買い替えでマンションを購入する際の登記を成功させる方法
買い替えでマンションを購入する場合、旧居の売却と新居の購入を同時進行するため、登記のタイミング調整が重要です。適切な登記計画を立てないと、二重ローンの発生や資金繰りの問題につながる可能性があります。この記事では、買い替えでマンションを購入する際の登記手続きについて、同日決済の手順、つなぎ融資利用時の注意点、司法書士との調整ポイントを解説します。
この記事のポイント
- 買い替えでは売却と購入の登記タイミング調整が重要
- 同日決済では午前中に売却、午後に購入の登記を行うのが一般的
- つなぎ融資利用時は抵当権設定・抹消が複数回発生する
- 登録免許税は固定資産税評価額の0.3～2.0%、司法書士報酬は5～15万円程度
- 買い替え特例を利用する場合、登記簿上の居住履歴確認が必要
1. 買い替えに伴うマンション購入と登記の基本
(1) 買い替えで必要な登記の種類
買い替えでマンションを購入する際には、旧居の登記と新居の登記の両方を行う必要があります（法務局「不動産登記の申請手続について」）。
旧居（売却側）の登記：
- 抵当権抹消登記（ローン残債がある場合）
- 所有権移転登記（買主へ所有権を移転）
新居（購入側）の登記：
- 所有権移転登記（売主から所有権を取得）
- 抵当権設定登記（住宅ローン利用時）
買い替えの場合、これら複数の登記を短期間で、場合によっては同日に行う必要があるため、スケジュール管理が重要です。
(2) マンション特有の登記制度
マンションは区分所有建物として登記され、専有部分（各住戸）と共用部分（エントランス、廊下など）が分けて登記されます（法務局「区分所有建物の登記について」）。また、マンションの敷地（土地）は建物と一体化して「敷地権」として登記されるのが一般的です。
買い替えでマンションからマンションへ移る場合、旧居と新居の両方で区分所有建物の登記手続きを行うことになります。司法書士に依頼すれば、これらの複雑な登記もスムーズに進めることができます。
2. 同日決済時の登記手順とタイミング
(1) 売却と購入の登記申請順序
旧居の売却と新居の購入を同日決済する場合、登記の申請順序が重要です。一般的なスケジュールは以下の通りです：
同日決済のタイムライン：
| 時間 | 旧居（売却） | 新居（購入） |
|---|---|---|
| 10:00 | 決済開始、書類確認 | - |
| 10:30 | 売却代金受領 | - |
| 11:00 | 抵当権抹消登記申請 | - |
| 11:30 | 所有権移転登記申請 | - |
| 13:00 | - | 決済開始、書類確認 |
| 13:30 | - | 購入代金支払い |
| 14:00 | - | 所有権移転登記申請 |
| 14:30 | - | 抵当権設定登記申請 |
午前中に旧居の売却手続きを完了させ、その売却代金を午後の新居購入の資金に充てるのが一般的です。
(2) 抵当権抹消と設定の同時進行
買い替えでは、旧居の抵当権抹消登記と新居の抵当権設定登記を同日に行うことが多いです。金融機関との調整が必要で、以下の流れで進みます：
- 旧居の売却代金で旧居のローンを完済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 司法書士が旧居の抵当権抹消登記を申請
- 新居の購入資金として新規ローンを実行
- 司法書士が新居の抵当権設定登記を申請
このプロセスでは、旧居の売却資金が入るまで新居のローンが実行できないため、タイミング調整が重要です。売却と購入を担当する司法書士間で綿密に連携する必要があります。
(3) 二重ローン回避のスケジュール
同日決済を行うことで、二重ローン（旧居と新居の両方のローンを一時的に抱える状態）を避けることができます。二重ローンを回避するためのポイントは以下の通りです：
- 売却と購入の決済日を同じ日に設定
- 午前中に売却、午後に購入の順で進める
- 金融機関に同日決済の予定を事前に伝える
- 司法書士に売却・購入両方の登記を依頼し、スケジュール調整してもらう
同日決済が難しい場合、つなぎ融資や買い替えローンを利用することで、二重ローン期間を短縮することができます（詳細は後述）。
3. 所有権移転登記と抵当権設定登記の流れ
(1) 購入時の所有権移転登記手続き
新居の所有権移転登記は、決済日当日に行います。手続きの流れは以下の通りです：
- 売主・買主が決済場所に集まる
- 購入代金の支払い・受領
- 売主から買主へ必要書類を引き渡す
- 司法書士が書類を確認し、法務局へ登記申請
- 登記完了（通常1～2週間後）
買主が準備する書類：
- 住民票（発行から3ヶ月以内）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 実印
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 住宅ローン関連書類（ローン利用時）
(2) 住宅ローン利用時の抵当権設定登記
住宅ローンを利用する場合、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行います。抵当権設定登記は、金融機関がマンションを担保として設定し、万が一ローンが返済できなくなった場合に、マンションを売却して貸付金を回収できるようにするための登記です。
抵当権設定登記の登録免許税は、借入額の0.4%が原則ですが、一定の条件を満たすと0.1%に軽減されます。例えば、3,000万円を借り入れた場合、登録免許税は原則12万円、軽減措置適用で3万円となります。
4. つなぎ融資・買い替えローン利用時の登記
(1) つなぎ融資の抵当権設定手順
つなぎ融資を利用する場合、旧居が売却できるまでの間、一時的に融資を受けて新居を購入します。この場合、登記は以下の流れで進みます：
- つなぎ融資実行 → 新居に抵当権設定登記
- 新居購入 → 所有権移転登記
- 旧居売却 → 旧居の抵当権抹消登記、つなぎ融資の返済
- 本融資実行 → つなぎ融資の抵当権抹消、本融資の抵当権設定
つなぎ融資を利用すると、抵当権設定・抹消が複数回発生するため、登録免許税や司法書士報酬が通常より多くかかります。つなぎ融資の期間は通常3ヶ月～1年程度で、金利も通常のローンより高めです。
(2) 買い替えローン特約と登記の関係
買い替えローンを利用する場合、旧居の残債を含めて新居の購入資金を借りることができます。この場合、旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同日に行うスケジュールを組む必要があります。
買い替えローン特約がある売買契約では、「旧居が一定期間内に売却できなかった場合、新居の売買契約を解除できる」という条項が含まれています。この特約により、買主は旧居の売却リスクを軽減できますが、登記手続きにも影響します。
旧居が売却できず契約解除となった場合、新居の登記を抹消する必要があり、その費用も負担することになるため、買い替えローン特約の内容を事前によく確認しておくことが重要です。
5. 登記にかかる税金と買い替え特例
(1) 登録免許税の計算方法と軽減措置
マンション購入時の登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額を基準に計算されます（国土交通省「住宅ローン減税制度」）。
所有権移転登記の登録免許税：
- 原則：固定資産税評価額 × 2.0%
- 軽減措置適用：固定資産税評価額 × 0.3%
軽減措置の主な要件：
- 床面積が50㎡以上
- 自己居住用の住宅
- 新築または築25年以内（耐震基準適合証明があれば築年数不問）
計算例（固定資産税評価額2,500万円の場合）：
- 原則：2,500万円 × 2.0% = 50万円
- 軽減措置適用：2,500万円 × 0.3% = 7.5万円
このほか、抵当権設定登記の登録免許税（借入額の0.1%～0.4%）、司法書士報酬（5万円～15万円程度）、不動産取得税（固定資産税評価額の3%、軽減措置あり）がかかります。
(2) 買い替え特例の適用要件と登記簿確認
買い替え特例を利用すると、旧居の売却益に対する譲渡所得税を繰り延べることができます（国税庁「特定の居住用財産の買換えの特例」）。
主な要件：
- 居住用財産（マイホーム）の買い替えであること
- 旧居の所有期間が10年超であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 新居の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
買い替え特例を適用するには、登記簿上の居住履歴を確認する必要があります。具体的には、旧居の登記簿に記載された所有権取得日から、実際に居住していた期間を証明する必要があります。
税務署への申告時に登記簿謄本（登記事項証明書）を提出するため、購入後は必ず登記簿を取得して、所有権移転登記が正しく行われているか確認しましょう。
6. 司法書士との事前調整ポイント
(1) 売却・購入を担当する司法書士の連携
買い替えでは、旧居の売却と新居の購入を別々の司法書士が担当することが一般的です（旧居の買主側の司法書士、新居の売主側の司法書士など）。この場合、両者の連携が重要です。
司法書士間の調整事項：
- 同日決済の場合のスケジュール調整
- 旧居の売却代金が新居の購入資金に充当されるタイミング
- 抵当権抹消書類の受け渡し
- 登記申請の順序と時間帯
自分で両方の司法書士に連絡を取り、スケジュールを調整するのは大変です。不動産会社に依頼すれば、司法書士間の調整も含めてサポートしてもらえることが多いです。
(2) 買い替え特有の登記トラブル回避策
買い替え時に発生しやすい登記トラブルと回避策は以下の通りです：
トラブル例と回避策：
| トラブル | 回避策 |
|---|---|
| 旧居の売却代金が予定より遅れる | 同日決済の時間に余裕を持たせる、つなぎ融資を検討 |
| 抵当権抹消書類の有効期限切れ | 金融機関から早めに書類を受領、3ヶ月以内に登記 |
| 登記簿上の住所が旧住所のまま | 決済前に住所変更登記を実施 |
| 登記費用が予算を超える | 事前に司法書士から見積もりを取得 |
買い替えの登記は通常の購入よりも複雑なため、事前に司法書士とよく相談し、スケジュールや費用、必要書類を確認しておくことが重要です。
まとめ
買い替えでマンションを購入する際の登記は、旧居の売却と新居の購入の両方の手続きを調整する必要があります。同日決済では午前中に旧居の売却、午後に新居の購入を行うのが一般的で、抵当権抹消と設定を同時進行させます。つなぎ融資を利用する場合、抵当権設定・抹消が複数回発生し、費用が増加するため注意が必要です。
登録免許税は固定資産税評価額の0.3～2.0%、司法書士報酬は5～15万円程度が目安です。買い替え特例を利用する場合、登記簿上の居住履歴確認が必要です。売却と購入を担当する司法書士間の連携が重要で、事前にスケジュールや費用、必要書類を確認しておくことで、買い替えの登記をスムーズに進めることができます。