土地購入の流れとスケジュール完全ガイド｜手付金から決済まで徹底解説

土地購入の基本的な流れとスケジュール

土地購入は建物付き不動産の購入とは異なり、境界確認、地盤調査、インフラ整備状況の確認など、土地特有の手続きが必要です。また、購入後すぐに建築を始められるわけではなく、建築確認申請などの準備期間も考慮する必要があります。

この記事の要点

• 土地探しから引渡しまで通常3～6ヶ月、建築開始まではさらに2～3ヶ月必要
• 手付金は売買代金の5～10%が一般的（2,000万円の土地なら100～200万円）
• 住宅ローン審査は事前審査3～7日、本審査1～2週間が目安
• ローン特約があれば、審査不承認時に契約を白紙解除でき手付金も返還される
• 購入後は境界確定・測量・地盤調査・建築確認申請などの準備が必要

(1) 土地購入完了までの全体スケジュール

土地購入の全体スケジュールは以下の通りです。

ステップ	主な作業内容	所要期間
土地探し・現地確認	希望条件整理、物件紹介、現地確認	1～3ヶ月
購入申込・重要事項説明	購入申込書提出、重要事項説明	1～2週間
売買契約	契約締結、手付金支払い	1日
住宅ローン審査	事前審査・本審査、金銭消費貸借契約	2～3週間
決済・引き渡し	残代金決済、所有権移転登記	契約から1～2ヶ月後
購入後手続き	不動産取得税申告、境界確定、建築準備	2～3ヶ月

出典：国土交通省「不動産売買の流れ」

(2) 各ステップの所要期間の目安

土地探し期間の変動要因

• 希望条件の厳しさ（立地、広さ、予算）
• 物件の流通量（都市部は多い、郊外・地方は少ない）
• 競合の有無（人気エリアは早期に売れる）

契約から決済までの期間

• 通常：1～2ヶ月
• 住宅ローン審査が長引く場合：2～3ヶ月
• 地目変更・造成工事が必要な場合：3～6ヶ月以上

(3) 建物購入との違いと土地特有の注意点

土地購入には、建物購入とは異なる以下の特徴があります。

土地特有の確認事項

• 境界確定：隣地との境界が明確か（測量図・境界標の確認）
• 地盤調査：地盤の強度、液状化リスク、地歴の確認
• インフラ整備：上下水道、ガス、電気の引込状況
• 法的制限：用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限
• 地目：登記簿上の地目（宅地以外は地目変更が必要）

土地探しから現地確認まで

(1) 希望条件の整理と予算設定

土地探しを始める前に、希望条件と予算を整理します。

希望条件の例

• 立地：通勤・通学の利便性、生活環境（学区、商業施設）
• 広さ：建築予定の建物に必要な敷地面積
• 形状：整形地（四角形）か不整形地か
• インフラ：上下水道・ガスの引込状況
• 法的制限：用途地域、建ぺい率、容積率

予算設定のポイント

総予算 = 土地代 + 建築費 + 諸費用
諸費用 = 仲介手数料 + 登記費用 + 不動産取得税 + その他（土地代の7～10%程度）

(2) 不動産会社への相談と物件紹介

希望条件を整理したら、不動産会社に相談します。複数社に相談することで、より多くの物件情報を得られます。

不動産会社選びのポイント

• 地域に詳しい地元業者
• 土地取引の実績が豊富
• インフラ整備や法的制限に詳しい

物件紹介を受けたら、立地、価格、広さ、形状、インフラ状況を確認し、候補を絞り込みます。

(3) 現地確認での確認ポイント

気になる土地が見つかったら、必ず現地確認を行います。

現地確認のチェックリスト

• 境界標の有無：隣地との境界がはっきりしているか
• 道路との関係：接道状況（建築基準法上の道路に2m以上接しているか）
• 地形・高低差：擁壁の有無、造成の必要性
• 周辺環境：日当たり、騒音、臭い、近隣建物の状況
• インフラ：上下水道、ガス、電気の引込位置
• 法的制限：用途地域、建ぺい率、容積率の確認（役所で確認可能）

複数回、異なる時間帯に訪問することで、平日・休日の違いや日照の変化も確認できます。

重要事項説明と売買契約

(1) 重要事項説明の内容と確認事項

購入の意思が固まったら、購入申込書を提出します。その後、売買契約前に宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。

重要事項説明の主な内容

• 物件の権利関係（所有権、抵当権の有無）
• 法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限）
• インフラ整備状況（上下水道、ガス、電気）
• 取引条件（代金、支払時期、引渡時期）
• 契約解除に関する事項（ローン特約、手付解除）

出典：国土交通省「重要事項説明書の説明義務」

重要事項説明書は事前に受け取り、不明点があれば質問しておきましょう。

(2) 売買契約書の記載内容

重要事項説明の後、売買契約を締結します。売買契約書には以下の内容が記載されます。

売買契約書の主な記載事項

• 売買代金と支払方法（手付金、中間金、残代金）
• 引渡時期
• 所有権移転の時期
• 公租公課（固定資産税等）の負担区分
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
• 契約解除条件（手付解除、ローン特約）

契約内容をよく確認し、納得した上で署名・押印します。

(3) 手付金の支払いと契約解除条件

売買契約締結時、買主は売主に手付金を支払います。

手付金の一般的な額

• 売買代金の5～10%
• 例：2,000万円の土地 → 100～200万円

手付金の性質

• 解約手付：買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍額を返還することで契約解除可能
• 解除期限：相手方が契約の履行に着手するまで

ローン特約

• 住宅ローン審査が不承認の場合、契約を白紙解除できる特約
• 手付金も返還される
• 期限は通常、契約から1～2ヶ月以内

住宅ローン審査と金銭消費貸借契約

(1) 事前審査と本審査の流れ

土地購入に住宅ローンを利用する場合、審査が必要です。

事前審査（仮審査）

• タイミング：購入申込時または契約前
• 所要期間：3～7日
• 必要書類：本人確認書類、収入証明書、物件資料
• 目的：借入可能額の目安を確認

本審査

• タイミング：売買契約後
• 所要期間：1～2週間
• 必要書類：事前審査書類 + 売買契約書、重要事項説明書、住民票等
• 目的：正式な融資承認

出典：金融庁（住宅ローン審査に関する一般的な情報）

(2) 審査期間とスケジュールへの影響

住宅ローン審査は、土地購入のスケジュールに大きく影響します。

審査が長引く要因

• 提出書類の不備
• 金融機関の繁忙期（年度末など）
• 複数の借入がある場合の確認作業

審査期間を短縮するため、以下の対策が有効です。

• 事前審査を早めに済ませる
• 必要書類を事前に準備しておく
• 金融機関の担当者と密に連絡を取る

(3) ローン特約と審査否決時の対応

ローン特約があれば、住宅ローン審査が不承認の場合、契約を白紙解除できます。

ローン特約の条件

• 特約の期限内（通常1～2ヶ月）に審査結果が出ること
• 審査否決の証明書類の提出

審査否決時の対応

• ローン特約あり：契約白紙解除、手付金返還
• ローン特約なし：手付金を放棄して解約、または残代金を自己資金で用意

ローン特約は必ず契約書に明記し、期限を確認しておきましょう。

決済・引き渡しと所有権移転

(1) 残代金決済の流れ

住宅ローンの本審査が承認されたら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。その後、決済日を迎えます。

決済当日の流れ

1. 買主が残代金（売買代金 - 手付金）を売主に支払う
2. 売主が領収書を発行
3. 司法書士が所有権移転登記の書類を確認
4. 所有権移転登記の申請（決済当日または翌営業日）
5. 鍵、測量図、境界確認書などの引き渡し

出典：法務局「所有権移転登記の手続き」（参考情報）

(2) 所有権移転登記の手続き

所有権移転登記は、司法書士が代行するのが一般的です。

登記に必要な書類

• 売買契約書
• 売主の権利証（登記識別情報）
• 売主の印鑑証明書
• 買主の住民票
• 固定資産評価証明書

登記費用

• 登録免許税：土地の固定資産税評価額 × 2%（2026年3月31日まで1.5%に軽減）
• 司法書士報酬：5～10万円程度

登記完了後、登記識別情報（権利証）が発行されます。

(3) 引き渡し当日の確認事項

決済・引き渡し当日は、以下を確認します。

• 境界標の確認：隣地との境界が明確か
• 測量図・境界確認書の受領
• 公租公課の清算：固定資産税・都市計画税の日割り清算
• 鍵の受領：門扉、倉庫などの鍵（該当する場合）
• 契約不適合の有無：現地の状態が契約内容と一致しているか

不明点や問題があれば、その場で確認・解決しておくことが重要です。

購入後の手続きと建築準備

(1) 不動産取得税の申告と納付

土地取得後、不動産取得税の申告が必要です。

不動産取得税

• 税率：土地の固定資産税評価額 × 3%（2027年3月31日まで）
• 軽減措置：住宅用地は評価額の1/2に軽減（要件あり）
• 申告期限：取得から30～60日以内（都道府県により異なる）
• 納付：申告後、納税通知書が届いてから納付

出典：総務省「不動産取得税の申告期限」

(2) 境界確定と測量の実施

建築前に、境界確定と測量を実施することをおすすめします。

境界確定の必要性

• 隣地との境界を明確にし、将来のトラブルを防ぐ
• 建築確認申請に必要な正確な敷地面積を確定

測量の流れ

1. 土地家屋調査士に依頼
2. 隣地所有者の立会いのもと、境界標を確認
3. 測量図の作成
4. 境界確認書の作成（隣地所有者の署名・押印）

費用は30～50万円程度、期間は1～2ヶ月が目安です。

(3) 建築確認申請までの準備

土地購入後、建築を開始するまでには以下の準備が必要です。

建築前の準備事項

• 地盤調査：地盤の強度を確認（スウェーデン式サウンディング試験など）
• 設計打ち合わせ：建築士・ハウスメーカーとの打ち合わせ
• 建築確認申請：設計図書を作成し、建築確認申請を提出
• 審査期間：木造住宅で1～2週間、鉄筋コンクリート造で1～2ヶ月

建築開始までの期間

• 最短：引渡しから2～3ヶ月後
• 地目変更・造成工事が必要な場合：3～6ヶ月以上

建築確認済証が交付されてから、建築工事を開始できます。

まとめ

土地購入は、土地探しから引渡しまで通常3～6ヶ月、建築開始まではさらに2～3ヶ月必要です。手付金は売買代金の5～10%が一般的で、住宅ローン審査は事前審査3～7日、本審査1～2週間が目安です。

ローン特約を契約書に明記しておけば、審査不承認時に契約を白紙解除でき、手付金も返還されます。購入後は境界確定・測量・地盤調査・建築確認申請などの準備が必要で、これらを計画的に進めることがスムーズな建築開始につながります。

土地特有の確認事項（境界、地盤、インフラ、法的制限）を漏れなくチェックし、将来のトラブルを防ぐことが重要です。