不動産登記の基本知識
買い替えで土地を売却する際、登記手続きは所有権を買主に正式に移転するために不可欠です。売却物件と購入物件の両方で登記が必要となり、特に同日決済の場合は手続きの順序とタイミングが重要になります。
法務省の資料によれば、不動産登記は不動産の所在・面積・所有者などを公示する制度で、取引の安全と円滑化を図ることを目的としています。
(1) 登記とは
登記は、土地の権利関係を法務局が管理する登記簿に記録する手続きです。登記簿には土地の所在・地番・地目・地積などの物理的情報と、所有者や抵当権者などの権利情報が記載されます。
買い替えでは、売却する土地の所有権移転登記と、購入する土地の所有権移転登記の両方が必要です。
(2) 登記の目的と重要性
登記には以下の重要な役割があります：
- 所有権の対抗要件：第三者に所有権を主張するために必要
- 取引の安全確保：登記簿を確認することで権利関係を把握できる
- 担保権の公示：抵当権などの担保権の有無が明示される
買い替えでは、売却代金を購入資金に充てるため、登記手続きのタイミングが資金繰りに直結します。
(3) 登記簿の種類
登記簿は以下の部分で構成されています：
- 表題部：土地の所在・地番・地目・地積などの物理的情報
- 甲区：所有権に関する事項（所有権移転登記など）
- 乙区：所有権以外の権利（抵当権など）
買い替えでは、売却物件の甲区に所有権移転登記、乙区から抵当権抹消登記が記録され、購入物件の甲区に所有権移転登記、乙区に新たな抵当権設定登記（ローン利用時）が記録されます。
登記の種類と手続きフロー
買い替えでは、売却物件と購入物件でそれぞれ登記手続きが必要です。タイミングの調整により、スムーズな買い替えが可能になります。
(1) 所有権移転登記（売却時）
所有権移転登記は、売主から買主へ所有権が移転したことを記録する登記です。法務局の資料によれば、売買による所有権移転登記では、売主と買主が共同で申請するのが原則です。
実務では、決済日に司法書士が売主・買主双方から必要書類を預かり、法務局へ申請します。
(2) 抵当権抹消登記
ローンで購入した土地を売却する場合、決済時にローンを完済し、抵当権抹消登記を行います。法務省の資料によれば、抵当権抹消登記は債務完済後に債権者（金融機関）と債務者（売主）が共同で申請します。
買い替えローンを利用する場合、旧土地の抵当権抹消と新土地の抵当権設定を調整する必要があります。
(3) 登記手続きの流れ
買い替え時の登記手続きは以下の流れで進みます：
売却物件：
- 決済・引渡し
- 抵当権抹消登記（住宅ローン完済時）
- 所有権移転登記（売主→買主）
購入物件：
- 決済・引渡し
- 所有権移転登記（売主→買主）
- 抵当権設定登記（住宅ローン利用時）
同日決済の場合、売却物件の決済を先に行い、抵当権抹消を完了させてから購入物件の決済に進むのが一般的です。
必要書類と費用
買い替え時の登記には、売却と購入それぞれで必要な書類と費用が発生します。事前準備により手続きをスムーズに進められます。
(1) 売主が準備する書類
売却物件の登記で売主が準備する主な書類：
- 権利証または登記識別情報：土地の所有権を証明する書類
- 印鑑証明書：発行後3ヶ月以内（登記申請に必要）
- 実印：登記申請書への押印に使用
- 固定資産税評価証明書：登録免許税の計算に必要
- 本人確認書類：運転免許証など
抵当権がある場合は追加で以下が必要：
- 抵当権抹消書類：金融機関から決済時に受領
- 抵当権設定契約書（場合により）
購入物件では買主として：
- 住民票：所有権移転登記の申請に必要
- 印鑑証明書：住宅ローン利用時に必要
(2) 登録免許税の計算
登録免許税は登記申請時に国に納める税金で、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。国税庁の資料によれば、税率は以下の通りです：
所有権移転登記（土地）：
- 本則：2.0%
- 軽減税率：1.5%（2026年3月31日まで）
抵当権抹消登記：
- 不動産1個につき1,000円
抵当権設定登記：
- 本則：0.4%
- 軽減税率：0.1%（住宅用家屋の場合）
例：売却土地の評価額1,500万円、購入土地の評価額2,000万円、借入額2,500万円の場合
売却物件：
- 所有権移転：1,500万円 × 1.5% = 22.5万円（買主負担）
- 抵当権抹消：1,000円（売主負担）
購入物件：
- 所有権移転：2,000万円 × 1.5% = 30万円（買主負担）
- 抵当権設定：2,500万円 × 0.1% = 2.5万円（買主負担）
(3) 司法書士報酬の相場
登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬は、地域や案件により異なりますが、一般的な相場は以下の通りです：
- 所有権移転登記：3〜5万円
- 抵当権抹消登記：1〜2万円
- 抵当権設定登記：2〜4万円
買い替えの場合、売却と購入の両方で司法書士に依頼するため、合計10〜20万円程度の報酬が発生します。
登記申請の方法
登記申請には書面申請とオンライン申請があり、実務では司法書士が手続きを代行するのが一般的です。
(1) オンライン申請と書面申請
法務局への登記申請は以下の方法があります：
- オンライン申請：インターネット経由で申請。登記完了が早い
- 書面申請：法務局窓口または郵送で申請
司法書士に依頼する場合、多くはオンライン申請で手続きされます。オンライン申請の場合、登録免許税が若干軽減される場合があります。
(2) 司法書士への委任
買い替え時の登記は、以下の理由から司法書士への委任が推奨されます：
- 決済と登記申請を同日に実行：売買代金の支払いと登記申請を同日に行う必要がある
- 複雑な手続き：売却と購入、抵当権の抹消と設定を同時進行
- 金融機関の要求：買い替えローン利用時、金融機関が司法書士の関与を求める場合が多い
司法書士は不動産会社や金融機関から紹介されることが多いですが、自分で選定することも可能です。
(3) 申請から完了までの期間
登記申請から完了までの期間は、法務局の混雑状況により異なりますが、通常1〜2週間程度です。オンライン申請の方が書面申請より早く完了する傾向があります。
登記完了後、登記識別情報（従来の権利証に相当）が発行されます。大切に保管してください。
よくあるトラブルと対処法
買い替え時の登記では、複数の手続きが同時進行するため、トラブルを事前に把握し対策することが重要です。
(1) 書類不備による遅延
登記申請の書類に不備があると、補正が必要となり登記完了が遅れます。
よくある不備：
- 印鑑証明書の有効期限切れ（発行後3ヶ月以内）
- 権利証の紛失（事前通知制度または本人確認情報で対応）
- 登記簿上の住所と現住所の不一致（住所変更登記が必要）
対策として、決済の1週間前には必要書類を揃え、司法書士に確認してもらうことが推奨されます。
(2) 登記漏れのリスク
買い替えでは複数の登記が必要なため、一部の登記を忘れるリスクがあります。
特に注意が必要な登記：
- 売却物件の抵当権抹消登記
- 購入物件の所有権移転登記と抵当権設定登記
- 住所変更登記（売却前に転居している場合）
- 境界確定が必要な場合の地積更正登記
司法書士に依頼することで、必要な登記を漏れなく実行できます。
(3) 登記内容の確認方法
登記完了後、登記簿謄本を取得して内容を確認することが重要です。インターネットでオンライン請求も可能です。
確認ポイント：
- 所有者の氏名・住所が正しいか
- 抵当権が適切に設定（または抹消）されているか
- 登記日付が正しいか
専門家の活用
買い替え時の登記は複雑なため、専門家である司法書士を活用することで、安全かつスムーズに手続きを進められます。
(1) 司法書士への依頼メリット
司法書士に依頼する主なメリット：
- 専門知識による正確な手続き：法的要件を満たした申請
- 決済当日の立会い：売買代金支払いと登記申請を同日に実行
- 金融機関との調整：抵当権抹消と設定のタイミング調整
- トラブル対応：書類不備や予期しない問題への迅速な対応
特に買い替えでは、売却と購入の資金が連動するため、決済日に確実に登記を完了させる必要があります。
(2) 費用を抑えるポイント
司法書士報酬は自由化されており、事務所により異なります。費用を抑えるポイント：
- 複数の司法書士から見積もり取得
- 不動産会社の紹介以外も検討
- 売却と購入を同じ司法書士に依頼（セット割引がある場合）
ただし、費用だけで選ぶのではなく、実績や対応の丁寧さも考慮することが重要です。
(3) 自分で登記する場合の注意点
登記は本人申請も可能ですが、買い替えでは以下の理由から推奨されません：
- 決済と登記申請の同時実行が困難
- 金融機関が司法書士の関与を求める場合が多い
- 複雑な手続きでミスのリスクが高い
抵当権抹消登記のみ自分で行い、所有権移転登記は司法書士に依頼するという方法もありますが、買主側の司法書士との調整が必要です。
まとめ
買い替えで土地を売却する際の登記は、売却物件と購入物件の両方で手続きが必要です。所有権移転登記により所有権を移転し、住宅ローン利用時には抵当権の抹消と設定が同時進行します。登録免許税は固定資産税評価額に税率を乗じて計算し、買主負担が一般的です。買い替えでは決済と登記申請を同日に行う必要があり、複雑な手続きのため司法書士への依頼が推奨されます。同日決済の場合、売却物件の決済を先に行い抵当権抹消を完了させてから購入物件の決済に進みます。登記完了後は登記簿謄本で内容を確認し、登記識別情報を大切に保管してください。専門家と相談しながら計画的に進めることで、安全な買い替えが実現できます。