住み替えで新築戸建てを購入する際の登記の基礎知識
現在の住居から新築戸建てへの住み替えは、旧居の売却と新居の購入を並行して進める必要があり、登記手続きも複雑になります。特に、旧居の抵当権抹消と新居の所有権保存登記・抵当権設定を同時進行させる場合、タイミングの調整が重要です。この記事では、住み替えで新築戸建てを購入する際の登記・名義変更について、実務上のポイントを解説します。
この記事のポイント
- 住み替えでは旧居の抵当権抹消と新居の登記が同時進行する
- 新築戸建ては建物表題登記・所有権保存登記が必要
- 売却と購入を同日決済する場合、司法書士による一括調整が効率的
- つなぎ融資利用時は抵当権の設定・抹消が複数回発生する
- 住宅ローン控除は旧居で終了し、新居で新たに適用可能
1. 住み替えで新築戸建てを購入する際の登記の基本
(1) 住み替え時に必要な登記の種類
住み替えで新築戸建てを購入する場合、以下の登記が必要です。
| 対象 | 登記の種類 | 内容 |
|---|---|---|
| 旧居 | 抵当権抹消登記 | ローン完済により抵当権を抹消 |
| 旧居 | 所有権移転登記 | 売主から買主へ所有権を移転 |
| 新居 | 建物表題登記 | 建物の物理的状況を登記 |
| 新居 | 所有権保存登記 | 初めての所有権を登記 |
| 新居 | 抵当権設定登記 | 住宅ローンの担保を登記 |
法務局の公式サイトによれば、これらの登記を同日に行うことも可能ですが、手続きが複雑になるため司法書士に依頼するのが一般的です。
(2) 旧居売却と新居購入の登記タイミング
住み替えの登記タイミングには以下のパターンがあります。
パターン1：売却先行
- 旧居を売却し、抵当権抹消・所有権移転登記
- 売却代金で新居の頭金を準備
- 新居の引渡し時に建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記
パターン2：購入先行
- つなぎ融資を利用して新居を購入
- 新居の建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記（つなぎ融資）
- 旧居売却後、つなぎ融資を完済し抵当権抹消・本融資に切り替え
パターン3：同時決済
- 旧居の売却と新居の購入を同日に実施
- 旧居の抵当権抹消→所有権移転→新居の建物表題登記→所有権保存登記→抵当権設定を同日実施
(3) 住宅ローン控除の継続要件
国税庁の公式情報によれば、住宅ローン控除は以下のように扱われます。
- 旧居の住宅ローン控除: 売却年で終了
- 新居の住宅ローン控除: 新たに10年間（または13年間）適用可能
新居で住宅ローン控除を受ける要件
- 借入期間10年以上
- 床面積50㎡以上
- 年間所得3,000万円以下
- 引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住
2. 旧居の抵当権抹消登記の手続き
(1) 抵当権抹消登記の申請方法
旧居の住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。
必要書類
- 抵当権解除証書
- 登記識別情報（または登記済証）
- 金融機関の委任状
- 金融機関の代表者事項証明書
- 登記申請書
法務局の公式情報によれば、登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
例：土地1筆+建物1棟の場合 登録免許税：1,000円 × 2 = 2,000円
(2) ローン完済と同時進行の注意点
住み替えでは、旧居の売却代金でローンを完済するケースが多く、売却決済と抵当権抹消が同日に行われます。
同日実施の流れ
- 買主から売買代金を受領
- 受領した代金で住宅ローンを即座に完済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請
- 所有権移転登記を申請
この一連の流れは司法書士が調整し、通常は1～2時間で完了します。
(3) 金融機関からの必要書類
金融機関から交付される抵当権抹消書類には有効期限（発行日から3ヶ月）があります。期限を過ぎると再発行が必要になるため、売却決済日が決まったら早めに金融機関に連絡しましょう。
3. 新居の建物表題登記と所有権保存登記
(1) 建物表題登記の申請と期限
建物表題登記は、建物の物理的な状況（所在地・構造・床面積等）を登記簿に記載する手続きです。法務省の公式情報によれば、新築後1ヶ月以内に申請する義務があります。
申請に必要な書類
- 建物表題登記申請書
- 建築確認済証・検査済証
- 工事完了引渡証明書
- 建物図面・各階平面図
- 所有者の住民票
通常は建築業者や司法書士が代行し、費用は8～12万円程度が相場です。
(2) 所有権保存登記の手続き
所有権保存登記は、新築建物について初めて所有権を登記する手続きです。建物表題登記完了後に申請します。
申請に必要な書類
- 所有権保存登記申請書
- 建物表題登記の登記事項証明書
- 住宅用家屋証明書（税率軽減を受ける場合）
- 住民票
- 登録免許税の領収証書
(3) 新築住宅の税率軽減措置
国税庁の公式情報によれば、以下の要件を満たす新築住宅は登録免許税の軽減措置を受けられます。
軽減措置の要件
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記すること
軽減後の税率
| 登記の種類 | 原則 | 軽減後 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 0.4% | 0.15% |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1% |
例：評価額2,000万円、借入3,000万円の場合
- 所有権保存登記：2,000万円 × 0.15% = 3万円
- 抵当権設定登記：3,000万円 × 0.1% = 3万円
- 合計：6万円
4. 同時決済における登記の流れ
(1) 売却と購入を同日決済する場合の手順
旧居の売却と新居の購入を同日決済する場合、以下の手順で進みます。
午前：旧居の売却決済
- 買主から売買代金を受領
- 旧居の住宅ローンを完済
- 抵当権抹消登記の書類を受領
- 所有権移転登記の書類を作成
午後：新居の購入決済
- 売主へ売買代金を支払い
- 新居の住宅ローンを実行
- 建物表題登記の完了確認
- 所有権保存登記・抵当権設定登記の書類を作成
決済後：法務局への登記申請
- 旧居の抵当権抹消登記・所有権移転登記を申請
- 新居の所有権保存登記・抵当権設定登記を申請
(2) 司法書士による一括調整
同日決済では、旧居と新居の両方の登記を1人の司法書士に依頼するのが効率的です。
一括依頼のメリット
- 売却と購入のタイミングを調整してもらえる
- 両物件の登記手続きを一括で処理してもらえる
- トラブル発生時に迅速に対応してもらえる
全国司法書士会連合会によれば、両物件を依頼する場合、報酬は8～15万円程度が相場です。
(3) 決済場所と時間の事前調整
同日決済では、旧居の売却決済と新居の購入決済の場所・時間を事前に調整する必要があります。
- 旧居の決済場所：旧居の買主の指定場所（金融機関の会議室等）
- 新居の決済場所：新居の売主の指定場所（建築業者の事務所等）
- 時間：旧居の決済を午前、新居の決済を午後に設定するのが一般的
司法書士は両方の決済に立ち会うため、移動時間も考慮して調整します。
5. つなぎ融資利用時の抵当権処理
(1) つなぎ融資の抵当権設定
つなぎ融資とは、旧居の売却前に新居を購入するための短期融資です。つなぎ融資を利用する場合、新居に一時的に抵当権が設定されます。
つなぎ融資実行時の登記
- 建物表題登記
- 所有権保存登記
- 抵当権設定登記（つなぎ融資用）
(2) 本融資への切り替え時の登記
旧居の売却後、売却代金でつなぎ融資を完済し、本融資（住宅ローン）に切り替えます。
本融資切り替え時の登記
- つなぎ融資の抵当権抹消登記
- 本融資の抵当権設定登記
登録免許税
- つなぎ融資の抵当権抹消：不動産1個につき1,000円
- 本融資の抵当権設定：債権額の0.1%（軽減措置適用時）
(3) 抵当権の抹消と新規設定のタイミング
つなぎ融資利用時は、抵当権の設定・抹消が複数回発生するため、タイミングの調整が重要です。
| 時期 | 登記 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 新居購入時 | つなぎ融資の抵当権設定 | 債権額の0.1% |
| 旧居売却時 | つなぎ融資の抵当権抹消 | 1,000円×不動産個数 |
| 本融資実行時 | 本融資の抵当権設定 | 債権額の0.1% |
つなぎ融資を利用する場合、抵当権設定登記が2回必要になるため、登録免許税が増えます。
6. 登記費用と司法書士への依頼
(1) 登録免許税の計算方法
住み替え時の登録免許税は以下のように計算します。
旧居
- 抵当権抹消登記：1,000円 × 不動産個数
新居（評価額2,000万円、借入3,000万円の場合）
- 所有権保存登記：2,000万円 × 0.15% = 3万円
- 抵当権設定登記：3,000万円 × 0.1% = 3万円
- 合計：6.2万円（旧居が土地1筆+建物1棟の場合）
(2) 司法書士報酬の相場
全国司法書士会連合会の情報によれば、住み替え時の司法書士報酬の相場は以下の通りです。
| 項目 | 報酬相場 |
|---|---|
| 旧居の抵当権抹消登記 | 1～3万円 |
| 旧居の所有権移転登記（売主側） | 3～5万円 |
| 新居の建物表題登記 | 8～12万円 |
| 新居の所有権保存登記 | 3～5万円 |
| 新居の抵当権設定登記 | 2～3万円 |
| 合計 | 17～28万円 |
報酬は地域や案件の複雑さにより異なるため、複数の司法書士に見積もりを依頼することをおすすめします。
(3) 住み替えで両物件を依頼するメリット
住み替えでは、旧居と新居の両方の登記を1人の司法書士に依頼することで、以下のメリットがあります。
- 売却と購入のタイミングを一括調整してもらえる
- 両物件の登記手続きを効率的に処理してもらえる
- 報酬を割引してもらえる場合がある
- トラブル発生時に迅速に対応してもらえる
複数の司法書士に依頼すると、連絡や調整の手間が増えるため、1人の司法書士に一括依頼するのが一般的です。
まとめ
住み替えで新築戸建てを購入する際の登記手続きは、旧居の売却と新居の購入を並行して進めるため複雑です。旧居では抵当権抹消登記と所有権移転登記、新居では建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記が必要となります。売却と購入を同日決済する場合、司法書士による一括調整が効率的です。
つなぎ融資を利用する場合、抵当権の設定・抹消が複数回発生するため、登録免許税が増えます。新築住宅の税率軽減措置を活用することで、所有権保存登記は0.15%、抵当権設定登記は0.1%に軽減されます。住宅ローン控除は旧居で終了し、新居で新たに10年間（または13年間）適用可能です。
住み替えでは、旧居と新居の両方の登記を1人の司法書士に依頼することで、タイミングの調整や手続きの効率化が図れます。不明点がある場合は、司法書士や不動産会社に相談し、スムーズな住み替えを実現しましょう。