住み替え売却で中古戸建てを売る際の登記・名義変更のポイント
住み替えに伴い中古戸建てを売却する場合、旧居の売却と新居の購入を同時進行させるため、登記手続きのタイミング調整が重要です。特に、旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同日に処理することで、手続きをスムーズに進められます。本記事では、住み替え売却時の登記手続き、同日決済の流れ、費用、スケジュール調整を実務的に解説します。
本記事のポイント
- 売却時の登記は通常、買主側が手配した司法書士が実施。売主は抵当権抹消登記を同じ司法書士に依頼するのが一般的
- 住み替えでは同日決済が理想。旧居の売却代金を新居購入資金に充てる場合、資金移動がスムーズ
- 登録免許税は固定資産税評価額の2%（買主負担）、抵当権抹消は不動産1個につき1,000円（売主負担）
- ローン完済後も抵当権が残り続けるリスクあり。売却決済日に司法書士が同時処理するため通常は問題なし
- 売却前に住所が変わった場合、所有権移転登記の前に住所変更登記が必要
1. 住み替え売却時の登記・名義変更の基本
(1) 不動産登記制度の仕組み
不動産登記とは、土地や建物の所在、面積、所有者などの情報を法務局の登記簿に記録する制度です。登記により、第三者に対して所有権や抵当権などの権利を法的に主張できます。
売却時に必要な主な登記
- 所有権移転登記: 売主から買主へ所有権を移す登記
- 抵当権抹消登記: ローン完済時に金融機関の担保権を消す登記
(2) 売却時に必要な登記の種類
住み替えで中古戸建てを売却する際、以下の登記が必要です。
| 登記の種類 | 内容 | 負担者 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 売主から買主へ所有権を移す | 買主 |
| 抵当権抹消登記 | ローン完済時に抵当権を消す | 売主 |
| 住所変更登記 | 登記簿上の住所と現住所が異なる場合 | 売主 |
(3) 中古戸建て売却時の特徴
中古戸建ての売却では、土地と建物が別々に登記されています。
土地・建物別登記の特徴
- 所有権移転登記は土地・建物それぞれに必要
- 抵当権抹消登記も土地・建物それぞれに実施
- 登録免許税は土地・建物個別に計算
実務上は司法書士が一括で処理するため、売主が個別に意識する必要は少ないです。
2. 所有権移転登記の手続きと流れ
(1) 所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、不動産の所有権が売主から買主へ移転したことを登記簿に記録する手続きです。
所有権移転登記の特徴
- 決済日に申請するのが一般的
- 登録免許税は買主負担が慣例
- 買主側が手配した司法書士が実施
(2) 売却決済日当日の登記手続き
売却決済日には、以下の手続きを同時に行います。
- 買主から残代金受領
- 住宅ローン完済（ローンがある場合）
- 金融機関から抵当権抹消書類受領
- 所有権移転登記・抵当権抹消登記の申請
- 鍵の引き渡し
司法書士が立ち会い、全ての手続きを同日に処理します。
(3) 必要書類と準備のポイント
売却時の登記に必要な書類は以下の通りです。
売主が準備する書類
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書（発行3ヶ月以内）
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
事前に全ての書類を準備し、決済日に持参します。
3. 抵当権抹消登記の手順とタイミング
(1) 抵当権抹消登記とは
抵当権抹消登記とは、住宅ローン完済時に金融機関の担保権を消す登記です。
抵当権抹消登記の特徴
- 登録免許税: 不動産1個につき1,000円
- 土地・建物で2,000円
- 売主負担が一般的
(2) ローン完済から抹消までの流れ
売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消します。
完済と抹消の流れ
- 決済日に買主から売却代金受領
- その場で金融機関へローン完済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請
(3) 売却と同時に行う方法
売却決済と抵当権抹消を同時に行うことで、手続きがスムーズです。
同時処理のメリット
- 売却代金で即座にローン完済
- 抵当権抹消と所有権移転を同日申請
- 買主は抵当権のない状態で所有権を取得
4. 住み替え時の登記スケジュール調整
(1) 売却と購入の登記タイミング
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入の登記タイミングを調整します。
タイミング調整のパターン
- 同日決済: 旧居売却と新居購入を同日に実施
- 売却先行: 旧居を売却後、新居を購入
- 購入先行: 新居購入後、旧居を売却（つなぎ融資利用）
同日決済が最も一般的で、資金繰りがスムーズです。
(2) 同日決済のメリットと手順
同日決済には以下のメリットがあります。
同日決済のメリット
- 旧居の売却代金を新居購入資金に充当
- 抵当権抹消と新居の抵当権設定を同日処理
- 司法書士に一括依頼で手続き簡素化
同日決済の手順（例：午前に旧居売却、午後に新居購入）
午前：旧居の売却決済
- 買主から代金受領
- ローン完済、抵当権抹消
- 所有権移転登記申請
午後：新居の購入決済
- 売却代金と新規ローンで新居の代金支払い
- 所有権移転登記・抵当権設定登記申請
(3) 住所変更登記が必要なケース
売却前に住所が変わった場合、所有権移転登記の前に住所変更登記が必要です。
住所変更登記が必要なケース
- 登記簿上の住所と現住所が異なる場合
- 結婚・離婚で氏名が変わった場合
住所変更登記の費用
- 登録免許税: 不動産1個につき1,000円
- 司法書士報酬: 5,000〜1万円程度
売却決済日に司法書士が一括で処理できます。
5. 登記にかかる費用と税金
(1) 登録免許税の税率と計算方法
所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額を基準に計算します。
売却時の所有権移転登記の税率
- 原則: 固定資産税評価額 × 2%（買主負担）
抵当権抹消登記の税率
- 不動産1個につき1,000円（売主負担）
- 土地・建物で2,000円
(2) 司法書士報酬の相場
売却時の登記を司法書士に依頼する場合の報酬相場は以下の通りです。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 3〜10万円（買主負担） |
| 抵当権抹消登記 | 1〜3万円（売主負担） |
| 住所変更登記 | 5,000〜1万円（売主負担） |
報酬額は地域や案件の複雑さにより変動します。
(3) 費用負担の一般的な取り決め
登記費用の負担区分は、以下が一般的です。
| 費用 | 負担者 |
|---|---|
| 所有権移転登記費用（登録免許税・司法書士報酬） | 買主 |
| 抵当権抹消登記費用（登録免許税・司法書士報酬） | 売主 |
| 住所変更登記費用 | 売主 |
ただし、売買契約により異なる場合もあるため、契約書で明確にすることが重要です。
6. スムーズに進めるための注意点
(1) 登記の順序と手続きの流れ
住み替え売却では、以下の順序で登記を進めるのが一般的です。
- 住所変更登記（必要な場合）
- 旧居の抵当権抹消登記
- 旧居の所有権移転登記
- 新居の所有権移転登記
- 新居の抵当権設定登記
登記の順序を誤ると、登記が受理されない、または追加費用が発生する可能性があります。
(2) 登記事項証明書の取得方法
売却前に、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、登記内容を確認します。
登記事項証明書の取得方法
- 窓口: 法務局で申請（1通600円）
- オンライン: 登記情報提供サービス（1通332円）
- 郵送: 法務局に郵送で申請
登記内容に不備があれば、売却前に更正登記や追加登記が必要です。
(3) 登記完了後の確認事項
登記完了後、以下を確認しましょう。
登記完了後の確認事項
- 買主が登記識別情報（権利証）を受領したか
- 抵当権が確実に抹消されたか
- 登記簿謄本で登記内容が正しいか
登記内容に誤りがあれば、速やかに司法書士に連絡し、更正登記を行います。
まとめ
住み替えで中古戸建てを売却する際の登記手続きは、旧居の売却と新居の購入を同日決済することで効率的に進められます。
重要なポイント
- 売却時の登記は通常、買主側が手配した司法書士が実施。売主は抵当権抹消登記を同じ司法書士に依頼するのが一般的
- 住み替えでは同日決済が理想。旧居の売却代金を新居購入資金に充てる場合、資金移動がスムーズ
- 登録免許税は固定資産税評価額の2%（買主負担）、抵当権抹消は不動産1個につき1,000円（売主負担）
- ローン完済後も抵当権が残り続けるリスクあり。売却決済日に司法書士が同時処理するため通常は問題なし
- 売却前に住所が変わった場合、所有権移転登記の前に住所変更登記が必要
登記手続きは専門性が高いため、司法書士への依頼が一般的です。住み替え売却では、旧居売却と新居購入を同一の司法書士に依頼することで、スケジュール調整と手続きの一元管理が可能になります。
よくある質問（FAQ）
Q1: 売却時の登記手続きは誰が行いますか？
A: 通常は買主側が手配した司法書士が所有権移転登記を行います。売主は抵当権抹消登記を自分で手配する必要がありますが、実務上は同じ司法書士に一括依頼するケースが多いです。
Q2: 住み替えの場合、売却と購入の登記は同日にするべきですか？
A: 同日決済が理想です。旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合、同日なら資金移動がスムーズです。抵当権抹消と新居の抵当権設定も同日処理できます。司法書士と相談して最適なスケジュールを決定しましょう。
Q3: 抵当権抹消登記を忘れるとどうなりますか？
A: ローン完済後も抵当権が登記簿に残り続けます。売却時に抹消していないと買主に所有権を移転できません。通常は売却決済日に司法書士が同時処理するため、忘れるリスクは少ないです。
Q4: 売却前に住所が変わった場合、何か手続きが必要ですか？
A: 登記簿上の住所と現住所が異なる場合、所有権移転登記の前に住所変更登記が必要です。売却決済日に司法書士が一括で処理できます。別途費用（登録免許税1,000円程度＋司法書士報酬）がかかります。
Q5: 登記費用は売主と買主のどちらが負担しますか？
A: 一般的に、所有権移転登記費用は買主負担、抵当権抹消登記費用は売主負担です。ただし契約により異なる場合もあるため、売買契約書で明確にしておくことが重要です。