マンション購入時の登記を理解して安心な取引を実現
マンションを初めて購入する際、「登記」という言葉を耳にしても、具体的に何をするのか、どのような費用がかかるのかわからない方も多いでしょう。登記はマンションの所有権を法的に確定させる重要な手続きです。この記事では、マンション購入時の登記について、基礎知識から必要書類、費用、決済当日の流れまで、初心者にもわかりやすく解説します。
この記事のポイント
- 登記はマンションの所有権を公示し、法的に保護するための手続き
- 所有権移転登記と抵当権設定登記が主な手続き
- 登録免許税は固定資産税評価額の2.0%（軽減措置適用で0.3%）
- 司法書士報酬は5万円～10万円程度が相場
- マンションは区分所有建物として専有部分と共用部分の登記が行われる
1. マンション購入時の登記とは｜基礎知識
(1) 登記の目的と法的効力
登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を、法務局が管理する登記簿に記録する手続きです（法務局「不動産登記の申請手続について」）。登記をすることで、第三者に対して「このマンションは自分のものである」と主張できる法的な根拠が得られます。
登記をしないままでいると、以下のようなリスクがあります：
- 二重売買のトラブルに巻き込まれる可能性がある
- 売主の債権者がマンションを差し押さえる可能性がある
- 将来、マンションを売却・相続する際に手続きが複雑になる
マンションの購入代金を支払っただけでは所有権は完全には保護されず、登記をして初めて法的に安全な所有者となります。
(2) マンション購入で必要な登記の種類
マンション購入時には、主に以下の2つの登記が必要です：
| 登記の種類 | 実施タイミング | 主な目的 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 決済日当日 | マンションの所有権を売主から買主へ移転 |
| 抵当権設定登記 | 決済日当日（ローン利用時） | 金融機関の担保権を設定 |
所有権移転登記は、マンションの所有者が売主から買主に変わったことを公示するための登記です。この登記により、買主が正式な所有者として認められます。
抵当権設定登記は、住宅ローンを利用する場合に行う登記です。金融機関がマンションを担保として設定し、万が一ローンが返済できなくなった場合、金融機関がマンションを売却して貸付金を回収できるようにします。
2. 所有権移転登記の流れと必要書類
(1) 所有権移転登記の手続き方法
所有権移転登記は、通常、買主側が準備した司法書士が行います。決済日当日の流れは以下の通りです：
- 売主・買主が決済場所（銀行や不動産会社など）に集まる
- 売買代金の支払い・受領
- 売主から買主へ必要書類を引き渡す
- 司法書士が書類を確認し、法務局へ登記申請
- 登記完了（通常1～2週間後）
登記申請自体は司法書士が行うため、買主は必要書類を準備して決済日に持参すればOKです。登記完了後、司法書士から登記識別情報（権利証）と登記事項証明書が渡されます。
(2) 必要書類と取得方法
買主が準備する書類：
| 書類名 | 取得場所 | 有効期限 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 住民票 | 市区町村役場 | 発行から3ヶ月以内 | マイナンバー記載なしのもの |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 発行から3ヶ月以内 | 実印登録が必要 |
| 実印 | - | - | 印鑑証明書と同じもの |
| 本人確認書類 | - | - | 運転免許証など |
| 住宅ローン関連書類 | 金融機関 | - | ローン利用時のみ |
売主が準備する書類：
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類
これらの書類は決済日の1～2週間前には準備しておき、司法書士に事前確認してもらうとスムーズです。
3. 区分所有建物特有の登記制度
(1) 専有部分と共用部分の登記
マンションは区分所有建物として登記されます（法務局「区分所有建物の登記について」）。区分所有建物とは、一棟の建物が複数の独立した部分に分かれ、それぞれが別の所有者に属する建物のことです。
マンションの登記は以下のように分かれています：
専有部分： 各住戸（101号室、102号室など）
- 区分所有者が単独で所有する部分
- 登記簿上、「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」に記載
共用部分： エントランス、廊下、階段、エレベーター、外壁など
- 区分所有者全員が共同で所有する部分
- 専有部分の持分割合に応じて共有
購入するマンションの登記簿を見ると、「専有部分の建物の表示」に自分の住戸（例：5階部分501号）と床面積が記載され、「共用部分」として共有持分が記載されています。
(2) 敷地権の登記と一体化
マンションの敷地（土地）は、建物と一体化して敷地権として登記されることが一般的です。これは、建物と土地の所有権を一体化させることで、登記手続きを簡素化し、建物と土地が別々に売買されるトラブルを防ぐためです。
敷地権が設定されている場合、建物の登記簿に「敷地権の種類及び割合」として記載され、建物を購入すれば自動的に敷地の持分も取得できます。一方、敷地権が設定されていない古いマンションの場合、建物と土地を別々に登記する必要があるため、手続きが複雑になることがあります。
4. 登記にかかる税金と司法書士費用
(1) 登録免許税の計算方法と軽減措置
マンション購入時の登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額を基準に計算されます（国税庁「不動産を取得したときの税金」）。
所有権移転登記の登録免許税：
- 原則：固定資産税評価額 × 2.0%
- 軽減措置適用：固定資産税評価額 × 0.3%
軽減措置の主な要件：
- 床面積が50㎡以上
- 自己居住用の住宅
- 新築または築25年以内（耐震基準適合証明があれば築年数不問）
計算例（固定資産税評価額2,000万円の場合）：
- 原則：2,000万円 × 2.0% = 40万円
- 軽減措置適用：2,000万円 × 0.3% = 6万円
抵当権設定登記の登録免許税：
- 原則：借入額 × 0.4%
- 軽減措置適用：借入額 × 0.1%
計算例（借入額3,000万円の場合）：
- 原則：3,000万円 × 0.4% = 12万円
- 軽減措置適用：3,000万円 × 0.1% = 3万円
このほか、不動産取得税（固定資産税評価額の3%、軽減措置あり）も別途かかります。
(2) 司法書士報酬の相場と地域差
登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬は、一般的に5万円～10万円程度が相場です。ただし、地域や事務所、マンションの状況により変動します。
司法書士報酬の内訳：
- 所有権移転登記：3万円～5万円
- 抵当権設定登記：2万円～5万円
- その他（登記簿取得、調査など）：1万円程度
司法書士報酬は自由化されているため、事務所によって金額が異なります。決済前に見積もりを取り、内訳を確認しておくとよいでしょう。
| 費用項目 | 概算額（評価額2,000万円、借入3,000万円の場合） |
|---|---|
| 登録免許税（所有権移転） | 6万円（軽減措置適用時） |
| 登録免許税（抵当権設定） | 3万円（軽減措置適用時） |
| 司法書士報酬 | 5万円～10万円 |
| 不動産取得税 | 60万円（軽減措置で減額あり） |
| 合計 | 約74万円～79万円 |
5. 購入前の登記確認ポイント
(1) 登記簿謄本（登記事項証明書）の見方
マンションを購入する前に、**登記簿謄本（登記事項証明書）**を取得して、登記の状況を確認することが重要です（国土交通省「不動産取引における重要事項説明」）。登記簿謄本は法務局で誰でも取得でき、オンラインでも申請可能です（手数料：500円～600円）。
確認すべきポイント：
- 所有者情報: 売主が登記簿上の所有者と一致しているか
- 抵当権の有無: 抵当権などの担保権が設定されているか（決済時に抹消されるか確認）
- 差押えの有無: 差押えや仮差押えの登記がないか
- 区分建物の表示: 専有部分の床面積、共用部分の持分割合が正しいか
- 敷地権: 敷地権が設定されているか、種類と割合は適切か
登記簿に問題がある場合、売却前に修正してもらう必要があります。重要事項説明でも登記内容は説明されますが、自分でも事前に確認しておくと安心です。
(2) 管理規約と登記内容の整合性確認
マンションの管理規約と登記内容が一致しているかも確認しましょう。特に以下の点をチェックします：
- 専有部分の範囲（バルコニー、玄関扉、窓ガラスなどの扱い）
- 共用部分の範囲と持分割合
- 駐車場・駐輪場の利用権
管理規約で専有部分とされている箇所が、登記上は共用部分となっていることもあります。このような不一致がある場合、リフォームの際にトラブルになる可能性があるため、購入前に確認しておくことが重要です。
6. 決済当日の登記手続きの流れ
(1) 決済と登記の同時進行
決済日当日は、売買代金の支払いと登記手続きが同時に進行します。一般的なスケジュールは以下の通りです：
決済日のタイムライン：
| 時間 | 内容 |
|---|---|
| 10:00 | 売主・買主・司法書士・不動産会社が集合 |
| 10:15 | 司法書士が書類確認、本人確認 |
| 10:30 | 住宅ローン実行（金融機関から振込） |
| 11:00 | 売買代金の支払い・受領 |
| 11:15 | 鍵の引き渡し、固定資産税等の精算 |
| 11:30 | 司法書士が法務局へ登記申請（オンラインまたは窓口） |
| 12:00 | 決済完了、解散 |
決済と登記が同時に行われるため、売買代金の支払いが完了すると同時に、司法書士が登記申請を行います。これにより、代金を支払ったのに所有権が移転しないというリスクを防ぐことができます。
(2) オンライン申請と窓口申請の違い
登記申請には、オンライン申請と窓口申請の2つの方法があります（法務局「オンライン登記申請のご案内」）。
オンライン申請：
- インターネットで法務局に申請
- 登録免許税を電子納付可能
- 登記完了が比較的早い（1週間程度）
- 司法書士の多くがオンライン申請を採用
窓口申請：
- 法務局の窓口に書類を持参して申請
- 登録免許税は収入印紙で納付
- 登記完了まで1～2週間程度
どちらの方法でも登記の法的効力は同じですが、オンライン申請の方が手続きが迅速です。司法書士に依頼する場合、どちらの方法で申請するかは司法書士が判断します。
まとめ
マンション購入時の登記は、所有権を法的に確定させるための重要な手続きです。所有権移転登記と抵当権設定登記が主な手続きで、登録免許税（固定資産税評価額の2.0%、軽減措置適用で0.3%）と司法書士報酬（5万円～10万円程度）がかかります。
マンションは区分所有建物として、専有部分と共用部分の登記が行われ、敷地権として土地と建物が一体化して登記されるのが一般的です。購入前に登記簿謄本を取得して、所有者情報や抵当権の有無、管理規約との整合性を確認しておくことが重要です。
決済日当日は、売買代金の支払いと登記申請が同時に行われ、通常1～2週間で登記が完了します。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、事前に見積もりを取り、手続きの流れを理解しておくことで、安心してマンション購入を進めることができます。