マンション売却時の登記の基本
マンションを売却する際には、所有権移転登記や抵当権抹消登記といった法的手続きが必要です。初めて売却する方にとって、登記は専門用語が多く複雑に感じられるかもしれません。この記事では、マンション売却時の登記手続きの流れ、必要書類、費用の内訳を基礎から解説します。
結論まとめ
- 所有権移転登記の費用は買主負担が慣例：登録免許税と司法書士報酬は買主が支払う
- 抵当権抹消登記は売主負担：住宅ローンがある場合、決済日に完済して抹消
- 権利証紛失でも売却可能：司法書士の本人確認情報（3-10万円）で対応できる
- 登記完了は1-2週間：決済日に申請後、法務局で処理される
- 司法書士への依頼が一般的：売買決済では司法書士が書類審査・登記申請を一括で行う
(1) 登記制度とは
法務省によると、不動産登記制度とは、不動産の物理的状況（表題部）と権利関係（権利部）を登記簿に記録し、公示する制度です。
登記簿の構成
| 部 | 記載内容 |
|---|---|
| 表題部 | 所在地、面積、構造など物理的状況 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利（抵当権など） |
マンション売却では、甲区に記録された所有者を売主から買主に変更し、乙区に記録された抵当権（住宅ローンがある場合）を抹消します。
(2) 売却時に必要な登記の種類
マンション売却時に関係する登記は主に2つです。
1. 所有権移転登記
- 売主から買主へ所有権を移転する登記
- 登記簿の甲区に買主の氏名が記載される
- 登録免許税と司法書士報酬は買主負担が慣例
2. 抵当権抹消登記
- 住宅ローン完済後、金融機関の抵当権を消す登記
- 登記簿の乙区から抵当権が抹消される
- 登録免許税と司法書士報酬は売主負担
これらの登記は、決済日当日に同時に申請されるのが一般的です。
(3) 登記の法的効力
不動産登記法によると、登記には以下の法的効力があります。
対抗力
- 登記がなければ第三者に所有権を主張できない（民法第177条）
- 例：買主が登記を怠ると、二重売買で後から登記した第三者に所有権を奪われるリスクがある
推定力
- 登記名義人が真の権利者と推定される
- 売却後は買主が登記名義人となり、法的に所有者として認められる
所有権移転登記の流れと必要書類
(1) 所有権移転登記とは
所有権移転登記は、売買契約に基づいて、不動産の所有権を売主から買主に移す手続きです。法務局によると、以下の情報が登記簿に記載されます。
登記される内容
- 登記の目的：所有権移転
- 原因：年月日売買
- 権利者（買主）の住所・氏名
登記申請は、決済日当日に司法書士が法務局に行います（オンライン申請が一般的）。
(2) 登記申請に必要な書類
所有権移転登記の申請には、売主・買主それぞれが書類を準備する必要があります。
売主が準備する書類
| 書類 | 用途 | 取得先 |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | 登記名義人であることの証明 | 購入時に法務局から交付 |
| 印鑑証明書（3ヶ月以内） | 実印の証明 | 市区町村役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 登録免許税の計算根拠 | 市区町村役場 |
| 本人確認書類 | 運転免許証など | - |
買主が準備する書類
| 書類 | 用途 | 取得先 |
|---|---|---|
| 住民票 | 買主の住所証明 | 市区町村役場 |
| 本人確認書類 | 運転免許証など | - |
司法書士は、これらの書類を決済日当日に確認し、登記申請を行います。
(3) 登記完了までの期間
法務局によると、登記申請から登記完了までの期間は以下の通りです。
- 通常の場合：1-2週間程度
- 繁忙期（年度末など）：2-3週間程度
- オンライン申請：若干早まる傾向
登記完了後、法務局から以下の書類が交付されます。
- 登記完了証：登記が完了したことの証明書
- 登記識別情報通知：買主に交付される新しい権利証（12桁の英数字）
抵当権抹消登記の手続き
(1) 抵当権抹消登記とは
抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済した後、金融機関が設定した抵当権を登記簿から消す手続きです。
抵当権とは
- 金融機関が住宅ローンの担保として設定する権利
- 登記簿の乙区に記録される
- ローンを完済すれば抵当権は消滅するが、登記簿から消すには抹消登記が必要
マンション売却では、買主から受け取る売買代金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権抹消登記を申請します。
(2) 住宅ローン完済と抹消手続きの流れ
抵当権抹消登記は、以下の流れで行われます。
1. 決済日の1-2週間前
- 金融機関に完済予定を連絡
- 完済に必要な金額を確認（残債 + 利息）
2. 決済日当日
- 買主から売買代金を受領
- その場で住宅ローンを完済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受け取る
3. 決済日以降
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請
- 1-2週間で登記完了
金融機関によっては、抹消書類を決済日当日に渡せないこともあるため、事前に確認しておくことが重要です。
(3) 抹消登記の必要書類
抵当権抹消登記の申請には、金融機関から受け取る以下の書類が必要です。
- 弁済証書（解除証書）：ローン完済の証明
- 登記済証（登記識別情報）：抵当権設定時に金融機関が取得した権利証
- 委任状：司法書士が代理申請するための委任状
- 資格証明書：金融機関の代表者事項証明書（法人の場合）
これらの書類は金融機関が用意し、決済日に司法書士に渡されます。
登記にかかる費用の内訳
(1) 登録免許税の計算方法
登録免許税は、登記の種類と不動産の価値に応じて計算されます。国税庁によると、計算式は以下の通りです。
基本計算式
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
固定資産税評価額は、市区町村が決定する評価額で、通常は時価の70%程度です。
(2) 所有権移転登記の税率
所有権移転登記の登録免許税率は以下の通りです。
| 不動産の種類 | 税率（原則） | 軽減税率（2026年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 土地 | 2.0% | 1.5% |
| 建物（居住用） | 2.0% | 0.3%（一定要件あり） |
計算例（固定資産税評価額2,000万円のマンション）
- 土地（500万円）：500万円 × 1.5% = 7.5万円
- 建物（1,500万円）：1,500万円 × 0.3% = 4.5万円
- 合計：12万円
居住用建物の軽減税率（0.3%）を受けるには、床面積50㎡以上などの要件があります。
(3) 抵当権抹消登記の費用
抵当権抹消登記の登録免許税は、国税庁によると以下の通りです。
登録免許税
- 不動産1個につき1,000円
- マンションの場合：土地（敷地権）+ 建物 = 2,000円
司法書士報酬
- 1-3万円程度（地域・事務所により異なる）
抵当権抹消登記の費用は、所有権移転登記と比べて安価です。
司法書士への依頼と決済日の流れ
(1) 司法書士の役割
不動産売買では、司法書士が以下の業務を行います。
決済日前
- 売主・買主の本人確認
- 必要書類の確認と不備チェック
- 登記申請書の作成
決済日当日
- 売買代金の授受を立ち会い確認
- 住宅ローンの完済手続きに立ち会い
- 所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に申請
決済日後
- 登記完了の確認
- 登記識別情報の交付
司法書士は、売主・買主双方の利益を公平に守る第三者として、登記手続きを進めます。
(2) 司法書士報酬の相場
日本司法書士会連合会によると、司法書士報酬の相場は以下の通りです。
| 業務内容 | 報酬目安 |
|---|---|
| 所有権移転登記（売買） | 5-10万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1-3万円 |
| 本人確認情報作成（権利証紛失時） | 3-10万円 |
報酬は地域や事務所によって異なるため、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
(3) 決済日当日の同時履行
民法では、売買代金の支払いと不動産の引き渡しは「同時履行」とされています。実務上、決済日は以下の流れで進みます。
決済日のスケジュール例
午前10時：金融機関に集合
- 売主、買主、不動産会社、司法書士が集まる
書類確認
- 司法書士が登記必要書類を確認
- 本人確認を行う
代金決済
- 買主が残代金を支払う（振込または現金）
- 売主がローンを完済する（抵当権抹消書類を受領）
鍵の引き渡し
- 売主が買主に鍵を渡す
午後：司法書士が登記申請
- 法務局にオンラインで登記申請
この同時履行により、売主は代金を確実に受け取り、買主は登記を確実に完了できます。
マンション売却の登記でよくある質問
ここでは、マンション売却の登記に関してよくある質問をまとめます。
Q1. 登記は自分でできますか？
A. 可能ですが、専門知識が必要です。売買決済では売主・買主の利益調整が必要なため、第三者である司法書士に依頼するのが一般的です。
Q2. 登記費用を節約する方法はありますか？
A. 所有権移転登記の費用は買主負担なので、売主には直接的な節約効果はありません。抵当権抹消登記の司法書士報酬は、複数の事務所から見積もりを取ることで比較できます。
Q3. 登記簿謄本はいつ取得すべきですか？
A. 売却活動を始める前に取得し、現在の登記内容（所有者、抵当権など）を確認しておくと安心です。法務局窓口またはオンラインで取得できます（手数料：窓口600円、オンライン500円）。
Q4. 共有名義のマンションを売却する場合の登記は？
A. 共有者全員の同意が必要で、全員が売主として登記申請に関わります。全員の印鑑証明書と権利証が必要です。
まとめ
マンション売却時の登記手続きは、所有権移転登記と抵当権抹消登記の2つが中心です。所有権移転登記の費用は買主負担、抵当権抹消登記は売主負担が慣例となっています。登記は司法書士に依頼するのが一般的で、決済日当日に売買代金の授受と登記申請が同時に行われます。権利証を紛失していても、司法書士の本人確認情報を作成すれば売却可能です。登記完了までは1-2週間程度かかるため、買主は登記識別情報の受領まで確認しましょう。売却を検討する際は、事前に登記簿謄本を取得して現在の登記内容を確認し、必要書類を早めに準備しておくことが重要です。