相続資金で新築マンションを購入する際の登記全体像
相続で得た資金を使って新築マンションを購入する際、登記手続きは通常の購入と基本的には同じですが、相続資金の出所証明や相続税との関係に注意が必要です。登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法務局の登記簿に記録する手続きで、第三者に対して権利を主張するために不可欠です。
この記事のポイント
- 相続資金での購入でも、登記原因は「売買」で通常の購入と同じ
- 所有権保存登記と抵当権設定登記を引渡時に同時実施
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%の税率が適用される
- 相続税の納付期限（10ヶ月）を考慮した購入タイミングが重要
- 遺産分割協議を完了させてから購入することが推奨される
相続資金で新築マンションを購入する際の登記の基本
(1) 新築マンション購入時に必要な登記
法務省の資料によれば、新築マンション購入時には以下の登記が必要です。
新築マンション購入時の登記フロー
| 登記の種類 | 実施者 | タイミング | 目的 |
|---|---|---|---|
| 建物表題登記 | デベロッパー | 建物完成後 | 建物の物理的状況を登記簿に記載 |
| 所有権保存登記 | 購入者 | 引渡時 | 初めて所有権を登記簿に記録 |
| 抵当権設定登記 | 購入者（金融機関が権利者） | 引渡時 | 住宅ローンの担保として抵当権を設定 |
相続資金で購入する場合でも、この基本的な流れは変わりません。登記原因は「売買」となり、通常の購入と同じです。
(2) 相続資金を使う場合の証明書類
相続資金で購入する場合、金融機関や税務署から資金の出所証明を求められる場合があります。
相続資金の証明書類
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印）
- 相続税の申告書（控え）
- 相続財産の預金通帳（入金記録）
- 戸籍謄本（被相続人と相続人の関係証明）
これらの書類は、登記申請時には必須ではありませんが、住宅ローン審査や税務調査時に必要になる可能性があります。
(3) デベロッパーによる一括登記
新築マンションでは、デベロッパーが建物表題登記を一括で実施します。この表題登記により、マンション全体の物理的状況（所在地、構造、床面積など）が登記簿に記録されます。
購入者は、この表題登記を前提として、自分の専有部分の所有権保存登記を行います。表題登記はデベロッパーが費用を負担するため、購入者の費用負担は所有権保存登記以降の手続きに限定されます。
所有権保存登記の手続きと流れ
(1) 所有権保存登記の申請方法
所有権保存登記とは、新築建物について初めて行う所有権の登記です。法務省の資料によれば、建物表題登記後に実施することができます。
所有権保存登記の申請方法
- デベロッパー指定の司法書士に依頼
- 必要書類を準備（住民票、印鑑証明書、住宅用家屋証明書など）
- 司法書士が法務局に申請
- 登録免許税を納付
- 登記完了（1〜2週間程度）
相続資金での購入でも、通常の購入と同じ手続きです。
(2) 必要書類と取得方法
所有権保存登記に必要な主な書類は以下の通りです。
必要書類一覧
| 書類 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 住民票 | 市区町村役場 | マイナンバーの記載がないもの |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 発行から3ヶ月以内 |
| 住宅用家屋証明書 | 市区町村役場 | 登録免許税の軽減措置を受ける場合 |
| 建物表題登記済証 | デベロッパー | 表題登記完了後にデベロッパーから受領 |
相続資金の出所証明書類（遺産分割協議書など）は、登記申請時には不要ですが、住宅ローン審査時に必要になる場合があります。
(3) 司法書士への依頼と報酬相場
司法書士報酬は、依頼する司法書士や地域によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
司法書士報酬の相場
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権保存登記 | 3万〜5万円 |
| 抵当権設定登記 | 3万〜5万円 |
| 合計 | 6万〜10万円 |
デベロッパー指定の司法書士を利用することで、手続きがスムーズに進みます。
抵当権設定登記の申請方法
(1) 住宅ローンと抵当権設定
相続資金の一部を住宅ローンで補う場合、金融機関が担保として抵当権を設定します。抵当権設定登記は、所有権保存登記と同時に行われるのが一般的です。
抵当権設定登記の目的
- ローン返済が滞った場合に、金融機関が優先的にマンションを売却して債権を回収できる権利を確保
- 第三者に対して抵当権の存在を公示
現金購入の場合は、抵当権設定登記は不要です。
(2) 抵当権設定登記の流れ
抵当権設定登記の手続きは、金融機関が指定する司法書士が行います。
抵当権設定登記の流れ
- 金融機関とローン契約を締結
- 金融機関が司法書士に登記を依頼
- 司法書士が抵当権設定登記を申請（所有権保存登記と同時）
- 登録免許税を納付
- 登記完了（1〜2週間程度）
相続資金を頭金にして住宅ローンを組む場合、金融機関から資金の出所証明（遺産分割協議書など）を求められる可能性があります。
(3) 金融機関との調整
抵当権設定登記を行うためには、金融機関との調整が必要です。引渡日に合わせてローンの実行タイミングを調整し、登記手続きと同時に行います。
一般的には、引渡日当日に以下の手続きを同時実施します。
- マンションの引渡し（鍵の受領）
- 住宅ローンの実行（金融機関から売主へ代金支払い）
- 所有権保存登記と抵当権設定登記の申請
登記にかかる税金と軽減措置
(1) 登録免許税の計算方法
登記を行う際には、国に登録免許税を納める必要があります。国税庁の資料によれば、登録免許税は固定資産税評価額または借入金額に税率を乗じて計算します。
登録免許税の計算方法
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率（本則） | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 固定資産税評価額 | 0.4% | 0.15%（2026年3月31日まで） |
| 抵当権設定登記 | 借入金額 | 0.4% | 0.1%（2026年3月31日まで） |
計算例
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 借入金額：1,500万円（相続資金500万円を頭金）
- 所有権保存登記の登録免許税：2,000万円 × 0.15% = 3万円
- 抵当権設定登記の登録免許税：1,500万円 × 0.1% = 1.5万円
(2) 新築住宅の税率軽減措置
国税庁の資料によれば、一定の要件を満たす新築住宅については、登録免許税の軽減措置が適用されます。
軽減措置の要件
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積が50平米以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記すること
- 市区町村が発行する住宅用家屋証明書を提出すること
相続資金での購入でも、これらの要件を満たせば軽減措置が適用されます。
(3) 不動産取得税と軽減制度
新築マンションを購入する際、不動産取得税が課税される場合があります。ただし、一定の要件を満たす新築住宅については、軽減措置が適用されます。
不動産取得税の軽減措置
- 床面積が50平米以上240平米以下の新築住宅は、課税標準から1,200万円を控除
- 土地の不動産取得税も軽減措置あり
相続資金での購入でも、これらの軽減措置が適用されます。
相続税との関係と注意点
(1) 相続税納付期限と購入タイミング
国税庁の資料によれば、相続税は相続開始（被相続人の死亡）から10ヶ月以内に納付する必要があります。
相続税納付期限と購入タイミング
- 相続開始：被相続人の死亡日
- 相続税申告・納付期限：死亡日から10ヶ月以内
- 新築マンション購入：遺産分割協議完了後が推奨
相続財産で新築マンションを購入する場合、相続税の納付資金を確保した上で購入することが重要です。
(2) 遺産分割協議書の必要性
相続人が複数いる場合、遺産分割協議を完了させてから購入することが推奨されます。
遺産分割協議書の記載事項
- 相続人全員の署名・押印
- 相続財産の分割方法
- 購入資金として受け取る金額
遺産分割協議書は、住宅ローン審査や税務調査時に資金の出所証明として必要になる可能性があります。
(3) 相続財産の活用と税務上の留意点
相続財産で不動産を購入する場合、以下の点に留意が必要です。
税務上の留意点
- 相続税の納付資金を確保する
- 遺産分割協議を完了させる
- 相続財産の売却代金を購入資金に充てる場合、譲渡所得税が課税される可能性
- 相続した現金を購入資金に充てる場合、贈与税は課税されない
税理士に相談し、相続税と不動産購入の税務上の取り扱いを確認することが推奨されます。
区分所有建物特有の登記事項
(1) 専有部分と共用部分の登記
マンションは、専有部分と共用部分に分かれます。
専有部分と共用部分
- 専有部分：各住戸の内部空間（部屋、バルコニーの専用使用権など）
- 共用部分：エントランス、廊下、階段、エレベーター、駐車場、外壁など
専有部分は各購入者の所有権として登記されますが、共用部分は区分所有者全員の共有財産として扱われ、各購入者の持分割合が登記されます。
(2) 敷地権の登記
敷地権とは、マンションの土地に対する所有権または地上権のことです。法務省の資料によれば、敷地権は専有部分と一体で登記され、専有部分と分離して処分することはできません。
敷地権の登記内容
- 敷地権の種類（所有権、地上権など）
- 敷地権の割合（専有面積に応じた持分）
- 敷地の所在地、地番、地目、地積
(3) マンション特有の登記確認事項
マンションの登記簿には、戸建てにはない以下の情報が記載されます。
登記簿の確認ポイント
- 区分所有建物の一棟の建物の表示（建物全体の情報）
- 専有部分の建物の表示（各住戸の情報）
- 敷地権の表示（土地の権利情報）
- 共用部分の持分割合
登記完了後は、登記簿謄本を取得してこれらの情報が正しいか確認することが重要です。
まとめ
相続資金で新築マンションを購入する際の登記手続きは、基本的には通常の購入と同じですが、相続資金の出所証明や相続税との関係に注意が必要です。以下のポイントを押さえておきましょう。
- 相続資金での購入でも、登記原因は「売買」で通常の購入と同じ
- 所有権保存登記と抵当権設定登記を引渡時に同時実施
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%の税率が適用
- 相続税の納付期限（10ヶ月）を考慮した購入タイミングが重要
- 遺産分割協議を完了させてから購入することが推奨される
相続と不動産購入は複雑な手続きが必要なため、司法書士や税理士に相談し、最適な方法を選びましょう。
よくある質問
Q1: 相続したお金で新築マンションを購入する場合、登記費用はいくらかかりますか？
所有権保存登記の費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.15%、軽減措置適用時）と司法書士報酬3〜5万円の合計です。抵当権設定登記の費用（住宅ローンを利用する場合）は、登録免許税（借入額の0.1%、軽減措置適用時）と司法書士報酬3〜5万円の合計です。例えば、固定資産税評価額2,000万円、借入額1,500万円（相続資金500万円を頭金）の場合、所有権保存登記は約6万円（3万円＋3万円）、抵当権設定登記は約4.5万円（1.5万円＋3万円）で、合計約10.5万円となります。
Q2: 相続税の納付期限内に新築マンションを購入しても問題ありませんか？
相続税は相続開始（被相続人の死亡）から10ヶ月以内に納付が必要です。相続財産で購入する場合は、遺産分割協議を完了させてから購入することが推奨されます。相続税の納付資金を確保した上で購入することが重要です。購入により相続税の納付資金が不足すると、延納や物納を検討する必要が生じます。税理士に事前相談して、納税資金を確保した上で購入計画を立てることが推奨されます。
Q3: 新築マンションの登記は戸建てと何が違いますか？
マンションは区分所有建物として、専有部分（自分の部屋）と敷地権（土地の共有持分）を一括で登記します。共用部分（エントランス、廊下など）の持分も同時に登記されます。デベロッパーが建物表題登記を実施済みのため、購入者は所有権保存登記のみを行います。敷地権は専有部分と一体で登記され、分離して処分することはできません。戸建ての場合は、建物と土地を別々に登記する必要があります。
Q4: 相続したお金で購入しても住宅ローン控除は使えますか？
現金購入の場合、住宅ローン控除の対象外です。ただし、相続資金を頭金にして住宅ローンを組めば、住宅ローン控除が適用される可能性があります。適用要件は、借入期間10年以上、床面積50平米以上、年間所得3,000万円以下などです。控除率は年末ローン残高の0.7%、控除期間は13年間（2025年入居まで）で、新築認定住宅の年間控除限度額は35万円です。相続資金での頭金は贈与税が課税されないため、税理士に相談して最適な資金計画を立てることが推奨されます。