相続資金でマンションを購入する際の登記を適切に行う方法
相続で得た資金を使ってマンションを購入する場合、通常の購入とは異なる注意点があります。特に、資金の出所と登記名義の一致、贈与税リスクの回避、遺産分割協議のタイミングなど、相続特有の問題を理解しておく必要があります。この記事では、相続資金でマンションを購入する際の登記手続きについて、必要書類、税務上の注意点、遺産分割協議との関係を解説します。
この記事のポイント
- 相続資金での購入も通常の所有権移転登記で行う
- 資金の出所と登記名義が一致しないと贈与税が課税される可能性
- 住宅取得等資金の贈与税非課税枠（最大1000万円）が活用できる場合がある
- 遺産分割協議が未完了の場合、購入資金の証明が困難になるリスク
- 相続登記と購入登記は別の手続きで混同しないよう注意
1. 相続資金でマンションを購入する際の登記基礎
(1) 相続資金での購入で必要な登記
相続で得た資金を使ってマンションを購入する場合、通常の不動産取引と同じ登記手続きを行います（法務局「不動産登記の申請手続について」）。主な登記は以下の2つです：
| 登記の種類 | 実施タイミング | 主な目的 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 決済日当日 | マンションの所有権を売主から買主へ移転 |
| 抵当権設定登記 | 決済日当日（ローン利用時） | 金融機関の担保権を設定 |
相続資金での購入でも、これらの基本的な登記手続きに変わりはありません。ただし、購入資金の出所を証明する書類（遺産分割協議書など）を準備しておくことが重要です。
(2) マンション特有の登記制度
マンションは区分所有建物として登記され、専有部分（各住戸）と共用部分（エントランス、廊下など）が分けて登記されます（法務局「区分所有建物の登記について」）。また、マンションの敷地（土地）は建物と一体化して「敷地権」として登記されるのが一般的です。
相続資金でマンションを購入する場合も、区分所有建物の登記手続きは通常と同じです。司法書士に依頼すれば、複雑な登記手続きもスムーズに進めることができます。
2. 相続登記と購入登記の違い
(1) 相続登記の基本的な仕組み
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を、相続人に名義変更する登記手続きです（法務局「相続登記の申請について」）。例えば、親が所有していたマンションを子が相続する場合などです。
相続登記の特徴：
- 登記原因：相続
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 必要書類：被相続人の除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書など
相続登記は2024年4月から義務化され、相続開始から3年以内に登記しないと過料が科される可能性があります。
(2) 新規購入時の所有権移転登記との違い
相続資金で新規にマンションを購入する場合の登記は、**所有権移転登記（売買）**です。相続登記とは異なる手続きです。
| 項目 | 相続登記 | 新規購入登記 |
|---|---|---|
| 登記原因 | 相続 | 売買 |
| 当事者 | 被相続人→相続人 | 売主→買主（第三者） |
| 登録免許税 | 評価額の0.4% | 評価額の2.0%（軽減措置で0.3%） |
| 必要書類 | 遺産分割協議書など | 売買契約書、住民票など |
重要な注意点：
相続資金での購入は「売買」による所有権移転登記であり、「相続」による登記ではありません。混同しないよう注意しましょう。
3. 所有権移転登記の手続きと必要書類
(1) 購入時の登記申請の流れ
相続資金でマンションを購入する際の登記手続きは、通常の購入と同じ流れです。決済日当日の流れは以下の通りです：
- 売主・買主が決済場所に集まる
- 購入代金の支払い・受領
- 売主から買主へ必要書類を引き渡す
- 司法書士が書類を確認し、法務局へ登記申請
- 登記完了（通常1～2週間後）
買主が準備する書類：
- 住民票（発行から3ヶ月以内）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 実印
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 住宅ローン関連書類（ローン利用時）
(2) 資金証明と遺産分割協議書
相続資金でマンションを購入する場合、住宅ローン審査や税務調査で購入資金の出所を証明する必要が生じることがあります。以下の書類を準備しておくとよいでしょう：
資金証明に役立つ書類：
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印）
- 被相続人の預金通帳のコピー（相続財産の確認）
- 相続税の申告書（申告が必要な場合）
- 銀行振込の記録（相続財産から購入資金へ移動した証拠）
これらの書類は登記手続きには直接必要ありませんが、将来のトラブルを避けるために保管しておくことをお勧めします。
4. 資金の出所と登記名義：贈与税リスク回避
(1) 資金と登記名義の不一致による贈与税リスク
相続資金でマンションを購入する際、資金の出所と登記名義が一致しないと、贈与税が課税される可能性があります（国税庁「相続税と不動産取得」）。
贈与税が課税されるケース：
例：父が亡くなり、相続人の母と子2人で遺産を分割。母が相続した現金を使って、子名義でマンションを購入した場合。
→ 母から子へ贈与があったとみなされ、子に贈与税が課税される可能性があります。
回避策：
- 資金を出した人の名義で登記する
- 複数人で資金を出す場合、それぞれの出資割合に応じた共有名義で登記する
- 住宅取得等資金の贈与税非課税枠を活用する（詳細は後述）
(2) 住宅取得等資金の贈与税非課税枠活用
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合、最大1000万円まで贈与税が非課税となる特例があります（国税庁の公式情報を確認してください）。
主な要件：
- 贈与者が直系尊属（親、祖父母など）であること
- 受贈者が20歳以上（2022年4月以降は18歳以上）であること
- 受贈者の年間所得が2000万円以下であること
- 新築または取得した住宅に居住すること
この特例を利用する場合、贈与税の申告が必要です。登記は受贈者（子など）の単独名義で行うことができます。
(3) 代償分割金を使った購入時の証明
遺産分割で代償分割（相続人の一人が不動産などを取得し、他の相続人に代償金を支払う方法）を行った場合、その代償金でマンションを購入することがあります。
この場合、代償金は相続財産の一部であり、贈与ではないため贈与税は課税されません。ただし、代償分割であることを証明できる書類（遺産分割協議書に代償分割の内容を明記）を保管しておくことが重要です。
5. 登記にかかる税金と相続税の関係
(1) 登録免許税の計算方法と軽減措置
マンション購入時の登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額を基準に計算されます。
所有権移転登記の登録免許税：
- 原則：固定資産税評価額 × 2.0%
- 軽減措置適用：固定資産税評価額 × 0.3%
軽減措置の主な要件：
- 床面積が50㎡以上
- 自己居住用の住宅
- 新築または築25年以内（耐震基準適合証明があれば築年数不問）
計算例（固定資産税評価額2,000万円の場合）：
- 原則：2,000万円 × 2.0% = 40万円
- 軽減措置適用：2,000万円 × 0.3% = 6万円
このほか、抵当権設定登記の登録免許税（借入額の0.1%～0.4%）、司法書士報酬（5万円～10万円程度）、不動産取得税（固定資産税評価額の3%、軽減措置あり）がかかります。
(2) 相続税納付期限との調整
相続税の申告・納付期限は、相続開始から10ヶ月以内です。相続資金でマンションを購入する場合、相続税の納付期限との調整が必要になることがあります。
注意点：
- 相続財産の現金をマンション購入に充てると、相続税の納付資金が不足する可能性
- 相続税は現金納付が原則（延納や物納は条件が厳しい）
- 購入前に相続税の概算を計算し、納付資金を確保しておく
相続税の申告が必要な場合、税理士に相談して、購入タイミングと納付計画を立てることをお勧めします。
6. 遺産分割協議と購入タイミング
(1) 分割協議未完了時の購入リスク
遺産分割協議が未完了の状態でマンションを購入することは、法律上は可能ですが、以下のリスクがあります：
- 購入資金の出所を証明できない
- 他の相続人から「相続財産を勝手に使った」と主張される可能性
- 登記手続きが複雑になる
- 税務調査で問題になる可能性
遺産分割協議が未完了の場合、相続財産は相続人全員の共有状態です。その共有財産を一部の相続人が勝手に使ってマンションを購入すると、他の相続人とのトラブルになる可能性があります。
(2) 購入前に完了すべき相続手続き
相続資金でマンションを購入する前に、以下の手続きを完了させておくことをお勧めします：
- 遺産分割協議の完了: 相続人全員で遺産の分割方法に合意し、遺産分割協議書を作成
- 相続財産の名義変更: 預金口座などの名義を相続人に変更
- 相続税の申告・納付計画: 相続税が発生する場合、納付資金を確保
- 他の相続人への説明: マンション購入の計画を他の相続人に説明し、同意を得る
これらの手続きを完了させることで、購入後のトラブルを防ぐことができます。相続手続きは複雑なため、弁護士や税理士に相談することをお勧めします。
まとめ
相続資金でマンションを購入する際の登記は、通常の所有権移転登記と同じ手続きです。ただし、資金の出所と登記名義が一致しないと贈与税が課税される可能性があるため、注意が必要です。住宅取得等資金の贈与税非課税枠（最大1000万円）を活用できる場合もあります。
遺産分割協議が未完了の場合、購入資金の証明が困難になり、他の相続人とのトラブルリスクがあるため、協議完了後の購入を推奨します。登録免許税は固定資産税評価額の0.3～2.0%、司法書士報酬は5～10万円程度が目安です。
相続税の納付期限（相続開始から10ヶ月以内）との調整も重要です。相続手続きは複雑なため、弁護士や税理士、司法書士に相談し、適切な登記を行うことをお勧めします。