離婚後の新築マンション購入と登記の全体像
離婚後に新たに新築マンションを購入する場合、登記手続きは通常の購入と基本的には同じですが、名義の選択や税制上の注意点があります。登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法務局の登記簿に記録する手続きで、第三者に対して権利を主張するために不可欠です。
この記事のポイント
- 離婚後の新築マンション購入では、単独名義での登記が推奨される
- 財産分与による取得と新規購入では、登録免許税の税率が異なる
- 所有権保存登記と抵当権設定登記を引渡時に同時実施
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%の税率が適用される
- 住宅ローン控除は、単独名義でも適用可能
離婚後の新築マンション購入時の登記の基本
(1) 離婚後の不動産購入に必要な登記
法務省の資料によれば、新築マンション購入時には以下の登記が必要です。
新築マンション購入時の登記フロー
| 登記の種類 | 実施者 | タイミング | 目的 |
|---|---|---|---|
| 建物表題登記 | デベロッパー | 建物完成後 | 建物の物理的状況を登記簿に記載 |
| 所有権保存登記 | 購入者 | 引渡時 | 初めて所有権を登記簿に記録 |
| 抵当権設定登記 | 購入者（金融機関が権利者） | 引渡時 | 住宅ローンの担保として抵当権を設定 |
離婚後の購入でも、この基本的な流れは変わりません。ただし、名義を単独にするか共有にするかは、将来的なリスクを考慮して慎重に選択する必要があります。
(2) 財産分与による取得との違い
離婚後の不動産取得には、「財産分与による取得」と「新規購入」の2つのパターンがあります。
財産分与と新規購入の違い
| 項目 | 財産分与による取得 | 新規購入 |
|---|---|---|
| 登記の種類 | 所有権移転登記（元配偶者から） | 所有権保存登記（新築） |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の2% | 固定資産税評価額の0.15%（軽減措置適用時） |
| 贈与税 | 離婚から2年以内なら非課税 | 不動産取得税が課税される場合あり |
| 住宅ローン | 元配偶者のローンを引き継ぐ場合あり | 新規で住宅ローンを組む |
新規購入の場合、登録免許税が軽減されるメリットがあります。
(3) 新築マンション特有の登記事項
マンションは「区分所有建物」として扱われ、以下の登記事項があります。
マンションの登記事項
- 専有部分（自分の部屋）の所有権
- 敷地権（土地の共有持分）
- 共用部分（エントランス、廊下など）の持分
専有部分と敷地権は一体で登記され、分離して処分することはできません。
財産分与と新規購入の登記の違い
(1) 財産分与による所有権移転登記
離婚に伴い元配偶者が所有する不動産を財産分与で取得する場合、所有権移転登記が必要です。
財産分与の登記
- 登記原因：財産分与
- 登録免許税：固定資産税評価額の2%
- 登記義務者：元配偶者（売主側）
- 登記権利者：取得者（買主側）
財産分与による取得は、離婚から2年以内であれば贈与税が非課税になります。
(2) 新規購入の所有権保存登記
新築マンションを新規購入する場合、所有権保存登記が必要です。
新規購入の登記
- 登記原因：新築
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.15%（軽減措置適用時）
- 登記義務者：なし
- 登記権利者：購入者
新規購入の場合、登録免許税が財産分与よりも大幅に軽減されます。
(3) 登録免許税の違い
国税庁の資料によれば、登録免許税は登記の種類により税率が異なります。
登録免許税の比較
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 財産分与による所有権移転登記 | 固定資産税評価額 | 2.0% |
| 新規購入の所有権保存登記 | 固定資産税評価額 | 0.15%（軽減措置適用時） |
計算例
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 財産分与：2,000万円 × 2.0% = 40万円
- 新規購入：2,000万円 × 0.15% = 3万円
新規購入の方が、登録免許税は大幅に安くなります。
単独名義と共有名義の選択
(1) 単独名義のメリット・デメリット
離婚後の新築マンション購入では、単独名義が推奨されます。
単独名義のメリット
- 将来的な売却や相続が簡単
- 共有者とのトラブルがない
- 離婚リスクがない
- 住宅ローン控除を単独で受けられる
単独名義のデメリット
- 借入可能額が限定される
- 住宅ローンの審査が厳しい場合がある
単独名義の場合、年収に応じた借入可能額内でマンションを選ぶ必要があります。
(2) 共有名義のメリット・デメリット
再婚相手との共有名義も選択肢ですが、リスクがあります。
共有名義のメリット
- 借入可能額が増える（ペアローン）
- 住宅ローン控除を2人で受けられる
- 物件選択の幅が広がる
共有名義のデメリット
- 将来的な離婚リスク（再度の財産分与が必要）
- 売却時に共有者全員の同意が必要
- 相続時に権利関係が複雑化
離婚を経験した場合、共有名義はリスクが高いため、慎重に検討する必要があります。
(3) 離婚リスクを考慮した名義選択
離婚リスクを考慮すると、単独名義が安全です。
名義選択のポイント
- 離婚経験者は単独名義を推奨
- 借入可能額内で物件を選ぶ
- 再婚相手との共有名義は慎重に検討
- 将来的な売却や相続を見据えた選択
どうしても共有名義にする場合は、事前に公正証書で財産分与の取り決めをしておくことが推奨されます。
所有権保存登記と抵当権設定登記
(1) 所有権保存登記の手続き
所有権保存登記は、新築建物について初めて行う所有権の登記です。法務省の資料によれば、建物表題登記後に実施することができます。
所有権保存登記の手続き
- デベロッパー指定の司法書士に依頼
- 必要書類を準備（住民票、印鑑証明書、住宅用家屋証明書など）
- 司法書士が法務局に申請
- 登録免許税を納付
- 登記完了（1〜2週間程度）
離婚後の改姓がある場合は、戸籍謄本など本人確認書類の整合性確認が必要な場合があります。
(2) 住宅ローン利用時の抵当権設定
住宅ローンを利用する場合、金融機関が担保として抵当権を設定します。抵当権設定登記は、所有権保存登記と同時に行われるのが一般的です。
抵当権設定登記の流れ
- 金融機関とローン契約を締結
- 金融機関が司法書士に登記を依頼
- 司法書士が抵当権設定登記を申請（所有権保存登記と同時）
- 登録免許税を納付
- 登記完了（1〜2週間程度）
離婚後の単独での住宅ローン審査は、年収や勤続年数が重要になります。
(3) デベロッパー指定の司法書士
新築マンション購入時は、デベロッパーが指定する司法書士を利用することが一般的です。
デベロッパー指定の司法書士を利用するメリット
- 複数の購入者の登記を一括処理するため、手続きがスムーズ
- デベロッパーと司法書士の連携により、書類不備のリスクが低い
- 引渡日に合わせた登記手続きの調整が容易
離婚後の名義に関する相談も、司法書士に依頼できます。
登記にかかる費用と税金
(1) 登録免許税の計算方法
登記を行う際には、国に登録免許税を納める必要があります。国税庁の資料によれば、登録免許税は固定資産税評価額または借入金額に税率を乗じて計算します。
登録免許税の計算方法
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率（本則） | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 固定資産税評価額 | 0.4% | 0.15%（2026年3月31日まで） |
| 抵当権設定登記 | 借入金額 | 0.4% | 0.1%（2026年3月31日まで） |
(2) 新築住宅の税率軽減措置
国税庁の資料によれば、一定の要件を満たす新築住宅については、登録免許税の軽減措置が適用されます。
軽減措置の要件
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積が50平米以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記すること
- 市区町村が発行する住宅用家屋証明書を提出すること
離婚後の購入でも、これらの要件を満たせば軽減措置が適用されます。
(3) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬は、依頼する司法書士や地域によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
司法書士報酬の相場
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権保存登記 | 3万〜5万円 |
| 抵当権設定登記 | 3万〜5万円 |
| 合計 | 6万〜10万円 |
離婚後の住宅ローン控除適用
(1) 住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除は、離婚後の単独名義でも適用できます。国税庁の資料によれば、以下の要件を満たす必要があります。
住宅ローン控除の適用要件
- 借入期間が10年以上であること
- 床面積が50平米以上であること
- 年間所得が3,000万円以下であること
- 引渡しまたは入居から6ヶ月以内に入居すること
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
(2) 単独名義での控除申請
単独名義の場合、借入額全額に対して住宅ローン控除を受けられます。
控除額の計算
- 控除率：年末ローン残高の0.7%
- 控除期間：13年間（2025年入居まで）
- 年間控除限度額：新築認定住宅は35万円
離婚後の単独名義でも、要件を満たせば最大455万円（35万円×13年）の控除を受けられます。
(3) 離婚後の所得要件確認
離婚により所得が変動する可能性があるため、事前に確認が必要です。
所得要件の確認ポイント
- 離婚前：共働きで世帯所得が高かった場合、単独で3,000万円以下か確認
- 離婚後：養育費は所得に含まれないため、給与所得のみで判断
- 離婚協議中：離婚成立前に購入する場合、所得要件を慎重に確認
まとめ
離婚後に新築マンションを購入する際の登記手続きは、基本的には通常の購入と同じですが、名義の選択や税制上の注意点があります。以下のポイントを押さえておきましょう。
- 離婚後の購入では、単独名義が推奨される
- 財産分与と新規購入では、登録免許税の税率が異なる（新規購入の方が安い）
- 所有権保存登記と抵当権設定登記を引渡時に同時実施
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%の税率が適用
- 住宅ローン控除は、単独名義でも適用可能
離婚後の不動産購入は、将来的なリスクを考慮して慎重に計画することが重要です。司法書士や税理士に相談し、最適な方法を選びましょう。
よくある質問
Q1: 離婚後に新築マンションを購入する場合、登記で注意すべき点は何ですか？
将来的なリスクを考慮し、単独名義での登記が推奨されます。再婚相手との共有名義も選択肢ですが、将来的な離婚リスクを考えると単独名義が安全です。財産分与による取得とは異なり、新規購入では登録免許税が0.15%（軽減措置適用時）と低い税率が適用されます。住宅ローン控除も単独名義で適用可能です。離婚後の改姓がある場合は、本人確認書類（戸籍謄本など）の整合性確認が必要な場合があります。
Q2: 財産分与による取得と新規購入の登記費用は違いますか？
財産分与による所有権移転登記は、登録免許税が固定資産税評価額の2%かかります。新規購入の所有権保存登記は、登録免許税が固定資産税評価額の0.15%（軽減措置適用時）です。例えば、固定資産税評価額2,000万円のマンションの場合、財産分与は40万円、新規購入は3万円となり、新規購入の方が大幅に安くなります。司法書士報酬はどちらも3万〜5万円程度です。
Q3: 離婚後でも住宅ローン控除は使えますか？
単独名義でも住宅ローン控除は適用可能です。借入期間10年以上、床面積50平米以上、年間所得3,000万円以下などの要件を満たす必要があります。離婚により所得が変動する可能性があるため、事前に確認が重要です。養育費は所得に含まれないため、給与所得のみで判断します。控除率は年末ローン残高の0.7%、控除期間は13年間（2025年入居まで）で、新築認定住宅の年間控除限度額は35万円です。
Q4: 離婚後は単独名義と共有名義どちらがいいですか？
離婚リスクを考慮し、単独名義が推奨されます。共有名義は借入可能額が増えるメリットがありますが、将来的な売却や相続で権利関係が複雑化します。再度の離婚リスクも考えると、単独名義が安全です。ペアローンより単独ローンで借入可能額内での購入が推奨されます。どうしても共有名義にする場合は、事前に公正証書で財産分与の取り決めをしておくことが重要です。