相続した新築マンション売却時の登記手続きとは
相続で新築マンションを取得した場合、売却前に必ず「相続登記」を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科されるようになりました。相続登記を完了した後、買主への「所有権移転登記」を行うことで、売却手続きが完了します。
本記事では、相続した新築マンションを売却する際の登記・名義変更について、法務局や国税庁の公式情報を基に詳しく解説します。相続登記の義務化と手続き方法、所有権移転登記の流れ、抵当権がある場合の対応、税金と取得費加算の特例まで、実務に役立つ情報を網羅的にまとめました。
この記事でわかること：
- 相続登記と売却登記の2段階の手続きフロー
- 2024年4月施行の相続登記義務化と3年以内の申請義務
- 遺産分割協議書の作成と必要書類
- 所有権移転登記と登録免許税の計算方法
- 取得費加算の特例（相続開始後3年10ヶ月以内）と税金対策
相続した新築マンション売却時の登記の流れ
(1) 相続登記と売却登記の順序
相続した新築マンションを売却する場合、以下の2段階の登記手続きが必要です：
ステップ1：相続登記
- 被相続人（亡くなった方）から相続人（自分）への所有権移転登記
- 2024年4月から義務化され、相続開始から3年以内の申請が必須
ステップ2：売却時の所有権移転登記
- 相続人（自分）から買主への所有権移転登記
- 相続登記が完了していないと、この登記はできない
法務局の「相続登記の手続案内」によれば、相続登記を完了しないと登記名義人と売主が一致しないため、買主への所有権移転登記ができません。売却を検討している場合は、早めに相続登記を済ませることが重要です。
(2) 新築マンション特有の登記状態
新築マンションは、購入時に既に「表示登記」（建物の物理的情報）と「保存登記」（最初の所有権登記）が完了しています。相続する時点では、被相続人が登記名義人として登記簿に記載されている状態です。
区分所有建物（マンション）の登記簿には、以下の情報が記載されています：
- 専有部分：マンションの部屋（例：101号室）
- 敷地権：土地の共有持分（例：10,000分の123）
- 共用部分：エントランス、廊下、エレベーターなどの持分
相続登記では、これらを一括して相続人に名義変更します。
(3) 売却前の登記確認ポイント
売却をスムーズに進めるため、以下のポイントを事前に確認しておきましょう：
- 登記名義人の確認：被相続人の名義のままになっているか
- 抵当権の有無：住宅ローンが残っている場合、抵当権が設定されている
- 共有名義の有無：被相続人と配偶者の共有名義の場合、相続登記の方法が異なる
- 相続人の確定：戸籍謄本で相続人全員を確認
登記事項証明書は法務局で誰でも取得できます（手数料600円程度）。オンライン請求も可能です。
相続登記の義務化と手続き方法
(1) 2024年4月施行の相続登記義務化
法務省の「相続登記の義務化について」に関する公式サイトによれば、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。主なポイントは以下の通りです：
義務化の内容：
- 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請
- 遺産分割協議が成立した場合、成立日から3年以内に登記を申請
- 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される
義務化の対象：
- 2024年4月1日以降に発生した相続
- 2024年4月1日より前に発生した相続も対象（施行日から3年以内の猶予期間あり）
新築マンションを相続した場合も、義務化の対象です。売却を検討していなくても、まずは相続登記を完了させる必要があります。
(2) 3年以内の申請義務と過料リスク
相続登記の申請期限は「相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内」です。この「知った日」とは、通常は被相続人が亡くなったことを知った日を指します。
期限を過ぎた場合のリスク：
- 10万円以下の過料が科される可能性
- 売却時に買主が見つかっても、登記手続きができない
- 相続人が死亡すると、さらに相続関係が複雑化する（数次相続）
法務局は、期限を過ぎた場合でも速やかに申請すれば過料を科さない方針を示していますが、早めの対応が推奨されます。
(3) 遺産分割協議書の作成と必要書類
相続人が複数いる場合、誰がマンションを相続するか話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。法務局の公式サイトによれば、相続登記に必要な主な書類は以下の通りです：
必要書類：
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本（現在のもの）
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書（登録免許税の計算に使用）
- 登記申請書
遺産分割協議書の作成には法的要件があり、不備があると登記が受理されない可能性があります。司法書士に依頼すると、書類作成から登記申請まで一括して対応してもらえます。
相続登記完了後の所有権移転登記
(1) 所有権移転登記の申請方法
相続登記が完了したら、次は買主への所有権移転登記を行います。法務局の「不動産登記の手続案内」によれば、売買による所有権移転登記は売主と買主が共同で申請するのが原則ですが、実務では司法書士が代理申請を行います。
所有権移転登記の流れ：
- 売買契約締結（契約日）
- 登記必要書類の準備（決済日の1週間前まで）
- 売買代金の決済（決済日）
- 所有権移転登記の申請（決済日当日、司法書士が代理申請）
- 登記完了（申請から1-2週間後）
- 登記識別情報の交付（買主へ）
相続登記で取得した「登記識別情報通知」は、売却時の所有権移転登記に必要です。紛失しないよう大切に保管しましょう。
(2) 登録免許税の計算と納付
登録免許税は、登記申請時に国に納める税金です。国税庁の「登録免許税の税率」に関する公式サイトによれば、税率は登記の種類によって異なります：
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 固定資産税評価額 | 0.4% |
| 所有権移転登記（売買） | 固定資産税評価額 | 2.0% |
| 抵当権抹消登記 | 不動産1個につき | 1,000円 |
計算例（新築マンション・固定資産税評価額3,000万円の場合）：
相続登記（相続人負担）：
- 登録免許税：3,000万円 × 0.4% = 12万円
- 司法書士報酬：5万円～10万円
- 合計：17万円～22万円
所有権移転登記（買主負担）：
- 登録免許税：3,000万円 × 2.0% = 60万円
- 司法書士報酬：3万円～5万円
- 合計：63万円～65万円
相続登記の費用は相続人（売主）が負担し、売却時の所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的です。
(3) 司法書士への依頼と報酬相場
相続登記と売却登記を司法書士に依頼する場合の報酬相場は、地域や案件の複雑さによって異なりますが、おおむね以下の通りです：
司法書士報酬の相場：
- 相続登記：5万円～10万円
- 遺産分割協議書作成：3万円～5万円（別途）
- 所有権移転登記（売却側）：3万円～5万円
- 抵当権抹消登記：1万円～3万円
全国司法書士会連合会の公式サイトでは、司法書士の報酬は自由化されており、事務所ごとに異なると説明されています。複数の司法書士事務所に見積もりを依頼し、費用とサービス内容を比較することをおすすめします。
相続登記と売却登記を同じ司法書士に依頼すると、トータルで割引が適用される場合があります。
抵当権がある場合の抹消手続き
(1) 相続不動産の抵当権確認
相続した新築マンションに住宅ローンが残っている場合、登記簿の「権利部（乙区）」に抵当権が記載されています。法務局で登記事項証明書を取得し、抵当権の有無を確認しましょう。
抵当権が設定されている場合の対応：
- 団体信用生命保険（団信）の確認：被相続人が団信に加入していた場合、死亡によりローンが完済される
- 金融機関への連絡：団信でローンが完済された場合、金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 抵当権抹消登記の申請：相続登記と同時、または相続登記完了後に申請
団信でローンが完済されない場合（未加入、または保険適用外の死因など）は、相続人がローンを引き継ぐか、売却代金でローンを返済する必要があります。
(2) 抵当権抹消登記の流れ
法務局の「抵当権抹消登記の手続」に関する公式サイトによれば、抵当権抹消登記は登記名義人（所有者）と金融機関が共同で申請します。実務では、司法書士が代理申請を行います。
抵当権抹消登記の流れ：
- 金融機関にローン完済を通知（団信適用の場合は死亡通知）
- 金融機関から抹消書類を受領
- 登記原因証明情報（解除証書または弁済証書）
- 登記識別情報（または登記済証）
- 金融機関の委任状
- 金融機関の代表者事項証明書（3ヶ月以内）
- 抵当権抹消登記の申請（司法書士が代理申請）
- 登記完了（申請から1-2週間後）
抵当権抹消登記は、相続登記と同時に申請することもできますし、相続登記完了後に申請することもできます。売却を予定している場合は、相続登記と抵当権抹消登記を同時に済ませておくとスムーズです。
(3) 金融機関からの必要書類
金融機関から受け取る抵当権抹消書類には有効期限があります：
- 代表者事項証明書：発行後3ヶ月以内
- 委任状：有効期限の記載がある場合がある
書類を受領したら、速やかに抵当権抹消登記を申請しましょう。期限を過ぎると、金融機関に再発行を依頼する必要があり、手続きが遅延します。
売却時の税金と取得費加算の特例
(1) 相続財産の譲渡所得計算方法
相続した新築マンションを売却すると、譲渡所得税が課される場合があります。国税庁の公式サイトによれば、譲渡所得は以下の計算式で求めます：
譲渡所得 = 譲渡収入 - （取得費 + 譲渡費用）
- 譲渡収入：売却代金
- 取得費：被相続人が取得した際の購入代金（減価償却費を差し引く）
- 譲渡費用：仲介手数料、登記費用、測量費など
相続した不動産の場合、被相続人の取得費を引き継ぎます。新築マンションの場合、購入時期が比較的新しいため、取得費が明確に把握できることが多いです。
(2) 取得費加算の特例（相続開始後3年10ヶ月以内）
相続税を納めた場合、一定額を譲渡所得の取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。国税庁の公式サイトによれば、主な適用要件は以下の通りです：
適用要件：
- 相続または遺贈により財産を取得した者が、その財産を譲渡すること
- 相続税が課税されていること
- 相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すること
計算式（簡略版）： 取得費加算額 = 相続税額 × （譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続財産の総額）
この特例を適用すると、譲渡所得税を軽減できます。相続開始後3年10ヶ月以内という期限があるため、早めの売却が有利です。
(3) 被相続人の取得費を引き継ぐ仕組み
相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した際の購入代金を引き継ぎます。新築マンションの場合、以下の費用が取得費に含まれます：
- 購入代金（建物・土地の価格）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（所有権移転登記、抵当権設定登記）
- 不動産取得税
- 印紙税
ただし、建物部分は減価償却費を差し引く必要があります。非事業用（居住用）の場合、減価償却費の計算は以下の通りです：
減価償却費 = 建物取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は建物の構造によって異なります（鉄筋コンクリート造：0.015、木造：0.031など）。
被相続人が購入時の契約書を保管していれば、取得費を正確に把握できます。契約書が見つからない場合、売却代金の5%を取得費とみなすことができますが、税負担が大きくなる可能性があります。
区分所有建物特有の相続登記
(1) 専有部分と敷地権の一括相続登記
新築マンション（区分所有建物）の相続登記では、「専有部分」（部屋）と「敷地権」（土地の共有持分）を一括して相続登記します。法務局の登記簿には、専有部分と敷地権が一体化して記載されています。
登記簿の記載例：
- 専有部分：○○マンション 101号室
- 敷地権：土地の共有持分 10,000分の123
相続登記の申請書には、専有部分と敷地権の両方を記載します。司法書士に依頼する場合、この点は自動的に対応されます。
(2) 共用部分の持分相続
マンションには、エントランス、廊下、エレベーターなどの「共用部分」があります。共用部分の持分も、専有部分とともに相続します。
共用部分の持分は、通常、専有部分の床面積に応じて割り当てられています。相続登記では、共用部分の持分も自動的に相続人に移転します。
(3) 複数相続人がいる場合の登記
相続人が複数いる場合、以下のいずれかの方法で相続登記を行います：
方法1：単独相続（遺産分割協議により1人が取得）
- 遺産分割協議書を作成し、1人の相続人がマンションを取得
- 登記申請書には、取得する相続人1人のみを記載
方法2：共有名義での相続
- 相続人全員が共有持分で相続
- 登記申請書には、相続人全員と持分割合を記載
売却を予定している場合、方法1（単独相続）が推奨されます。共有名義だと、売却時に相続人全員の同意が必要になり、手続きが複雑化するためです。
まとめ
相続した新築マンションを売却する際は、まず相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記を完了した後、買主への所有権移転登記を行うことで、売却手続きが完了します。
相続登記には、遺産分割協議書の作成や戸籍謄本の収集など、多くの書類準備が必要です。法務局の公式サイトや司法書士のアドバイスを参考に、余裕をもって手続きを進めましょう。登録免許税は、相続登記で固定資産税評価額の0.4%、所有権移転登記で2.0%がかかります。
抵当権が設定されている場合、団体信用生命保険の適用を確認し、抵当権抹消登記を行います。売却時の税金については、国税庁の公式サイトで取得費加算の特例を確認し、相続開始後3年10ヶ月以内の売却を検討すると税負担を軽減できる可能性があります。
相続登記と売却登記は専門知識が必要なため、司法書士に依頼することをおすすめします。全国司法書士会連合会の公式サイトで司法書士を探し、複数の事務所に見積もりを依頼して、費用とサービス内容を比較しましょう。