投資用新築戸建て購入時の登記を成功させる方法
投資目的で新築戸建てを購入する場合、マンションとは異なる登記手続きが必要です。特に、建物表題登記から始まる段階的な登記手続き、個人名義と法人名義の選択、登記費用の経費計上方法など、投資用新築戸建て特有の注意点があります。この記事では、投資用新築戸建て購入時の登記について、手続きの流れ、必要書類、税務処理、賃貸開始前の確認ポイントを解説します。
この記事のポイント
- 新築戸建ては建物表題登記→所有権保存登記→抵当権設定登記の順で行う
- 建物表題登記は完成後1ヶ月以内に申請する法的義務がある
- 投資用は登録免許税の軽減措置が適用されない（保存登記0.4%）
- 登記費用はすべて不動産所得の必要経費として計上可能
- 賃貸開始前に登記を完了させることが重要
1. 投資用新築戸建て購入時の登記の基本
(1) 投資用物件に必要な登記の種類
投資用新築戸建てを購入する際には、以下の登記を順番に行います（法務局「建物表題登記について」）：
| 登記の種類 | 実施者 | タイミング | 主な目的 |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転登記 | 買主 | 土地購入時 | 土地の所有権を取得 |
| 建物表題登記 | 所有者 | 建物完成後1ヶ月以内 | 建物の物理的状況を登記 |
| 所有権保存登記 | 所有者 | 表題登記後すぐ | 建物の最初の所有者を登記 |
| 抵当権設定登記 | 所有者・金融機関 | 保存登記と同時 | ローンの担保権を設定 |
マンションと異なり、新築戸建ては建物表題登記から始める必要があります。
(2) 居住用との違いと注意点
投資用新築戸建ての登記で、居住用と異なる重要なポイントは以下の通りです：
税制面の違い：
- 登録免許税の軽減措置が適用されない: 居住用は保存登記0.15%に軽減されるが、投資用は0.4%
- 抵当権設定登記の軽減措置なし: 居住用は0.1%に軽減されるが、投資用は0.4%
- 登記費用を必要経費として計上可能: 登録免許税、土地家屋調査士・司法書士報酬など
その他の違い：
- 投資用ローンの金利が居住用より高い
- 賃借人入居予定の場合、登記完了が入居前提条件
- 法人名義での登記の選択肢がある
(3) 投資用ローンと抵当権設定
投資用ローンは、居住用ローン（住宅ローン）とは異なる商品です。主な違いは以下の通りです：
| 項目 | 投資用ローン | 居住用ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 2～4%程度 | 0.5～1.5%程度 |
| 審査基準 | 物件の収益性重視 | 個人の返済能力重視 |
| 融資期間 | 15～35年 | 35年まで |
| 抵当権設定 | 登録免許税0.4% | 登録免許税0.1%（軽減措置） |
投資用ローンの審査では、想定家賃収入や物件の収益性が重視されるため、購入前に収支計画を立てておくことが重要です。
2. 建物表題登記の手続きと期限
(1) 建物表題登記の申請方法
建物表題登記は、新築建物の物理的状況（所在地、構造、床面積など）を登記簿に初めて記録する手続きです（法務局「建物表題登記について」）。表題登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
登記される主な内容：
- 所在地（住所地番）
- 家屋番号
- 種類（居宅、共同住宅など）
- 構造（木造、鉄骨造など）
- 床面積（1階、2階などの合計）
建物表題登記は、所有者の氏名を記載しますが、所有権自体はまだ登記されていません。所有権を登記するには、次の「所有権保存登記」が必要です。
(2) 申請期限（完成後1ヶ月以内）
建物表題登記は、建物完成後1ヶ月以内に申請する法的義務があります（不動産登記法第47条）。期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。
申請期限を守るためのポイント：
- 建物完成予定日を土地家屋調査士に事前に伝える
- 完成検査（建築確認検査）が終わったらすぐに表題登記を申請
- 土地家屋調査士への依頼は建築中から準備しておく
投資用物件の場合、賃借人の入居スケジュールもあるため、建物完成後すぐに表題登記を申請することをお勧めします。
(3) 土地家屋調査士への依頼と費用
建物表題登記は、専門的な測量や図面作成が必要なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士報酬の相場：
- 戸建て住宅（一般的な規模）：8万円～12万円程度
- 2階建て、延床面積100㎡程度の場合：約10万円
報酬は、建物の規模や構造、地域により変動します。複数の土地家屋調査士から見積もりを取ることをお勧めします。
3. 所有権保存登記と抵当権設定登記
(1) 所有権保存登記の必要書類
所有権保存登記は、新築建物の最初の所有者を登記簿に記録する手続きです（法務局「所有権保存登記について」）。建物表題登記が完了した後に申請します。
必要書類：
- 建物表題登記の登記事項証明書
- 住民票（個人名義の場合）
- 法人の登記簿謄本（法人名義の場合）
- 印鑑証明書
- 住宅用家屋証明書（軽減措置を受ける場合、投資用は対象外）
所有権保存登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
(2) 投資用ローンの抵当権設定
投資用ローンを利用する場合、所有権保存登記と同時に抵当権設定登記を行います。抵当権設定登記は、金融機関が建物と土地を担保として設定するための登記です。
登録免許税：
- 投資用：借入額 × 0.4%
- 居住用（軽減措置適用）：借入額 × 0.1%
計算例（借入額2,500万円の場合）：
- 投資用：2,500万円 × 0.4% = 10万円
- 居住用（軽減措置適用）：2,500万円 × 0.1% = 2.5万円
投資用ローンの抵当権設定は、土地と建物の両方に設定されます。
(3) 司法書士への依頼と報酬相場
所有権保存登記と抵当権設定登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士報酬の相場：
- 所有権保存登記：3万円～5万円
- 抵当権設定登記：3万円～5万円
- その他（登記簿取得、調査など）：1万円～3万円
- 合計：7万円～13万円程度
報酬は、地域や事務所、建物の規模により変動します。不動産会社や金融機関から紹介された司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で選ぶことも可能です。
4. 個人名義と法人名義の選択
(1) 個人名義のメリット・デメリット
個人名義のメリット：
- 登記手続きが比較的簡単
- 法人設立費用・維持費が不要
- 小規模投資に適している
- 売却時の譲渡所得税（所有期間5年超で20.315%）
個人名義のデメリット：
- 不動産所得に対する所得税の累進課税（最高45%+住民税10%）
- 経費計上の範囲が法人より狭い
- 相続時に不動産の評価額がそのまま相続税の対象
(2) 法人名義のメリット・デメリット
法人名義のメリット：
- 法人税率が一定（最大23.2%+地方税）
- 経費計上の範囲が広い（役員報酬、退職金、法人名義の車など）
- 相続対策になる（株式として相続、不動産評価より低くなることが多い）
- 複数物件を管理しやすい
法人名義のデメリット：
- 法人設立費用が必要（株式会社：約25万円、合同会社：約10万円）
- 法人維持費が必要（税理士報酬年間30万円～、法人住民税年間7万円～）
- 登記手続きが複雑
- 融資審査が厳しくなる場合がある
(3) 登記手続きの違いと必要書類
個人名義の登記に必要な書類：
- 住民票
- 印鑑証明書
- 実印
- 本人確認書類
法人名義の登記に追加で必要な書類：
- 法人の登記簿謄本（履歴事項全部証明書）
- 法人の印鑑証明書
- 取締役会議事録または株主総会議事録（不動産購入の決議）
- 代表者の本人確認書類
法人名義を選ぶべき目安：
- 年間家賃収入が1,000万円を超える場合
- 複数物件を購入する予定がある場合
- 相続対策を考えている場合
法人名義か個人名義かの選択は、税制、融資条件、将来の売却計画などを総合的に判断する必要があるため、税理士に相談することをお勧めします。
5. 登記にかかる税金と経費計上
(1) 登録免許税（保存登記0.4%、軽減措置なし）
投資用新築戸建ての登録免許税は、居住用の軽減措置が適用されません（国税庁「不動産を取得したときの税金」）。
所有権保存登記の登録免許税：
- 投資用：固定資産税評価額 × 0.4%
- 居住用（軽減措置適用）：固定資産税評価額 × 0.15%
計算例（建物の固定資産税評価額1,500万円の場合）：
- 投資用：1,500万円 × 0.4% = 6万円
- 居住用（軽減措置適用）：1,500万円 × 0.15% = 2.25万円
土地の所有権移転登記の登録免許税：
- 原則：固定資産税評価額 × 2.0%
- 軽減措置適用（2026年3月31日まで）：固定資産税評価額 × 1.5%
(2) 不動産取得税（評価額の3%）
不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県に納める税金です。投資用新築戸建ての場合、以下のように計算されます：
不動産取得税の計算：
- 建物：固定資産税評価額 × 3%（一定の軽減措置あり）
- 土地：固定資産税評価額 × 1/2 × 3%（軽減措置適用時）
計算例（建物評価額1,500万円、土地評価額1,000万円の場合）：
- 建物：1,500万円 × 3% = 45万円（軽減措置適用前）
- 土地：1,000万円 × 1/2 × 3% = 15万円
新築住宅の場合、建物の評価額から1,200万円を控除できる軽減措置があります（床面積50㎡以上240㎡以下などの要件あり）。投資用でもこの軽減措置は適用されます。
(3) 登記費用の経費計上方法
投資用新築戸建ての登記費用は、すべて不動産所得の必要経費として計上できます（国税庁「不動産所得と必要経費」）。
経費計上できる登記費用：
- 登録免許税（土地・建物の所有権移転・保存登記、抵当権設定登記）
- 土地家屋調査士報酬（建物表題登記）
- 司法書士報酬（所有権保存登記、抵当権設定登記）
- 不動産取得税
経費計上の方法：
- 一括経費計上: 賃貸開始年度に全額を経費計上（一般的）
- 取得価額に含める: 建物の取得価額に含めて減価償却（償却期間が長くなる）
一般的には、賃貸開始年度に一括で経費計上する方が税務上有利なことが多いです。ただし、その年の収益状況によって最適な方法が異なるため、税理士に相談することをお勧めします。
6. 賃貸開始前の登記確認ポイント
(1) 賃借人入居前の登記完了
投資用新築戸建ての場合、賃借人入居前に登記を完了させることが重要です。登記が完了していないと、以下のリスクがあります：
- 賃借人に所有者であることを証明できない
- 賃貸借契約が無効になる可能性（極めて稀だが、トラブルの原因）
- 住宅ローン控除などの税制優遇を受けられない
推奨スケジュール：
- 建物完成後すぐに建物表題登記（1ヶ月以内）
- 表題登記完了後すぐに所有権保存登記・抵当権設定登記
- 登記完了後に賃貸募集開始
- 入居前に登記事項証明書を賃借人に提示
(2) 登記簿謄本の取得と確認
登記完了後、**登記簿謄本（登記事項証明書）**を取得して、以下の点を確認しましょう：
確認事項：
- 所有者名義が正しく登記されているか（個人名義または法人名義）
- 建物の表示（所在地、構造、床面積など）が正しいか
- 抵当権が正しく設定されているか（ローン利用時）
- 土地の所有権移転登記が完了しているか
登記簿謄本は、賃借人に提示することで、所有者であることを証明できます。また、将来の売却時にも必要になるため、大切に保管してください。
(3) 減価償却開始タイミングと登記
投資用新築戸建ての減価償却は、賃貸を開始した年度から始めることができます。登記の完了時期は減価償却の開始時期には直接影響しませんが、賃貸開始の前提条件として登記完了が必要です。
減価償却の計算：
- 建物の取得価額を法定耐用年数で償却
- 木造住宅の法定耐用年数：22年
- 鉄骨造住宅の法定耐用年数：27年または34年（鉄骨の厚みによる）
登記費用を取得価額に含めた場合、減価償却の対象額が増えますが、償却期間が長くなるため、初年度の経費は少なくなります。一般的には、登記費用は一括経費計上し、減価償却は建物の取得価額のみで計算する方が有利です。
まとめ
投資用新築戸建て購入時の登記は、建物表題登記→所有権保存登記→抵当権設定登記の順で進めます。建物表題登記は完成後1ヶ月以内に申請する法的義務があり、期限を守ることが重要です。投資用は登録免許税の軽減措置が適用されず、保存登記は0.4%、抵当権設定登記は0.4%となります。
個人名義と法人名義の選択では、年間家賃収入が1,000万円を超える場合、法人化を検討する価値があります。登記費用はすべて不動産所得の必要経費として計上でき、賃貸開始年度に一括経費計上するのが一般的です。
賃貸開始前に登記を完了させ、登記簿謄本を取得して内容を確認することが重要です。投資用新築戸建ての登記は専門的な知識が求められるため、土地家屋調査士、司法書士、税理士に相談し、適切な手続きを行うことをお勧めします。