買い替え売却の全体像とスケジュール
住宅の買い替えで現在の戸建てを売却される方にとって、売却と購入を並行して進める際のスケジュール管理は重要です。買い替えでは「売り先行」と「買い先行」の選択により、資金繰りと引き渡しタイミングの調整方法が異なります。
本記事では、買い替え時の戸建て売却の流れ・スケジュールを解説します。
この記事のポイント
- 買い替え売却の全体的な流れとスケジュールを理解できる
- 売り先行と買い先行の違いとメリット・デメリットがわかる
- 売却活動から契約までの具体的な手順を把握できる
- 購入物件との決済タイミング調整方法を学べる
- つなぎ融資・買い替えローンの活用方法を確認できる
2. 売り先行と買い先行の選択
(1) 売り先行のメリット・デメリット
メリット
- 売却代金が確定してから購入できる
- 資金計画が立てやすく安全
- 値引き交渉に余裕を持てる
デメリット
- 仮住まいが必要になる場合がある
- 引越しが2回になる
- 仮住まい費用がかかる
(2) 買い先行のメリット・デメリット
メリット
- 引越しが1回で済む
- 新居を先に確保できる
- ゆっくり売却活動ができる
デメリット
- つなぎ融資や買い替えローンが必要
- 資金繰りが厳しくなる可能性
- 売却が長引くとローン負担が重い
(3) 自分に合った方法の選び方
売り先行が向いている方
- 住宅ローン残債が多い方
- 自己資金に余裕がない方
- 資金計画を確実にしたい方
買い先行が向いている方
- 自己資金に余裕がある方
- 購入したい物件が決まっている方
- 引越しの手間を減らしたい方
3. 売却活動の開始から契約まで
(1) 査定と売り出し価格の設定
売却活動は不動産会社による査定から始まります。複数社に査定を依頼し、相場を把握しましょう。
(2) 媒介契約と売却活動
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。内覧対応や価格調整を行います。
(3) 購入希望者との交渉と契約
購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し時期を交渉し、売買契約を締結します。
4. 購入物件との決済タイミング調整
(1) 同日決済のメリットと手順
売却と購入の決済を同じ日に行うことで、資金移動がスムーズになります。午前中に売却決済、午後に購入決済という流れが一般的です。
(2) 決済日のずれに対応する方法
決済日がずれる場合は、つなぎ融資や仮住まいで対応します。
(3) 仮住まいの検討
売り先行で購入物件が決まっていない場合、仮住まいが必要になります。
5. つなぎ融資・買い替えローンの活用
(1) つなぎ融資の仕組みと利用条件
つなぎ融資は売却代金が入るまでの短期間の融資です。利息のみ返済し、売却完了後に一括返済します。
(2) 買い替えローンの特徴
買い替えローンは新居購入資金と旧居ローン残債を合算して借りられるローンです。
(3) 各融資のスケジュールと注意点
つなぎ融資は短期間・高金利、買い替えローンは長期間・審査が厳しいという特徴があります。
6. スムーズに進めるための注意点
(1) 売却と購入の不動産会社選び
売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、スケジュール調整がスムーズです。
(2) 引き渡しまでの準備と手続き
引き渡しまでに登記書類の準備、住宅ローンの完済手続き、引越しの手配を行います。
(3) 買い替え特約の活用
買い先行の場合、自宅が売れなかったときに購入契約を白紙解除できる買い替え特約を付けることでリスクヘッジできます。
まとめ
買い替え時の戸建て売却では、売り先行と買い先行の選択により、スケジュールと資金計画が大きく異なります。自分の状況に合った方法を選び、売却と購入のタイミングを適切に調整することが重要です。不動産会社に相談しながら、計画的に進めましょう。