投資用中古戸建て売却で知っておくべき登記のポイント
投資用中古戸建てを売却する際、賃借人がいるオーナーチェンジ物件特有の登記手続きや、複数の抵当権設定がある場合の処理など、居住用物件とは異なる注意点があります。また、登記費用は譲渡費用として譲渡所得から控除でき、税務上のメリットもあります。本記事では、投資用中古戸建て売却時の登記手続き、オーナーチェンジ時の対応、費用と税務処理を実務的に解説します。
本記事のポイント
- オーナーチェンジ物件でも所有権移転登記は通常と同じ。賃貸借契約は新オーナーに自動承継
- 複数の抵当権がある場合、全て抹消が必要。売却代金で全ローン完済できれば同時抹消可能
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）は譲渡費用として譲渡所得から控除可能
- 5年以内の短期譲渡所得は税率39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%
- 賃借人への売却通知は法的義務はないが、トラブル防止のため実施推奨
1. 投資用中古戸建て売却時の登記の基礎知識
(1) 所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、不動産の所有権が売主から買主へ移転したことを法務局の登記簿に記録する手続きです。投資用物件でも居住用物件でも、基本的な登記手続きは同じです。
売却時には、売買契約締結後の決済日に、売主から買主への所有権移転登記を申請します。登記により、第三者に対して所有権の移転を法的に主張できます。
(2) 投資用物件と居住用の登記の違い
投資用中古戸建ての登記は、以下の点で居住用物件と異なります。
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 登記手続き | 通常の所有権移転登記 | 同じ |
| 賃貸借契約 | なし | 新オーナーに自動承継 |
| 軽減措置 | 適用可能（要件満たせば） | 適用なし（買主が投資目的の場合） |
| 抵当権 | 単一が多い | 複数設定されることあり |
オーナーチェンジ物件（賃借人がいる状態での売却）でも、所有権移転登記の手続き自体は変わりません。
(3) 売却決済の流れ
投資用中古戸建ての売却決済は、以下の流れで進みます。
- 売買契約締結 → 手付金受領
- 決済日の調整 → 買主・売主・司法書士・金融機関の日程調整
- 決済 → 残代金受領、ローン完済、抵当権抹消書類受領
- 登記申請 → 所有権移転登記・抵当権抹消登記を同時申請
- 賃貸借契約の引継ぎ → 賃借人への通知、敷金・保証金の引継ぎ
オーナーチェンジの場合、決済後速やかに賃借人へ新オーナーの連絡先を通知することが推奨されます。
2. オーナーチェンジ物件売却時の登記手続き
(1) 賃借人がいる状態での登記
賃借人がいる投資用中古戸建てを売却する場合、所有権移転登記の手続きは通常と同じです。賃貸借契約は法律により新オーナーに自動的に承継されます（民法605条の2）。
オーナーチェンジ登記の特徴
- 所有権移転登記に賃借人の同意は不要
- 賃貸借契約は登記がなくても新オーナーに対抗できる
- 登記簿上に賃借権の記載がない場合が多い
賃借人への売却通知は法的義務ではありませんが、トラブル防止のため実施することが推奨されます。
(2) 賃貸借契約の引継ぎ
賃貸借契約は、所有権移転登記により自動的に新オーナーに承継されます。
引継ぎ事項
- 賃貸借契約書: 契約内容をそのまま承継
- 賃料の支払先: 新オーナーの口座に変更
- 敷金・保証金: 新オーナーが返還義務を承継
- 原状回復義務: 契約終了時の原状回復義務も承継
売買契約書に、敷金・保証金の引継ぎ金額と方法を明記することが重要です。
(3) 敷金・保証金の処理
敷金・保証金は、新オーナーが返還義務を承継します。
敷金・保証金の処理方法
- 売買代金から差し引く: 敷金相当額を売買代金から差し引き、買主が返還義務を負う
- 別途精算: 決済時に敷金相当額を買主から売主へ支払い、買主が返還義務を負う
敷金・保証金の金額は、賃貸借契約書で確認し、売買契約書に明記します。
3. 投資物件特有の登記確認事項（複数抵当権・賃借権）
(1) 複数の抵当権設定状況確認
投資用中古戸建ては、複数の金融機関から融資を受けている場合、複数の抵当権が設定されていることがあります。
複数抵当権の確認ポイント
- 抵当権者: 各金融機関名
- 債権額: 各借入金額
- 優先順位: 設定日順に優先順位が決まる
- 共同担保: 土地・建物両方に設定されているか
売却前に登記簿謄本で全ての抵当権を確認し、売却代金で全額完済できるか計算します。
(2) 賃借権設定登記の有無
投資用物件では、賃借権が登記されている場合があります（実務上は少ない）。
賃借権設定登記がある場合の対応
- 賃借人の同意なく売却可能（所有権移転登記に影響なし）
- 賃借権は新オーナーに対抗可能
- 賃貸借契約の内容を買主に開示
賃借権設定登記がある場合、買主に事前に説明し、賃貸借契約の条件を確認してもらうことが重要です。
(3) 登記簿謄本の読み方
投資用中古戸建ての登記簿謄本は、以下の点を重点的に確認します。
登記簿謄本の確認ポイント
- 甲区（所有権）: 所有者が自分名義か、差押等がないか
- 乙区（抵当権等）: 抵当権の設定状況、優先順位
- 賃借権: 賃借権設定登記の有無（あれば詳細確認）
登記簿謄本は法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で、1通600円程度で取得できます。
4. 抵当権抹消登記とローン完済処理
(1) 抵当権抹消登記の手続き
投資用ローンが残っている中古戸建てを売却する場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記の流れ
- 売却決済日に買主から代金受領
- その場で金融機関へローン完済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 司法書士が土地・建物の抵当権抹消登記を申請
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物で別々の登記なので、戸建ての場合は2,000円となります。
(2) 売却代金での完済
投資用物件の売却では、売却代金で全ローンを完済できることが前提です。
完済処理の流れ
- 売却代金の受領
- 各金融機関へ完済額を振込（複数ある場合は優先順位順）
- 抵当権抹消書類の受領
- 抵当権抹消登記の申請
売却代金が全ローン残債に満たない場合（オーバーローン）、自己資金で差額を補うか、金融機関の同意を得て任意売却を行う必要があります。
(3) 複数金融機関への対応
複数の金融機関から融資を受けている場合、各金融機関との調整が必要です。
複数金融機関への対応
- 完済額の確認: 各金融機関に完済予定額を確認
- 抵当権抹消書類の準備: 各金融機関から書類を受領
- 優先順位の確認: 第一抵当権者から順に処理
決済日に全金融機関の担当者が同席できない場合、事前に抵当権抹消書類を受領しておくことがあります。
5. 登記にかかる費用と譲渡所得への影響
(1) 登録免許税の計算
所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額を基準に計算します。
売却時の所有権移転登記の税率
- 原則: 固定資産税評価額 × 2%（買主負担）
抵当権抹消登記の税率
- 不動産1個につき1,000円（売主負担）
- 土地・建物で2,000円
投資用物件の売却では、買主が投資目的の場合、登録免許税の軽減措置は適用されません。
(2) 司法書士報酬の相場
投資用中古戸建ての売却で司法書士に登記を依頼する場合の報酬相場は以下の通りです。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 3〜5万円 |
| 抵当権抹消登記（1件） | 1〜2万円 |
| 抵当権抹消登記（複数） | 2〜4万円 |
| 合計 | 4〜9万円程度 |
報酬額は地域や案件の複雑さにより変動します。複数の抵当権抹消がある場合、別途費用が発生します。
(3) 登記費用の税務上の扱い
登記費用は、譲渡費用として譲渡所得から控除できます。
譲渡費用として控除できる登記費用
- 登録免許税（抵当権抹消）
- 司法書士報酬
- 登記簿謄本取得費用
確定申告時に、これらの費用を譲渡費用として計上することで、譲渡所得税を軽減できます。領収書は必ず保管しましょう。
6. 投資用物件売却の税務処理と確定申告
(1) 譲渡所得税の計算方法
投資用中古戸建ての売却益には、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の計算式 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費
- 購入価格
- 購入時の仲介手数料・登記費用
- 減価償却費を差し引いた額
譲渡費用
- 仲介手数料
- 登記費用（抵当権抹消・司法書士報酬）
- 測量費・解体費等
(2) 減価償却と取得費の調整
投資用物件は、保有期間中に減価償却費を計上しているため、売却時の取得費は減価償却費を差し引いた額になります。
減価償却費の計算
- 木造: 耐用年数22年
- 鉄骨造: 耐用年数34年
- RC造: 耐用年数47年
減価償却費を多く計上していた場合、取得費が減少し、譲渡所得が増加するため注意が必要です。
(3) 短期・長期譲渡の税率差
譲渡所得税の税率は、所有期間により異なります。
| 所有期間 | 分類 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以内 | 短期譲渡所得 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
所有期間の判定
- 売却年の1月1日時点で判定
- 例: 2020年3月購入 → 2025年12月売却の場合、2025年1月1日時点で4年10ヶ月 → 短期譲渡
税率差が大きいため、売却タイミングは慎重に検討することが推奨されます。
まとめ
投資用中古戸建て売却時の登記手続きは、オーナーチェンジ物件特有の対応や複数抵当権の処理など、居住用物件とは異なる注意点があります。
重要なポイント
- オーナーチェンジ物件でも所有権移転登記は通常と同じ。賃貸借契約は新オーナーに自動承継
- 複数の抵当権がある場合、全て抹消が必要。売却代金で全ローン完済できれば同時抹消可能
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）は譲渡費用として譲渡所得から控除可能
- 5年以内の短期譲渡所得は税率39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%
- 賃借人への売却通知は法的義務はないが、トラブル防止のため実施推奨
登記手続きは専門性が高いため、司法書士への依頼が一般的です。また、譲渡所得税の計算は複雑なため、税理士への相談も推奨されます。
よくある質問（FAQ）
Q1: 賃借人がいる投資用中古戸建てを売却する場合、登記手続きに違いはありますか？
A: 所有権移転登記は通常と同じです。賃貸借契約は新オーナーに自動的に承継されます。敷金・保証金の引継ぎを売買契約書に明記することが重要です。賃借人への通知は法的義務ではありませんが、実施が推奨されます。
Q2: 投資用物件に複数の抵当権が設定されています。売却時はどうなりますか？
A: 全ての抵当権を抹消する必要があります。売却代金で全ローンを完済できれば同時抹消可能です。売却代金が不足する場合は、自己資金で補填または任意売却を検討します。優先順位に注意が必要です。
Q3: 投資用中古戸建て売却時の登記費用は経費になりますか？
A: 登記費用は譲渡費用として譲渡所得から控除できます。登録免許税・司法書士報酬ともに対象です。確定申告時に譲渡費用として計上することで税額を軽減できます。
Q4: 5年以内に投資用物件を売却すると税金が高いと聞きましたが本当ですか？
A: 本当です。5年以内は短期譲渡所得で税率39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%です。所有期間は売却年の1月1日時点で判定されます。税率差が大きいため、保有期間は重要な検討事項です。