買い替えで新築マンションを売却する際の登記手続きとは
住み替えや買い替えで新築マンションを売却する場合、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きが必要です。買い替えでは、売却する物件と購入する新居の登記手続きを並行して進めるため、一般的な不動産売却とは異なるスケジュール調整や注意点があります。
本記事では、買い替えで新築マンションを売却する際の登記・名義変更について、法務局や国税庁の公式情報を基に詳しく解説します。売り先行・買い先行それぞれの登記タイミング、必要書類、費用、つなぎ融資利用時の注意点まで、実務に役立つ情報を網羅的にまとめました。
この記事でわかること：
- 買い替え時に必要な登記の種類と基本的な仕組み
- 所有権移転登記と抵当権抹消登記の具体的な手順
- 売り先行・買い先行それぞれの登記スケジュール
- 登記にかかる費用（登録免許税・司法書士報酬）と軽減措置
- スムーズに進めるための注意点と事前準備のポイント
買い替え時の登記・名義変更の基本
(1) 不動産登記制度の仕組み
不動産登記とは、土地や建物の所在、面積、所有者などの情報を法務局が管理する登記簿に記録し、一般に公開する制度です。法務局の公式サイト「不動産登記の申請手続」によれば、登記には「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2種類があり、買い替え時の売却では主に「権利に関する登記」を行います。
登記簿は誰でも閲覧できるため、不動産取引の透明性を確保し、買主や金融機関が安心して取引できる環境を整える重要な役割を果たしています。
(2) 買い替え時に必要な登記の種類
買い替えで新築マンションを売却する際、主に以下の登記手続きが必要です：
売却する物件（新築マンション）：
- 所有権移転登記：売主（自分）から買主へ所有権を移転
- 抵当権抹消登記：住宅ローンを完済した場合、金融機関の抵当権を抹消
購入する新居：
- 所有権移転登記：売主から自分（買主）へ所有権を移転
- 抵当権設定登記：住宅ローンを利用する場合、金融機関が抵当権を設定
買い替えでは、売却物件と購入物件の2つの不動産で登記手続きが発生するため、スケジュール調整と費用計画が重要になります。
(3) 新築マンション売却時の特徴
新築マンションは、購入時に既に「表示登記」（建物の物理的情報）と「保存登記」（最初の所有権登記）が完了しています。売却時は「所有権移転登記」のみを行えばよいため、中古マンションと比べて手続きが比較的シンプルです。
ただし、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記が必要です。新築マンションを購入してから数年以内に売却する場合、ローン残債が多く残っていることが多いため、売却代金でローンを完済できるか事前に確認しておきましょう。
売却に伴う所有権移転登記の手続き
(1) 所有権移転登記の具体的手順
法務局の「所有権移転登記」に関する公式資料によれば、売買による所有権移転登記は売主と買主が共同で申請するのが原則です。実務では、司法書士が両者の代理人として申請手続きを行います。
所有権移転登記の流れ：
- 売買契約締結（契約日）
- 登記必要書類の準備（決済日の1週間前まで）
- 売買代金の決済（決済日）
- 所有権移転登記の申請（決済日当日、司法書士が代理申請）
- 登記完了（申請から1-2週間後）
- 登記識別情報の交付（買主へ）
決済日には、売主・買主・不動産会社・司法書士・金融機関担当者が一堂に会し、売買代金の授受と登記書類の確認を同時に行います。司法書士は書類を確認後、法務局に登記申請を行います。
(2) 必要書類と準備のポイント
売主が準備する主な書類は以下の通りです：
- 登記識別情報通知（または権利証）：マンション購入時に交付された書類
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）：実印の証明書
- 固定資産税評価証明書：登録免許税の計算に使用
- 本人確認書類：運転免許証など
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
準備のポイント：
- 印鑑証明書は有効期限（3ヶ月）に注意
- 登記識別情報通知を紛失した場合は、司法書士に相談（本人確認情報で代替可能）
- 登記上の住所変更がある場合は、事前に住所変更登記が必要
(3) 登記識別情報の取り扱い
登記識別情報は、従来の「権利証」に代わるもので、12桁の英数字で構成されています。法務局の公式サイトによれば、登記識別情報は登記名義人にのみ通知され、第三者には公開されません。
売却時には、この登記識別情報を司法書士に提示する必要があります。紛失した場合でも売却は可能ですが、司法書士が作成する「本人確認情報」が必要となり、追加費用（3-5万円程度）がかかる場合があります。
抵当権抹消登記の流れとタイミング
(1) 抵当権抹消登記とは
抵当権抹消登記は、住宅ローン完済時に金融機関が設定した抵当権を登記簿から削除する手続きです。法務局の「抵当権抹消登記」に関する公式資料によれば、抵当権が残ったままでは買主が新たに住宅ローンを組めないため、売却前に必ず抹消する必要があります。
抵当権抹消登記は、売主と金融機関が共同で申請します。実務では、司法書士が代理申請を行い、売却決済と同時に手続きを完了させるのが一般的です。
(2) ローン完済から抹消までの手順
抵当権抹消登記の流れ：
- 売買契約締結
- 金融機関にローン完済を通知（決済日の2週間前まで）
- 金融機関から抹消書類を受領（決済日の1週間前まで）
- 登記原因証明情報（解除証書または弁済証書）
- 登記識別情報（または登記済証）
- 金融機関の委任状
- 金融機関の代表者事項証明書（3ヶ月以内）
- 売却決済日に抹消登記申請（司法書士が代理申請）
- 登記完了（申請から1-2週間後）
注意点：
- 金融機関から受け取る抵当権抹消書類には有効期限（3ヶ月）があります
- 決済日までに余裕をもって金融機関に連絡し、書類を準備してもらいましょう
(3) 売却決済日と同時に行う方法
買い替えの場合、売却代金でローンを完済するケースが多いため、売却決済日に抵当権抹消を同時に行うのが一般的です。この場合の流れは以下の通りです：
- 決済日当日、買主から売買代金を受領
- 受領した代金で金融機関にローンを一括返済
- 金融機関が抵当権抹消書類を司法書士に交付
- 司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時申請
この方法では、決済日に金融機関担当者も同席し、ローン完済確認と抹消書類の交付を行います。スケジュール調整が重要なため、早めに不動産会社と司法書士に相談しましょう。
売り先行・買い先行での登記スケジュール
(1) 売り先行の場合の登記タイミング
売り先行とは、現在のマンションを先に売却し、その後に新居を購入する方法です。登記手続きは以下の順序で進みます：
ステップ1：売却物件の登記（先行）
- 売却決済日：所有権移転登記（売主→買主）
- 同日：抵当権抹消登記（ローン完済の場合）
ステップ2：購入物件の登記（後日）
- 購入決済日：所有権移転登記（売主→自分）
- 同日：抵当権設定登記（住宅ローン利用の場合）
メリット：
- 売却代金を新居購入資金に充てられる
- 二重ローンの負担がない
- 登記手続きが時系列で進むため、スケジュール管理がシンプル
デメリット：
- 売却後、新居が見つかるまで仮住まいが必要な場合がある
(2) 買い先行の場合の登記タイミング
買い先行とは、新居を先に購入し、その後に現在のマンションを売却する方法です。登記手続きは以下の順序で進みます：
ステップ1：購入物件の登記（先行）
- 購入決済日：所有権移転登記（売主→自分）
- 同日：抵当権設定登記（住宅ローン利用の場合）
ステップ2：売却物件の登記（後日）
- 売却決済日：所有権移転登記（売主→買主）
- 同日：抵当権抹消登記（ローン完済の場合）
メリット：
- 新居をじっくり探せる
- 仮住まいが不要
- 引っ越しスケジュールに余裕がある
デメリット：
- 売却代金が入るまで二重ローンになる可能性
- 購入と売却の登記費用を短期間に両方負担
(3) つなぎ融資利用時の登記手続き
つなぎ融資とは、売却代金が入るまでの期間、一時的に借り入れる融資のことです。買い先行で自己資金が不足する場合に利用されます。
つなぎ融資利用時の登記の流れ：
新居購入時：
- つなぎ融資の抵当権設定登記（新居に設定）
- 所有権移転登記（新居）
売却決済時：
- つなぎ融資の返済
- つなぎ融資の抵当権抹消登記（新居）
- 売却物件の所有権移転登記
- 売却物件の抵当権抹消登記
本融資実行時：
- 本融資の抵当権設定登記（新居に再設定）
つなぎ融資を利用すると、抵当権設定と抹消が複数回発生するため、登記費用が増加します。司法書士と綿密に打ち合わせ、スケジュールと費用を事前に確認しておきましょう。
登記にかかる費用と税金
(1) 登録免許税の税率と計算方法
登録免許税は、登記申請時に国に納める税金です。国税庁の「登録免許税の税率」に関する公式サイトによれば、税率は登記の種類によって異なります：
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（売買・建物） | 固定資産税評価額 | 2.0% |
| 所有権移転登記（売買・土地） | 固定資産税評価額 | 1.5%（※軽減措置適用時） |
| 抵当権設定登記 | 債権額（ローン額） | 0.4%（※軽減措置適用時） |
| 抵当権抹消登記 | 不動産1個につき | 1,000円 |
計算例（売却物件）：
- 固定資産税評価額：2,500万円（建物部分のみ）
- 所有権移転登記：2,500万円 × 2.0% = 50万円
- 抵当権抹消登記：1,000円 × 1個（マンション1戸） = 1,000円
- 合計：50万1,000円
※マンションの場合、土地は共有持分のため評価額が低く、主に建物の評価額で計算されます。
(2) 司法書士報酬の相場
登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬相場は、地域や事務所によって異なりますが、おおむね以下の通りです：
- 所有権移転登記（売却側）：3万円～5万円
- 抵当権抹消登記：1万円～3万円
- 登記事項証明書の取得：数千円
買い替えの場合、売却と購入の両方の登記を同じ司法書士に依頼すると、トータルで割引が適用される場合があります。複数の司法書士事務所に見積もりを依頼し、費用とサービス内容を比較することをおすすめします。
(3) 軽減措置の適用条件
登録免許税には、一定の要件を満たす場合に軽減措置が適用されます。国税庁の公式サイトによれば、主な軽減措置は以下の通りです：
土地の所有権移転登記：
- 本則2.0% → 軽減後1.5%
- 適用期限：2026年3月31日まで（延長の可能性あり）
住宅用家屋の所有権移転登記（購入側）：
- 本則2.0% → 軽減後0.3%
- 適用要件：自己居住用、床面積50㎡以上、築年数要件など
抵当権設定登記（購入側）：
- 本則0.4% → 軽減後0.1%
- 適用要件：住宅用家屋の軽減措置と同じ
売却する新築マンションの登記では軽減措置の適用はありませんが、購入する新居が要件を満たせば軽減措置が受けられる可能性があります。
スムーズに進めるための注意点
(1) 決済日の調整と登記手続き
買い替えでは、売却物件と購入物件の決済日を調整することが重要です。特に売り先行の場合、売却代金を新居購入資金に充てるため、両方の決済日をできるだけ近づける必要があります。
決済日調整のポイント：
- 売却と購入の決済日を同日にすることも可能（午前に売却、午後に購入など）
- 金融機関の営業日に合わせる（平日が基本）
- 司法書士のスケジュールを確保する
- 引っ越し日程と調整する
不動産会社と司法書士に早めに相談し、無理のないスケジュールを組みましょう。
(2) 抵当権抹消書類の事前準備
抵当権抹消登記をスムーズに進めるためには、金融機関から抹消書類を早めに受領することが重要です。以下のタイミングで準備を進めましょう：
準備スケジュール：
- 決済日の2週間前：金融機関にローン完済日を通知
- 決済日の1週間前：金融機関から抹消書類を受領
- 決済日当日：司法書士が書類を確認し、登記申請
抹消書類には有効期限（代表者事項証明書は3ヶ月）があるため、受領後は速やかに決済日を迎えるようスケジュール調整が必要です。
(3) オンライン申請と書面申請の選択
法務局の「オンライン登記申請」公式サイトによれば、登記申請にはオンライン申請と書面申請の2つの方法があります。
オンライン申請のメリット：
- 登録免許税が最大5,000円軽減される場合がある
- 法務局への訪問が不要
- 申請状況をオンラインで確認できる
書面申請のメリット：
- 専用ソフトや電子証明書が不要
- 従来の方法で安心感がある
実務では、司法書士がオンライン申請を代行するケースが多くなっています。買い替えの場合、複数の登記を同時に進めるため、オンライン申請の方が効率的です。司法書士に相談し、最適な方法を選択しましょう。
まとめ
買い替えで新築マンションを売却する際は、所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きが必要です。売り先行・買い先行それぞれの登記タイミングを理解し、決済日の調整や抵当権抹消書類の準備を早めに進めることがスムーズな取引のカギとなります。
登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士報酬を合わせて数十万円規模になります。国税庁の公式サイトで軽減措置の適用条件を確認し、購入する新居で適用を受けられるか検討しましょう。
つなぎ融資を利用する場合は、抵当権設定と抹消が複数回発生するため、登記費用が増加します。法務局の公式資料や司法書士のアドバイスを参考に、事前に費用とスケジュールを把握しておくことをおすすめします。
買い替えは、売却と購入の2つの不動産取引が並行するため、登記手続きも複雑になります。不動産会社、司法書士、金融機関と密に連携し、余裕をもったスケジュールで進めることが大切です。