買い替えで新築マンションを購入する際の登記全体像
買い替えで新築マンションを購入する際、登記手続きは旧居の売却と新居の購入を並行して進める必要があり、通常の購入より複雑になります。登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法務局の登記簿に記録する手続きで、売却と購入を確実に完了させるために不可欠です。
この記事のポイント
- 買い替えでは、旧居の抵当権抹消→所有権移転→新居の所有権保存登記→抵当権設定の順で同日実施
- 新築マンションは区分所有建物として、専有部分と敷地権を一括登記
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%、抵当権設定登記は0.1%の税率が適用
- 司法書士が旧居と新居の登記を一括調整することでスムーズに進む
- つなぎ融資を利用する場合、抵当権の設定・抹消が複数回発生
買い替えで新築マンションを購入する際の登記の基本
(1) 買い替え時に必要な登記の種類
法務省の資料によれば、買い替えで新築マンションを購入する際には以下の登記が必要です。
買い替え時の登記フロー
| 物件 | 登記の種類 | タイミング | 目的 |
|---|---|---|---|
| 旧居 | 抵当権抹消登記 | 売却決済日 | ローン完済時に抵当権を消す |
| 旧居 | 所有権移転登記 | 売却決済日 | 買主へ所有権を移転 |
| 新居 | 所有権保存登記 | 購入決済日 | 初めて所有権を登記 |
| 新居 | 抵当権設定登記 | 購入決済日 | 新規ローンの担保設定 |
これらの登記を同日に実施することで、二重ローンのリスクを回避できます。
(2) 旧居売却と新居購入の登記タイミング
買い替えでは、旧居の売却と新居の購入を同日決済することが一般的です。
同日決済のメリット
- 二重ローンのリスクを回避
- 資金の流れがシンプル
- つなぎ融資の利用が不要
- 登記手続きを一括で処理できる
同日決済を実現するには、旧居の買主と新居のデベロッパー、金融機関、司法書士との綿密な調整が必要です。
(3) 新築マンション特有の登記事項
マンションは「区分所有建物」として扱われ、以下の登記事項があります。
マンションの登記事項
- 専有部分（自分の部屋）の所有権
- 敷地権（土地の共有持分）
- 共用部分（エントランス、廊下など）の持分
専有部分と敷地権は一体で登記され、分離して処分することはできません。
旧居の抵当権抹消と新居の登記
(1) 旧居の抵当権抹消登記
住宅ローンが残っている旧居を売却する場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。法務省の資料によれば、抵当権抹消登記はローン完済時に行う手続きです。
抵当権抹消の流れ
- 旧居の売買代金でローンを完済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請
- 登記完了（1〜2週間程度）
抵当権抹消登記と所有権移転登記は、同日に実施するのが一般的です。
(2) 新居の所有権保存登記
新築マンションを購入する場合、所有権保存登記が必要です。所有権保存登記とは、新築建物について初めて行う所有権の登記です。
所有権保存登記の流れ
- デベロッパーが建物表題登記を完了
- 購入者が所有権保存登記を申請
- 登録免許税を納付（固定資産税評価額の0.15%、軽減措置適用時）
- 登記完了（1〜2週間程度）
デベロッパーが指定する司法書士に依頼することで、手続きがスムーズに進みます。
(3) 登記の順序と調整
買い替えで同日決済を行う場合、登記の順序が重要です。
登記の実施順序
- 旧居の抵当権抹消登記
- 旧居の所有権移転登記（買主へ）
- 新居の所有権保存登記
- 新居の抵当権設定登記
この順序を守ることで、旧居のローンを完済してから新居のローンを組むという資金の流れに対応できます。司法書士が両物件の登記を調整し、法務局で順次処理されます。
所有権保存登記と抵当権設定登記
(1) 所有権保存登記の手続き
所有権保存登記の申請には、以下の書類が必要です。
必要書類一覧
| 書類 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 住民票 | 市区町村役場 | マイナンバーの記載がないもの |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 発行から3ヶ月以内 |
| 住宅用家屋証明書 | 市区町村役場 | 登録免許税の軽減措置を受ける場合 |
| 建物表題登記済証 | デベロッパー | 表題登記完了後にデベロッパーから受領 |
買い替えの場合、旧居と新居の書類を混同しないよう注意が必要です。
(2) 買い替えローンの抵当権設定
買い替えローンを利用する場合、新居に抵当権を設定します。買い替えローンとは、旧居のローン残債を新居のローンに組み込む仕組みです。
買い替えローンの抵当権設定
- 設定先：新居（新築マンション）
- 設定金額：新居の購入価格 + 旧居のローン残債
- 登録免許税：設定金額 × 0.1%（軽減措置適用時）
買い替えローンを利用することで、旧居のローンを完済してから新居のローンを組むという資金の流れをスムーズに実現できます。
(3) 区分所有建物の登記特性
マンションの所有権保存登記では、専有部分と敷地権を一括で登記します。
専有部分と敷地権
- 専有部分：各住戸の内部空間（部屋、バルコニーの専用使用権など）
- 敷地権：マンションの土地に対する所有権や地上権
敷地権は専有部分と一体で登記され、専有部分と分離して処分することはできません。
同時決済における登記の流れ
(1) 売却と購入を同日決済する場合の手順
同日決済では、午前中に旧居の決済、午後に新居の決済を行うのが一般的です。
同日決済のスケジュール
午前（旧居の決済）
- 10:00 旧居の買主から売買代金を受領
- 10:30 旧居のローンを完済
- 11:00 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 11:30 司法書士が旧居の抵当権抹消・所有権移転登記を申請
午後（新居の決済）
- 14:00 新居のデベロッパーに売買代金を支払い
- 14:30 新居のローンを実行
- 15:00 司法書士が新居の所有権保存登記・抵当権設定登記を申請
- 15:30 新居の鍵を受領
(2) 司法書士による一括調整
買い替えでは、旧居と新居の司法書士を同じ事務所に依頼することで、登記手続きの調整がスムーズになります。
司法書士による一括調整のメリット
- 旧居と新居の登記を一括処理
- 資金の流れを正確に把握
- 決済時刻の調整が容易
- 書類不備のリスクが低い
司法書士報酬は、旧居と新居を合わせて10万〜15万円程度が一般的です。
(3) 決済場所と時間の事前調整
同日決済を成功させるには、以下の調整が必要です。
事前調整のポイント
- 旧居の決済場所（旧居の買主が指定）
- 新居の決済場所（デベロッパーが指定）
- 決済時刻（旧居→新居の順で実施）
- 移動時間の確保（旧居と新居の決済場所間）
- 金融機関の営業時間内に完了
移動時間を考慮し、旧居の決済は午前中、新居の決済は午後に設定することが推奨されます。
つなぎ融資利用時の抵当権処理
(1) つなぎ融資の抵当権設定
つなぎ融資とは、旧居の売却前に新居を購入するための短期融資です。つなぎ融資を利用する場合、新居に一時的に抵当権を設定します。
つなぎ融資の流れ
- つなぎ融資実行（新居の購入資金を借入）
- 新居に抵当権設定登記
- 旧居を売却
- 売却代金でつなぎ融資を完済
- 抵当権抹消登記
- 本融資実行（新居のローン）
- 新居に改めて抵当権設定登記
(2) 本融資への切り替え時の登記
つなぎ融資を完済して本融資に切り替える際、抵当権の抹消と新規設定を行います。
本融資切り替え時の登記
- つなぎ融資の抵当権抹消登記：登録免許税1,000円×2
- 本融資の抵当権設定登記：登録免許税（借入額×0.1%）
抵当権の設定・抹消が複数回発生するため、登記費用が通常より高くなります。
(3) 抵当権の抹消と新規設定のタイミング
つなぎ融資利用時は、以下のタイミングで抵当権の登記を行います。
抵当権登記のタイミング
| タイミング | 登記内容 |
|---|---|
| 新居購入時 | つなぎ融資の抵当権設定 |
| 旧居売却時 | つなぎ融資の抵当権抹消 + 本融資の抵当権設定 |
同日決済を行う場合は、つなぎ融資を利用せず、買い替えローンを選択することが推奨されます。
登記費用と司法書士への依頼
(1) 登録免許税の計算方法
登記を行う際には、国に登録免許税を納める必要があります。国税庁の資料によれば、登録免許税は固定資産税評価額または借入金額に税率を乗じて計算します。
登録免許税の計算方法
| 物件 | 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|---|
| 旧居 | 抵当権抹消 | 不動産1個につき | 1,000円 |
| 旧居 | 所有権移転（買主負担） | 固定資産税評価額 | 2.0% |
| 新居 | 所有権保存 | 固定資産税評価額 | 0.15%（軽減措置適用時） |
| 新居 | 抵当権設定 | 借入金額 | 0.1%（軽減措置適用時） |
計算例
- 旧居：抵当権抹消 1,000円×2 = 2,000円
- 新居：固定資産税評価額2,000万円、借入額3,000万円
- 新居：所有権保存 2,000万円×0.15% = 3万円
- 新居：抵当権設定 3,000万円×0.1% = 3万円
- 合計：約6.2万円（売主負担分）
(2) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬は、依頼する司法書士や地域によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
司法書士報酬の相場
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 旧居：抵当権抹消 | 1万〜3万円 |
| 旧居：所有権移転（買主負担） | 5万〜10万円 |
| 新居：所有権保存 | 3万〜5万円 |
| 新居：抵当権設定 | 3万〜5万円 |
| 買い替え一括依頼 | 10万〜15万円 |
(3) 買い替えで両物件を依頼するメリット
買い替えでは、旧居と新居の登記を同じ司法書士に依頼することで、以下のメリットがあります。
一括依頼のメリット
- 資金の流れを正確に把握
- 決済時刻の調整が容易
- 書類不備のリスクが低い
- 登記費用が割安になる場合がある
旧居の買主側司法書士と新居のデベロッパー指定司法書士が異なる場合もありますが、可能であれば同じ事務所に依頼することが推奨されます。
まとめ
買い替えで新築マンションを購入する際の登記手続きは、旧居の売却と新居の購入を並行して進めるため、通常の購入より複雑になります。以下のポイントを押さえておきましょう。
- 買い替えでは、旧居の抵当権抹消→所有権移転→新居の所有権保存登記→抵当権設定の順で同日実施
- 新築マンションは区分所有建物として、専有部分と敷地権を一括登記
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%、抵当権設定登記は0.1%
- 司法書士が旧居と新居の登記を一括調整することでスムーズに進む
- つなぎ融資を利用する場合、抵当権の設定・抹消が複数回発生し登記費用が高くなる
買い替えでは、司法書士や不動産会社、金融機関との綿密な調整が成功の鍵です。早めに相談し、スムーズな買い替えを実現しましょう。
よくある質問
Q1: 買い替えで新築マンションを購入する場合、登記費用はいくらかかりますか？
旧居の登記費用は、抵当権抹消登記が登録免許税1,000円×2（建物・土地で2,000円）と司法書士報酬1〜3万円です。新居の登記費用は、所有権保存登記が登録免許税（固定資産税評価額の0.15%、軽減措置適用時）、抵当権設定登記が登録免許税（借入額の0.1%、軽減措置適用時）、司法書士報酬が合計5〜8万円程度です。例えば、新居の固定資産税評価額2,000万円、借入額3,000万円の場合、売主負担は約1.2万〜3.2万円、買主負担（新居分）は約11万〜14万円となります。
Q2: 売却と購入を同日決済する場合、登記手続きはどうなりますか？
旧居の抵当権抹消登記→所有権移転登記→新居の所有権保存登記→抵当権設定登記の順で同日実施します。午前中に旧居の決済、午後に新居の決済を行うのが一般的です。司法書士が両物件の登記を一括調整し、資金の流れを正確に把握します。決済場所と時刻の事前調整が必須で、移動時間を考慮したスケジュール設定が重要です。旧居と新居の司法書士を同じ事務所に依頼することで、手続きがスムーズになります。
Q3: つなぎ融資を使う場合、登記はどうなりますか？
つなぎ融資実行時に新居に一時的に抵当権を設定します。旧居を売却して売却代金でつなぎ融資を完済したら、抵当権抹消登記を行います。本融資実行時に改めて新居に抵当権を設定します。抵当権の設定・抹消が複数回発生するため、登記費用が通常より高くなります。つなぎ融資の抵当権抹消は登録免許税1,000円×2、本融資の抵当権設定は登録免許税（借入額×0.1%）がかかります。同日決済を行う場合は、つなぎ融資を利用せず買い替えローンを選択することが推奨されます。
Q4: 新築マンションの登記は戸建てと何が違いますか？
マンションは区分所有建物として、専有部分（自分の部屋）と敷地権（土地の共有持分）を一括で登記します。共用部分（エントランス、廊下など）の持分も同時に移転されます。デベロッパーが建物表題登記を実施済みのため、購入者は所有権保存登記のみ実施します。敷地権は専有部分と一体で登記され、分離して処分することはできません。戸建ての場合は、建物と土地を別々に登記する必要があります。