住み替えで中古マンションを購入する際の登記の基礎知識
住み替えで中古マンションを購入する場合、旧居の売却と新居の購入という2つの不動産取引が関わるため、登記手続きも複雑になります。この記事では、住み替え時の登記手続きの基礎から実務上のポイントまで、わかりやすく解説します。
この記事のポイント
- 住み替え時は旧居の抵当権抹消と新居の所有権移転登記が必要
- 売却先行・購入先行・同日決済でタイミング調整の方法が異なる
- 中古マンションは敷地権登記の確認が重要
- 住み替えローン利用時は一時的に二重の抵当権が設定される場合がある
- 登録免許税の軽減措置を活用すれば費用を抑えられる
(1) 所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったことを公に示すための手続きです。売買契約が成立しても、登記を済ませるまでは第三者に所有権を主張できません。
法務局の指針によると、所有権移転登記は売買契約後速やかに申請することが推奨されています。通常は決済日（残代金支払い日）に司法書士が同席し、その場で登記申請に必要な書類を確認します。
(2) 住み替えと通常購入の登記の違い
住み替えの場合、以下の点で通常の購入と異なります。
| 項目 | 通常購入 | 住み替え購入 |
|---|---|---|
| 登記件数 | 1件（新居のみ） | 2件（旧居抹消+新居設定） |
| タイミング調整 | 不要 | 売却・購入の日程調整が必要 |
| 抵当権 | 新居のみ | 一時的に二重の場合あり |
| 費用 | 新居分のみ | 旧居+新居の両方 |
(3) 住み替えの流れ
住み替えの基本的な流れは以下の通りです。
- 旧居の売却活動開始
- 新居の物件探し
- 旧居の売買契約
- 新居の売買契約
- 旧居の決済・引渡し（抵当権抹消登記）
- 新居の決済・引渡し（所有権移転・抵当権設定登記）
- 引越し
売却と購入の登記タイミング調整
住み替えで最も重要なのが、旧居の売却と新居の購入のタイミング調整です。主に3つのパターンがあります。
(1) 売却先行の登記スケジュール
メリット:
- 資金計画が立てやすい
- 二重ローンの期間がない
- 登記手続きがシンプル
スケジュール例:
- 旧居の決済日に抵当権抹消登記を実施
- 売却代金を受領
- 後日、新居の購入決済で所有権移転登記と抵当権設定登記を実施
(2) 購入先行の登記スケジュール
メリット:
- 理想の物件を逃さない
- 引越しを1回で済ませられる
注意点:
- 住み替えローンまたはつなぎ融資が必要
- 一時的に二重の抵当権が設定される
- 登記費用が増える
スケジュール例:
- 新居の購入決済で所有権移転登記と抵当権設定登記を実施
- 住み替えローン実行（旧居の残債も含む）
- 後日、旧居の決済で抵当権抹消登記を実施
- 売却代金で住み替えローンの一部を返済
(3) 同日決済の調整方法
売却と購入を同日に行う場合、登記の順序が重要です。
推奨される順序:
- 午前：旧居の決済・抵当権抹消登記
- 午後：新居の決済・所有権移転登記・抵当権設定登記
司法書士が両方の取引に立ち会い、スムーズに進行できるよう調整します。金融機関との事前調整が不可欠です。
中古マンション特有の登記確認事項
中古マンションの購入時には、以下の登記事項を必ず確認しましょう。
(1) 敷地権登記の確認
敷地権登記とは、土地の利用権（所有権または借地権）と専有部分（居室）が一体化した登記制度です。中古マンションの多くが敷地権登記されており、土地と建物を別々に処分できない仕組みになっています。
確認方法:
- 登記簿の「表題部」に「敷地権の種類・割合」が記載されているか確認
- 敷地権登記済みの場合、所有権移転登記は専有部分のみで完了
(2) 既存抵当権の確認
売主の住宅ローンが残っている場合、登記簿の「乙区」に抵当権が記載されています。決済時に売主が完済し、抵当権抹消登記を行うことで、買主はクリーンな状態で所有権を取得できます。
(3) 専有部分面積の確認
登記簿に記載された専有部分の面積（内法面積）と、広告やパンフレットの壁芯面積が異なる場合があります。住宅ローン控除の適用要件（床面積50㎡以上）は登記簿の面積で判定されるため、注意が必要です。
住み替えローンと抵当権設定登記
住み替えローンは、旧居の売却前に新居を購入できる便利な制度ですが、抵当権の扱いには注意が必要です。
(1) 住み替えローンの仕組み
住み替えローンは、新居の購入資金に加えて、旧居の住宅ローン残債も含めて融資を受けられる商品です。住宅金融支援機構などが提供しています。
例:
- 新居の購入価格：4,000万円
- 旧居のローン残債：1,000万円
- 住み替えローン総額：5,000万円
(2) 旧居の抵当権抹消タイミング
住み替えローン実行後も、旧居が売却されるまでは旧居の抵当権が残ります。旧居の決済時に売却代金でローンの一部を返済し、抵当権抹消登記を行います。
(3) 新居への抵当権設定
新居の購入決済時に、住み替えローンの担保として新居に抵当権設定登記が行われます。金融機関によっては、一時的に旧居と新居の両方に抵当権を設定する場合もあるため、事前に確認しましょう。
登記にかかる費用（登録免許税・司法書士報酬）
登記にかかる費用は、主に登録免許税と司法書士報酬の2つです。
(1) 登録免許税の計算方法
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額をもとに計算されます。
所有権移転登記（中古マンション）:
- 原則：固定資産税評価額 × 2.0%
- 軽減措置適用時：固定資産税評価額 × 0.3%
抵当権設定登記:
- 原則：借入額 × 0.4%
- 軽減措置適用時：借入額 × 0.1%
(2) 中古住宅の軽減措置
以下の要件を満たす中古マンションは、軽減措置の対象となります（国税庁の税率表参照）。
- 床面積50㎡以上
- 築25年以内（耐火建築物の場合）、または耐震基準適合証明あり
- 取得後1年以内に登記
- 居住用
(3) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬は自由化されており、地域や物件により異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
| 登記種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 5～8万円 |
| 抵当権設定登記 | 3～5万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1～2万円 |
| 合計（住み替え） | 10～15万円 |
住み替え時の税制と登記
住み替え時には、税制面でも注意すべきポイントがあります。
(1) 住宅ローン控除の適用
中古マンションでも、以下の要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
- 床面積50㎡以上（登記簿面積）
- 築25年以内、または耐震基準適合
- 返済期間10年以上
- 取得後6ヶ月以内に居住
国税庁のガイドラインによると、控除期間は10年間、年末ローン残高の0.7%が控除されます。
(2) 3,000万円特別控除との関係
旧居を売却して譲渡益が出た場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できます。ただし、この特別控除を受けると、新居の住宅ローン控除は併用できない場合があります。
注意点:
- 売却年とその前後2年（計5年間）に住宅ローン控除を受けている場合、3,000万円控除は適用不可
- どちらを選ぶか、税理士に相談することをおすすめします
(3) 買い替え特約と登記
買い替え特約とは、旧居が一定期間内に売れなかった場合、新居の売買契約を解除できる特約です。この特約がある場合、新居の登記を行っても、条件次第で契約が解除される可能性があるため、金融機関と十分に調整しましょう。
まとめ
住み替えで中古マンションを購入する際の登記手続きは、旧居の売却と新居の購入という2つの取引が関わるため、通常の購入よりも複雑です。
重要なポイント:
- 売却先行・購入先行・同日決済でタイミング調整の方法が異なる
- 中古マンションは敷地権登記や既存抵当権の確認が必要
- 住み替えローン利用時は抵当権の扱いに注意
- 登録免許税の軽減措置を活用して費用を抑える
- 住宅ローン控除と3,000万円控除の併用不可に注意
事前に司法書士や金融機関と十分に打ち合わせを行い、スムーズな手続きを目指しましょう。
よくある質問
Q1. 住み替えで中古マンションを購入する場合、売却と購入の登記はどのタイミングで行いますか？
A. 売却先行の場合は、まず旧居の決済日に抵当権抹消登記を行い、その後新居の購入決済で所有権移転登記を実施します。購入先行の場合は住み替えローンを利用し、新居の登記を先に行い、後日旧居の売却時に抵当権抹消登記を行います。同日決済の場合は、午前中に旧居の抵当権抹消、午後に新居の所有権移転と抵当権設定を行うのが一般的です。
Q2. 住み替えローンを利用する場合、抵当権はどうなりますか？
A. 住み替えローンを利用すると、一時的に旧居と新居の両方に抵当権が設定される場合があります。旧居が売却されると、売却代金でローンの一部を返済し、抵当権抹消登記を行います。金融機関によって扱いが異なるため、事前に確認することが重要です。
Q3. 中古マンションの敷地権登記とは何ですか？
A. 敷地権登記とは、土地の利用権（所有権または借地権）と専有部分（居室）が一体化した登記制度です。敷地権登記が済んでいるマンションでは、土地と建物を別々に処分することができません。登記簿の「表題部」で敷地権の種類と割合を確認できます。中古マンションの多くは敷地権登記済みです。
Q4. 住み替えで中古マンションを購入する際の登記費用はどのくらいですか？
A. 所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.3%（軽減措置適用時）です。抵当権設定登記は借入額の0.1%、旧居の抵当権抹消登記も別途必要です。司法書士報酬は、所有権移転・抵当権設定・抵当権抹消を合わせて10～15万円程度が相場です。物件価格や地域により異なるため、事前に見積もりを依頼しましょう。