあります。
境界が未確定の場合のリスク
- 買主が購入をためらう
- 購入後に隣地とのトラブルが発生する可能性
- 住宅ローンの審査が通りにくい
- 売却価格が下がる可能性
測量の費用と期間
- 費用：30万円～80万円程度（土地の広さや形状により変動）
- 期間：1～2ヶ月
測量は土地家屋調査士に依頼します。隣接地との境界を確定させ、境界標を設置します。
(2) 隣接地所有者との立ち会い
境界確定測量では、隣接地の所有者に立ち会いを依頼し、境界について合意を得る必要があります。
立ち会いの流れ
- 土地家屋調査士が隣接地所有者に連絡
- 立ち会い日時の調整
- 現地で境界の確認
- 境界標の設置
- 境界確認書に署名・押印
隣接地所有者との連絡がつかない場合や、境界について意見が対立する場合は、手続きが大幅に遅れる可能性があります。境界トラブルがある場合は、1年以上かかることもあります。
(3) 地目と現況が異なる場合の手続き
地目とは、登記簿に記載されている土地の用途（宅地、田、畑、山林など）です。地目と現況が異なる場合、地目変更登記が必要になることがあります。
地目変更が必要なケース
- 登記上は「田」だが、現況は宅地として使用している
- 登記上は「山林」だが、現況は駐車場として使用している
手続きと期間
- 手続き：土地家屋調査士に依頼して地目変更登記を申請
- 費用：5万円～10万円程度
- 期間：1～2週間
地目変更をしないと、売却後に買主が住宅ローンを組めない場合があるため、事前に確認しておくことが重要です。
3. 不動産会社との媒介契約と査定
(1) 媒介契約の種類（専任・専属専任・一般）
不動産会社に売却を依頼する際、媒介契約を締結します。媒介契約には3種類があります。
媒介契約の種類
| 種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | 報告義務 | レインズ登録 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 可能 | 可能 | なし | 任意 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 可能 | 2週間に1回以上 | 義務（7日以内） |
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | 1週間に1回以上 | 義務（5日以内） |
どの契約を選ぶべきか
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼したい場合
- 専任媒介契約：1社に絞って積極的に売却活動をしてほしい場合
- 専属専任媒介契約：最も手厚いサポートを受けたい場合
一般的には、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶことで、不動産会社が積極的に売却活動を行う傾向があります。
(2) 査定依頼と価格設定
媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社に査定を依頼します。
査定の方法
- 机上査定：物件情報だけで簡易的に査定（1～2日）
- 訪問査定：現地を実際に見て詳細に査定（1週間程度）
査定額の決まり方 土地の査定額は、以下の要素で決まります。
- 立地（駅からの距離、周辺環境）
- 土地の広さ・形状
- 接道状況（道路に面している幅）
- 用途地域（住居専用地域、商業地域など）
- 近隣の取引事例
査定額はあくまで参考価格であり、最終的な売却価格は市場の需要と供給で決まります。
(3) 売却活動の開始
媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を開始します。
売却活動の内容
- レインズ（不動産流通標準情報システム）への物件登録
- 不動産ポータルサイトへの掲載
- チラシの配布
- 現地見学会の開催
売却活動の期間は、立地や価格設定により大きく変わります。一般的には1～3ヶ月程度で買主が見つかることが多いですが、条件によっては半年以上かかる場合もあります。
4. 売買契約の締結と重要事項説明
(1) 重要事項説明の確認ポイント
売買契約の前に、宅地建物取引士による重要事項説明があります（国土交通省）。
重要事項説明では、以下の内容が説明されます。
重要事項説明の主な内容
- 土地の所在、面積、地目
- 登記上の権利関係（所有権、抵当権など）
- 法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）
- 私道負担の有無
- 電気、ガス、水道などのインフラ状況
- 契約不適合責任の内容
特に確認すべきポイント
- 境界が確定しているか
- 接道義務を満たしているか（幅員4m以上の道路に2m以上接する）
- 建築制限の有無（市街化調整区域など）
- 埋蔵文化財包蔵地に該当していないか
不明な点があれば、契約前に必ず質問しましょう。
(2) 売買契約書の内容確認
重要事項説明の後、売買契約書の内容を確認します。
売買契約書の主な内容
- 売買価格
- 手付金の額
- 残代金の支払時期
- 引き渡し時期
- 契約不適合責任の期間
- 公租公課（固定資産税など）の精算方法
契約不適合責任とは 引き渡された土地が契約内容に適合しない場合の売主の責任です。土地の売買では、「土壌汚染」「地中埋設物」「境界の相違」などが問題になることがあります。
個人間売買では、契約不適合責任を3ヶ月程度に制限することが一般的です。
(3) 手付金の授受
売買契約締結時に、買主から手付金を受け取ります。
手付金の相場
- 売買代金の5～10%程度
- 例：売買代金3,000万円の場合、手付金150万円～300万円
手付金は、残代金決済時に売買代金の一部として充当されます。
手付解除について 契約後、一定期間内であれば、手付金を放棄（買主）または倍返し（売主）することで契約を解除できます。解除期限は契約書で定められます。
5. 決済・引き渡しと所有権移転登記
(1) 決済・引き渡しの流れ
売買契約締結から1～2ヶ月後、残代金の決済と引き渡しを行います。
決済・引き渡しの流れ
- 売主・買主・不動産会社・司法書士が集まる
- 登記書類の確認
- 残代金の支払い（買主→売主）
- 固定資産税の精算
- 所有権移転登記の申請（司法書士が法務局へ申請）
- 鍵や関係書類の引き渡し
- 仲介手数料の支払い
決済は、買主が住宅ローンを利用する場合、融資を受ける金融機関で行うことが一般的です。
(2) 残代金の受領
残代金は、売買代金から手付金を差し引いた金額です。
計算例
- 売買代金：3,000万円
- 手付金：300万円
- 残代金：2,700万円
残代金は、銀行振込で受け取ることが一般的です。多額の現金を持ち歩くリスクを避けるためです。
(3) 所有権移転登記の手続き
決済と同時に、所有権移転登記を申請します（法務省）。
登記の流れ
- 司法書士が登記申請書を作成
- 法務局へ申請
- 1～2週間で登記完了
- 登記識別情報（権利証）が買主に交付される
登記費用
- 登録免許税：土地の固定資産税評価額の2%（売買の場合）
- 司法書士報酬：5万円～10万円程度
登記費用は、一般的に買主が負担します。
6. 土地売却の税金と確定申告
(1) 譲渡所得税の計算方法
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります（国税庁）。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費に含まれるもの
- 土地の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用
- 測量費
- 造成費
譲渡費用に含まれるもの
- 売却時の仲介手数料
- 測量費
- 売買契約書の印紙代
- 解体費用（更地渡しの場合）
税率
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期（5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。
(2) 特別控除の活用
一定の条件を満たす場合、特別控除を適用できます。
主な特別控除
- 居住用財産の3,000万円特別控除：自己の居住用土地を売却した場合
- 相続空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家の敷地を売却した場合
- 公共事業のための売却：5,000万円の特別控除
居住用財産の特別控除の要件
- 自己が居住していた土地であること
- 転居後3年を経過する年の12月31日までに売却
- 過去2年間にこの特例を受けていないこと
これらの特例を適用することで、譲渡所得を大幅に圧縮できる場合があります。
(3) 確定申告の時期と必要書類
土地を売却した場合、譲渡所得がある・なしにかかわらず、確定申告が必要です（特例を適用する場合は必須）。
確定申告の期限
- 売却した年の翌年2月16日～3月15日
必要書類
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（売却時・購入時）
- 仲介手数料の領収書
- 測量費の領収書
- 登記事項証明書
確定申告を忘れると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があるため、期限内に必ず申告しましょう。
まとめ
土地売却は、測量や境界確定など特有の手続きがあり、建物売却よりも時間がかかることが一般的です。
重要ポイント
- 測量・境界確定に1～3ヶ月、全体で3～6ヶ月以上を見込む
- 境界が未確定の場合、売却前に境界確定測量を実施する
- 媒介契約は専任媒介契約または専属専任媒介契約が一般的
- 重要事項説明で境界、接道義務、建築制限を必ず確認
- 譲渡所得税は所有期間5年超で税率が半分程度に軽減
- 確定申告は売却年の翌年2月16日～3月15日
土地売却では、想定外の手続きや時間がかかることが多いため、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。不安な点があれば、不動産会社や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。