新築マンション購入時の登記手続き全体像
新築マンションを購入する際、登記手続きは避けて通れない重要なステップです。登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法務局の登記簿に記録する手続きで、第三者に対して権利を主張するために不可欠です。
この記事のポイント
- 新築マンションでは、表題登記→所有権保存登記→抵当権設定登記の流れで手続きを行う
- マンションは区分所有建物として、専有部分と敷地権を同時に登記する
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%、抵当権設定登記は0.1%の税率が適用される
- デベロッパー指定の司法書士を利用することで、手続きがスムーズに進む
- 登記完了後は登記簿謄本を取得し、所有者情報や専有面積が正しいか確認する
新築マンション購入時の登記の基本
(1) 新築マンションに必要な登記の種類
法務省の資料によれば、新築マンション購入時には以下の登記が必要です。
新築マンション購入時の登記フロー
| 登記の種類 | 実施者 | タイミング | 目的 |
|---|---|---|---|
| 建物表題登記 | デベロッパー | 建物完成後 | 建物の物理的状況を登記簿に記載 |
| 所有権保存登記 | 購入者 | 引渡時 | 初めて所有権を登記簿に記録 |
| 抵当権設定登記 | 購入者（金融機関が権利者） | 引渡時 | 住宅ローンの担保として抵当権を設定 |
建物表題登記は、デベロッパーが建物完成後に一括で実施します。購入者は、引渡時に所有権保存登記と抵当権設定登記を同時に行うのが一般的です。
(2) 戸建てとの登記の違い
マンションは「区分所有建物」として扱われ、戸建てとは異なる登記構造を持ちます。
マンションと戸建ての登記の違い
| 項目 | 新築マンション | 新築戸建て |
|---|---|---|
| 所有権の対象 | 専有部分（自分の部屋）＋敷地権（土地の共有持分） | 建物全体＋土地全体 |
| 表題登記 | デベロッパーが一括実施 | 購入者が個別に実施 |
| 所有権登記 | 所有権保存登記 | 所有権保存登記 |
| 土地の登記 | 敷地権として専有部分と一体で登記 | 土地の所有権移転登記が別途必要 |
マンションでは、専有部分と敷地権が一体で登記されるため、土地の登記を別途行う必要がありません。
(3) デベロッパーによる一括登記
新築マンションでは、デベロッパーが建物表題登記を一括で実施します。この表題登記により、マンション全体の物理的状況（所在地、構造、床面積など）が登記簿に記録されます。
購入者は、この表題登記を前提として、自分の専有部分の所有権保存登記を行います。表題登記はデベロッパーが費用を負担するため、購入者の費用負担は所有権保存登記以降の手続きに限定されます。
区分所有建物の登記の特徴
(1) 専有部分と共用部分の登記
マンションは、専有部分と共用部分に分かれます。
専有部分と共用部分
- 専有部分：各住戸の内部空間（部屋、バルコニーの専用使用権など）
- 共用部分：エントランス、廊下、階段、エレベーター、駐車場、外壁など
専有部分は各購入者の所有権として登記されますが、共用部分は区分所有者全員の共有財産として扱われ、各購入者の持分割合が登記されます。
(2) 敷地権の登記
敷地権とは、マンションの土地に対する所有権または地上権のことです。法務省の資料によれば、敷地権は専有部分と一体で登記され、専有部分と分離して処分することはできません。
敷地権の登記内容
- 敷地権の種類（所有権、地上権など）
- 敷地権の割合（専有面積に応じた持分）
- 敷地の所在地、地番、地目、地積
敷地権が登記されることで、マンションの土地と建物が一体として取り扱われ、権利関係が明確になります。
(3) マンション特有の登記事項
マンションの登記簿には、戸建てにはない以下の情報が記載されます。
- 区分所有建物の一棟の建物の表示（建物全体の情報）
- 専有部分の建物の表示（各住戸の情報）
- 敷地権の表示（土地の権利情報）
- 共用部分の持分割合
これらの情報は、購入後に登記簿謄本を取得して確認できます。
所有権保存登記の手続きと流れ
(1) 所有権保存登記の申請方法
所有権保存登記とは、新築建物について初めて行う所有権の登記です。法務省の資料によれば、建物表題登記後に実施することができます。
所有権保存登記の申請方法
- 司法書士に依頼（デベロッパー指定の司法書士が一般的）
- 必要書類を準備（住民票、印鑑証明書など）
- 司法書士が法務局に申請
- 登録免許税を納付
- 登記完了（1〜2週間程度）
マンション購入時は、デベロッパーが指定する司法書士に依頼することで、複数の購入者の登記を一括で処理でき、手続きがスムーズに進みます。
(2) 必要書類と取得方法
所有権保存登記に必要な主な書類は以下の通りです。
必要書類一覧
| 書類 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 住民票 | 市区町村役場 | マイナンバーの記載がないもの |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 発行から3ヶ月以内 |
| 住宅用家屋証明書 | 市区町村役場 | 登録免許税の軽減措置を受ける場合 |
| 建物表題登記済証 | デベロッパー | 表題登記完了後にデベロッパーから受領 |
住宅用家屋証明書は、登録免許税の軽減措置を受けるために必要です。市区町村によって取得手続きが異なるため、事前に確認することが推奨されます。
(3) 登記完了までの期間
所有権保存登記の申請から完了までは、通常1〜2週間程度かかります。法務局の混雑状況により、期間が延びる場合もあります。
登記完了後、司法書士から登記識別情報（権利証）が交付されます。この登記識別情報は、将来マンションを売却する際に必要になるため、厳重に保管する必要があります。
抵当権設定登記の申請方法
(1) 住宅ローンと抵当権設定
住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、金融機関が担保として抵当権を設定します。抵当権設定登記は、所有権保存登記と同時に行われるのが一般的です。
抵当権設定登記の目的
- ローン返済が滞った場合に、金融機関が優先的にマンションを売却して債権を回収できる権利を確保
- 第三者に対して抵当権の存在を公示
抵当権設定登記は、ローンを完済すると抹消できます。
(2) 抵当権設定登記の流れ
抵当権設定登記の手続きは、金融機関が指定する司法書士が行います。
抵当権設定登記の流れ
- 金融機関とローン契約を締結
- 金融機関が司法書士に登記を依頼
- 司法書士が抵当権設定登記を申請（所有権保存登記と同時）
- 登録免許税を納付
- 登記完了（1〜2週間程度）
抵当権設定登記の費用（登録免許税＋司法書士報酬）は、借入金額に応じて変動します。
(3) 金融機関との調整
抵当権設定登記を行うためには、金融機関との調整が必要です。引渡日に合わせてローンの実行タイミングを調整し、登記手続きと同時に行います。
一般的には、引渡日当日に以下の手続きを同時実施します。
- マンションの引渡し（鍵の受領）
- 住宅ローンの実行（金融機関から売主へ代金支払い）
- 所有権保存登記と抵当権設定登記の申請
これらの手続きは、司法書士が調整して進めます。
登記にかかる費用と税金
(1) 登録免許税の計算方法
登記を行う際には、国に登録免許税を納める必要があります。国税庁の資料によれば、登録免許税は固定資産税評価額または借入金額に税率を乗じて計算します。
登録免許税の計算方法
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率（本則） | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 固定資産税評価額 | 0.4% | 0.15%（2026年3月31日まで） |
| 抵当権設定登記 | 借入金額 | 0.4% | 0.1%（2026年3月31日まで） |
計算例
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 借入金額：3,000万円
- 所有権保存登記の登録免許税：2,000万円 × 0.15% = 3万円
- 抵当権設定登記の登録免許税：3,000万円 × 0.1% = 3万円
(2) 新築住宅の税率軽減措置
国税庁の資料によれば、一定の要件を満たす新築住宅については、登録免許税の軽減措置が適用されます。
軽減措置の要件
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積が50平米以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記すること
- 市区町村が発行する住宅用家屋証明書を提出すること
軽減措置を受けることで、所有権保存登記は0.15%、抵当権設定登記は0.1%の税率が適用されます（2026年3月31日まで）。
(3) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬は、依頼する司法書士や地域によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
司法書士報酬の相場
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権保存登記 | 3万〜5万円 |
| 抵当権設定登記 | 3万〜5万円 |
| 合計 | 6万〜10万円 |
デベロッパー指定の司法書士を利用する場合、報酬は購入契約時に明示されます。自分で司法書士を選ぶ場合は、複数の事務所に見積もりを依頼することが推奨されます。
司法書士への依頼と注意点
(1) デベロッパー指定の司法書士
新築マンション購入時は、デベロッパーが指定する司法書士を利用することが一般的です。
デベロッパー指定の司法書士を利用するメリット
- 複数の購入者の登記を一括処理するため、手続きがスムーズ
- デベロッパーと司法書士の連携により、書類不備のリスクが低い
- 引渡日に合わせた登記手続きの調整が容易
一方、デベロッパー指定の司法書士の報酬が割高な場合もあるため、見積もりを確認することが重要です。
(2) 自分で司法書士を選ぶ場合
法的には、購入者が自由に司法書士を選ぶことができます。自分で司法書士を選ぶ場合は、以下の点に注意が必要です。
自分で司法書士を選ぶ際の注意点
- デベロッパーに事前に通知し、了承を得る
- 引渡日に合わせて登記手続きができる司法書士を選ぶ
- デベロッパーや金融機関との調整が必要
- 書類の受け渡しや連絡の手間が増える可能性
自分で司法書士を選ぶことで報酬を節約できる場合もありますが、手続きの複雑さを考慮して判断することが推奨されます。
(3) 登記完了後の確認事項
登記完了後は、登記簿謄本を取得して以下の事項を確認します。
登記完了後の確認事項
| 確認項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 所有者氏名・住所 | 自分の氏名と住所が正しく記載されているか |
| 専有部分の面積 | 売買契約書の専有面積と一致しているか |
| 共用部分の持分 | 契約書の持分割合と一致しているか |
| 敷地権の割合 | 契約書の敷地権割合と一致しているか |
| 抵当権の内容 | 借入金額、金融機関名、抵当権者が正しいか |
登記簿謄本に誤りがあった場合は、速やかに司法書士に連絡して訂正手続きを行う必要があります。
まとめ
新築マンション購入時の登記手続きは、専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼して進めるのが一般的です。以下のポイントを押さえておきましょう。
- 新築マンションでは、建物表題登記→所有権保存登記→抵当権設定登記の流れで手続きを行う
- マンションは区分所有建物として、専有部分と敷地権を同時に登記
- 登録免許税の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%、抵当権設定登記は0.1%の税率が適用
- デベロッパー指定の司法書士を利用することで、手続きがスムーズに進む
- 登記完了後は登記簿謄本を取得し、所有者情報や専有面積が正しいか確認
登記手続きは、マンションの権利を確実に取得するための重要なステップです。司法書士と連携し、スムーズに手続きを完了させましょう。
よくある質問
Q1: 新築マンション購入時の登記費用はいくらかかりますか？
所有権保存登記の費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.15%、軽減措置適用時）と司法書士報酬3〜5万円の合計です。抵当権設定登記の費用は、登録免許税（借入額の0.1%、軽減措置適用時）と司法書士報酬3〜5万円の合計です。例えば、固定資産税評価額2,000万円、借入額3,000万円の場合、所有権保存登記は約6万円（3万円＋3万円）、抵当権設定登記は約6万円（3万円＋3万円）で、合計約12万円となります。
Q2: 新築マンションの登記は戸建てと何が違いますか？
マンションは区分所有建物として、専有部分（自分の部屋）と共用部分（エントランス、廊下など）を登記します。敷地権（土地の権利）も専有部分と一体で登記されるため、土地の登記を別途行う必要がありません。デベロッパーが一括で建物表題登記を行うため、購入者は所有権保存登記のみを行います。戸建ての場合は、建物と土地の登記を別々に行う必要があります。
Q3: デベロッパー指定の司法書士を使わなければいけませんか？
法的には、購入者が自由に司法書士を選ぶことができます。ただし、デベロッパー指定の司法書士を使うことで、複数の購入者の登記を一括処理でき、手続きがスムーズに進みます。自分で司法書士を選ぶ場合は、事前にデベロッパーに通知し、引渡日に合わせて登記手続きができる司法書士を選ぶ必要があります。デベロッパーや金融機関との調整が必要になるため、手間が増える可能性があります。
Q4: 登記完了後、何を確認すればいいですか？
登記簿謄本を取得し、以下の事項を確認します。所有者氏名・住所が正しく記載されているか、専有部分の面積が売買契約書と一致しているか、共用部分の持分と敷地権の割合が契約書と一致しているか、抵当権の設定内容（金額・金融機関名・抵当権者）が正しいかを確認します。登記簿謄本に誤りがあった場合は、速やかに司法書士に連絡して訂正手続きを行う必要があります。