住み替えで中古戸建てを購入する場合、土地と建物それぞれの所有権移転登記、抵当権設定登記、そして旧居の抵当権抹消登記など、複数の登記手続きが同時期に必要になります。本記事では、中古戸建て特有の登記事項、住み替え時のタイミング調整、費用、遠隔地からの手続き方法について実務的に解説します。
この記事のポイント:
- 中古戸建ては土地と建物それぞれに所有権移転登記が必要
- 住み替えでは旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定を調整
- 同日決済が理想だが、つなぎ融資で別日対応も可能
- 登録免許税は軽減措置適用で所有権移転0.3%、抵当権設定0.1%
- 遠隔地からでも司法書士への委任で登記手続き可能
1. 住み替え購入時の登記・名義変更の基本
(1) 不動産登記制度の仕組み
不動産登記制度とは、法務省の不動産登記ガイドに基づき、不動産の所有権や担保権などの権利関係を公示する制度です。
登記の目的:
- 不動産の権利関係を明確にする
- 取引の安全を確保する
- 第三者に対抗力を持たせる
売買契約を締結しただけでは法的に所有権が確定せず、登記を完了して初めて第三者に対抗できます。
(2) 住み替え購入で必要な登記の種類
住み替えで中古戸建てを購入する場合、新居と旧居の両方で登記手続きが必要です。
新居（購入側）:
- 所有権移転登記（土地・建物それぞれ）
- 抵当権設定登記（住宅ローン利用時、土地・建物それぞれ）
旧居（売却側）:
- 抵当権抹消登記（住宅ローン残債がある場合）
- 所有権移転登記（買主が申請）
これらの登記を同時期に処理する必要があり、司法書士との綿密な調整が重要です。
(3) 中古戸建て特有の登記事項
中古戸建ての場合、マンションとは異なり、土地と建物が別々の不動産として登記されます。
土地の登記:
- 地番（住所とは異なる）
- 地目（宅地、畑など）
- 地積（面積）
- 所有者
建物の登記:
- 家屋番号
- 構造（木造、鉄骨造など）
- 床面積
- 所有者
購入時には、土地と建物それぞれに所有権移転登記を行う必要があります。
2. 中古戸建ての所有権移転登記の手続き
(1) 土地と建物の所有権移転登記
中古戸建ての所有権移転登記は、法務局の登記申請ガイドに基づき、土地と建物それぞれに申請します。
登記申請の流れ:
- 売買契約締結: 手付金支払い、契約書締結
- 決済・引渡し: 残代金支払い、鍵受取り
- 登記申請: 決済日当日または翌日に法務局へ申請
- 登記完了: 申請から1〜2週間で登記完了、登記識別情報通知書を受領
必要書類（買主側）:
- 住民票の写し
- 印鑑証明書
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
- 本人確認書類（運転免許証など）
必要書類（売主側）:
- 登記済証または登記識別情報
- 印鑑証明書（3ヶ月以内）
- 固定資産評価証明書
- 本人確認書類
(2) 抵当権設定登記の手順
住宅ローンを利用する場合、金融機関は融資の担保として土地・建物に抵当権を設定します。抵当権設定登記は、所有権移転登記と同時に行われるのが一般的です。
抵当権設定登記の必要書類:
- 金銭消費貸借契約証書（金融機関との住宅ローン契約書）
- 抵当権設定契約証書
- 印鑑証明書（借主）
- 登記識別情報（所有権移転後に発行）
これらの書類も司法書士が一括して取り扱い、法務局に申請します。
(3) 必要書類と準備のポイント
登記手続きをスムーズに進めるため、以下の書類を事前に準備しておきます。
| 書類名 | 取得場所 | 有効期限 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 住民票の写し | 市区町村役場 | 3ヶ月以内 | マイナンバー不要 |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 3ヶ月以内 | 実印を登録済みであること |
| 本人確認書類 | - | - | 運転免許証、パスポートなど |
書類の有効期限に注意し、決済日直前に取得するよう計画しましょう。
3. 住み替え時の登記タイミングの調整
(1) 旧居の抵当権抹消と新居の登記
住み替えでは、旧居の売却で得た資金を新居の購入に充てるケースが多く、登記のタイミング調整が重要です。
理想的なスケジュール（同日決済）:
- 午前: 旧居の決済・引渡し → 売却代金受領 → 抵当権抹消登記申請
- 午後: 新居の決済・引渡し → 購入代金支払い → 所有権移転登記・抵当権設定登記申請
同日決済なら、旧居の売却代金をそのまま新居の購入資金に充てられ、資金繰りがスムーズです。
(2) 同日決済と別日決済の違い
同日決済のメリット:
- 旧居の売却代金を新居の購入に直接充当できる
- 一時的な資金負担が少ない
- 司法書士が一括で登記手続きを処理できる
同日決済のデメリット:
- スケジュール調整が難しい（売主・買主の都合が合わない場合）
- 午前と午後で2回の立会いが必要
別日決済の場合:
- 旧居の売却前に新居を購入する必要がある場合、つなぎ融資を利用
- つなぎ融資の金利負担が発生（年利2%〜4%程度）
- 登記手続きが2回に分かれるため、司法書士報酬が増える可能性
(3) つなぎ融資利用時の登記手順
つなぎ融資とは、旧居の売却前に新居を購入するための短期融資です。
つなぎ融資利用時の登記の流れ:
- 新居購入時: つなぎ融資で購入資金を調達 → 所有権移転登記・抵当権設定登記（つなぎ融資用）
- 旧居売却時: 売却代金でつなぎ融資を返済 → 抵当権抹消登記
- 本融資実行時: 住宅ローン本融資で資金調達 → 抵当権設定登記（本融資用）
つなぎ融資利用時は登記が複数回必要になるため、司法書士報酬が増える可能性があります。
4. 登記にかかる費用と税金
(1) 登録免許税の税率と計算方法
登録免許税は登記申請時に納付する国税です。国税庁の登録免許税ガイドによれば、中古住宅の場合、以下の税率が適用されます。
| 登記の種類 | 基本税率 | 軽減税率（要件満たす場合） |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（土地） | 2% | 1.5% |
| 所有権移転登記（建物） | 2% | 0.3% |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1% |
計算例:
土地評価額1,500万円、建物評価額500万円、住宅ローン2,500万円の場合
- 土地所有権移転: 1,500万円 × 1.5% = 22.5万円
- 建物所有権移転: 500万円 × 0.3% = 1.5万円
- 抵当権設定（土地・建物合計）: 2,500万円 × 0.1% = 2.5万円
- 合計: 26.5万円
(2) 中古住宅の軽減措置と適用要件
中古住宅の軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
建物の所有権移転登記（0.3%）:
- 自己居住用
- 床面積50㎡以上
- 築年数20年以内（耐火建築物は25年以内）
- または耐震基準適合証明書を取得
抵当権設定登記（0.1%）:
- 建物の所有権移転登記の軽減措置を受けていること
- 住宅ローンの借入であること
築年数が古い中古戸建てでも、耐震基準適合証明書を取得すれば軽減措置の対象となります。証明書は売主が購入前に取得するのが一般的です。
(3) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬は自由化されており、事務所により異なりますが、中古戸建て購入時の登記手続き一式で8万円〜15万円程度が相場です。
内訳例:
- 所有権移転登記（土地・建物）: 5万円〜8万円
- 抵当権設定登記: 3万円〜5万円
- 登記事項証明書取得・郵送費等: 実費
住み替えで旧居の抵当権抹消も依頼する場合、追加で2万円〜3万円程度かかります。見積もりを事前に取得し、納得のいく司法書士を選びましょう。
5. 遠隔地からの登記手続き
(1) オンライン申請の活用
法務局ではオンライン申請システムを提供しており、遠隔地からでも登記申請が可能です。
オンライン申請のメリット:
- 法務局に出向く必要がない
- 24時間申請可能
- 登録免許税がオンライン納付できる
ただし、オンライン申請には電子証明書や専用ソフトが必要なため、個人で行うのは難しく、司法書士に依頼するのが一般的です。
(2) 郵送申請の方法
郵送による登記申請も認められています。必要書類を法務局宛に郵送することで登記手続きができます。
郵送申請の手順:
- 登記申請書を作成
- 必要書類を添付
- 登録免許税を収入印紙で納付
- 法務局宛に簡易書留で郵送
ただし、書類不備があると補正や却下のリスクがあるため、専門家である司法書士に依頼するのが安心です。
(3) 司法書士への委任のポイント
住み替えで遠隔地にいる場合、司法書士への委任が最も確実です。
委任のポイント:
- 委任状に署名・押印（実印）
- 本人確認書類（運転免許証のコピー）を郵送
- 印鑑証明書を郵送
- 決済日は代理人（司法書士）が立会い
住み替えの場合、旧居と新居の両方の登記があるため、同一の司法書士に一括依頼することで、スケジュール調整がスムーズになります。
6. 手続きで失敗しないための注意点
(1) 登記の順序と手続きの流れ
登記には申請の順序があります。住み替えの場合、以下の順序で進めます。
同日決済の場合:
- 旧居の抵当権抹消登記（午前）
- 旧居の所有権移転登記（買主が申請、午前）
- 新居の所有権移転登記（午後）
- 新居の抵当権設定登記（午後）
順序を間違えると、融資が実行されない、登記が受理されないなどのトラブルが発生する可能性があります。司法書士に任せることで、正しい順序で手続きを進められます。
(2) 耐震基準適合証明書の取得
築年数が古い中古戸建てで登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書の取得が必要です。
取得方法:
- 建築士事務所に依頼して耐震診断を実施
- 耐震基準を満たしていれば証明書を発行
- 費用: 5万円〜15万円程度
- 期間: 2週間〜1ヶ月
証明書は売買契約前または契約後・引渡前に取得する必要があります。売主と協議して、どちらが費用負担するか事前に決めておきましょう。
(3) 住宅ローン控除の適用要件確認
国税庁の住宅ローン控除ガイドによれば、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
築年数要件:
- 築20年以内（耐火建築物は25年以内）
- または耐震基準適合証明書を取得
その他の要件:
- 床面積50㎡以上
- 借入期間10年以上
- 取得から6ヶ月以内に入居
- 合計所得3,000万円以下
築年数要件を満たさない場合は、必ず耐震基準適合証明書を取得しましょう。
まとめ
住み替えで中古戸建てを購入する場合、土地と建物それぞれに所有権移転登記と抵当権設定登記が必要です。旧居の抵当権抹消と新居の登記を同日に行うのが理想ですが、別日決済の場合はつなぎ融資を活用できます。
登録免許税は軽減措置適用で大幅に節税でき、築年数が古い場合でも耐震基準適合証明書を取得すれば適用可能です。遠隔地からでも司法書士への委任で登記手続きができるため、転勤などで立会いが難しい場合も安心です。
住み替えは人生の大きな転機です。司法書士のサポートを受けながら、確実に登記手続きを完了させ、安心して新生活をスタートさせましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 住み替えの場合、旧居の売却と新居の購入の登記は同日にするべきですか？
A. 同日決済が理想ですが、必須ではありません。同日決済なら旧居の売却代金をそのまま新居の購入資金に充てられ、旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定がスムーズです。別日決済の場合はつなぎ融資が必要になる可能性があります。司法書士と相談して、最適なスケジュールを決定しましょう。
Q2. 中古戸建ては土地と建物で登記が別々なのですか？
A. はい、土地と建物は別々の不動産として登記されます。所有権移転登記も抵当権設定登記も土地・建物それぞれに必要です。実務上は司法書士が一括で処理するため、購入者が個別に意識する必要は少ないですが、登録免許税や司法書士報酬は土地・建物分がそれぞれ発生します。
Q3. 築年数が古い中古戸建ての場合、登録免許税の軽減措置は受けられませんか？
A. 築20年超（耐火建築物は25年超）の場合、そのままでは軽減措置の対象外です。ただし、耐震基準適合証明書を取得すれば軽減措置を適用できます。証明書の取得には費用（5万円〜15万円程度）と時間（2週間〜1ヶ月）がかかるため、購入前に売主と調整して取得しておくことが重要です。
Q4. 転勤先から登記手続きができますか？
A. 可能です。オンライン申請または郵送申請を活用できます。司法書士に委任状を渡して代理申請してもらうのが一般的です。住み替えの場合は旧居・新居の両方の登記があるため、司法書士への一括依頼が推奨されます。委任状、本人確認書類、印鑑証明書を郵送すれば、遠隔地からでも登記手続きが完了します。
Q5. 登記費用はどのくらいかかりますか？
A. 登録免許税は固定資産税評価額に税率を乗じた額で、軽減措置適用で所有権移転（建物）0.3%、所有権移転（土地）1.5%、抵当権設定0.1%です。司法書士報酬は8万円〜15万円程度が相場です。土地・建物それぞれに登記が必要なため、マンションより若干高めになる傾向があります。