相続売却戸建ての登記の特殊性
相続した戸建てを売却する場合、通常の売却とは異なる登記手続きが必要です。2024年4月から相続登記が義務化され、未登記のまま放置すると過料が科される可能性があるため、早めの対応が重要です。
相続売却時の登記のポイント:
- 売却前に相続登記（被相続人から相続人への所有権移転登記）が必須
- 2024年4月から相続登記は相続を知った日から3年以内に申請義務あり
- 複数相続人がいる場合は全員の同意が必要
- 被相続人のローンが残っている場合は抵当権抹消登記も必要
- 相続登記と売却登記を同日に行うことも可能
(1) 相続登記の完了が前提
法務省の公式情報によると、相続した不動産を売却するには、まず相続登記を完了させる必要があります。相続登記とは、被相続人から相続人への所有権移転登記のことで、この登記がないと売却できません。
相続登記が必要な理由:
- 登記簿上の所有者が被相続人のままでは、相続人が売却する権利を証明できない
- 買主や金融機関が安心して取引できない
- 2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性がある
相続登記義務化は、所有者不明土地の発生を防ぐため2024年4月に施行されました。過去の相続にも遡って適用されるため、長年放置していた相続不動産も早めに登記する必要があります。
(2) 通常売却との違い
相続した戸建ての売却と通常の売却では、登記手続きに以下の違いがあります。
通常の売却:
- 所有権移転登記（売主から買主へ）
- 抵当権抹消登記（ローンがある場合）
相続売却:
- 相続登記（被相続人から相続人へ）
- 所有権移転登記（相続人から買主へ）
- 抵当権抹消登記（被相続人のローンが残っている場合）
相続売却では、まず相続人名義に変更してから買主へ移転するため、登記が1回多くなります。ただし、相続登記と売却登記を同日に申請することで、手続きを効率化できる場合があります。
(3) 登記スケジュールの調整
相続売却では、相続登記と売却登記のタイミング調整が重要です。
推奨スケジュール:
| 段階 | 手続き内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 1. 相続人確定 | 戸籍謄本等の収集 | 1〜2ヶ月 |
| 2. 遺産分割協議 | 相続人全員で協議・合意 | 1〜3ヶ月 |
| 3. 相続登記申請 | 司法書士へ依頼・法務局申請 | 2〜4週間 |
| 4. 売却活動 | 買主探し・価格交渉 | 1〜6ヶ月 |
| 5. 売却登記 | 決済日に登記申請 | 1〜2週間 |
相続登記が完了してから売却活動を始めるのが一般的ですが、買主が決まっている場合は相続登記と売却登記を同日に行うこともあります。
相続登記完了後の売却登記
相続登記が完了したら、次に売却登記（所有権移転登記）を行います。この段階では、通常の売却と同じ手続きになります。
(1) 相続登記の手続き
法務省の公式情報によると、相続登記には以下の書類が必要です。
相続登記の必要書類:
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（法定相続分と異なる分割をする場合）
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に添付）
戸籍謄本の収集には時間がかかることがあります。被相続人が転居を繰り返していた場合、複数の市区町村から取り寄せる必要があるため、早めに準備を始めましょう。
(2) 売却登記のタイミング
相続登記完了後、売却登記を行うタイミングは以下の選択肢があります。
パターン1：相続登記完了後に売却活動
- メリット：登記簿上も相続人名義になっているため、買主が安心して契約できる
- デメリット：相続登記の費用が先行して発生する
パターン2：買主決定後に相続登記と売却登記を同日実施
- メリット：手続きを一度に完了できる、相続登記の費用を売却代金で賄える
- デメリット：司法書士との綿密な調整が必要、買主の理解が必要
法務省の公式情報によると、相続登記と売却登記を同日に申請することは可能です。ただし、司法書士が両方の登記を同時に準備する必要があるため、事前の調整が重要です。
(3) 登記費用の負担
相続売却では、相続登記の費用は相続人が負担し、売却登記の費用は買主が負担するのが一般的です。
相続登記の費用（相続人負担）:
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 司法書士報酬：5〜10万円程度
- 戸籍謄本等の取得費用：数千円〜2万円程度
売却登記の費用（買主負担）:
- 登録免許税：固定資産税評価額の2%（土地は1.5%）
- 司法書士報酬：5〜10万円程度
抵当権抹消登記は売主負担となるため、被相続人のローンが残っている場合は追加費用がかかります。
複数相続人がいる場合の手続き
被相続人に配偶者や子どもなど複数の相続人がいる場合、全員の同意が必要です。遺産分割協議で売却方針を決定し、手続きを進めます。
(1) 遺産分割協議と全員同意
法務省の公式情報によると、複数の相続人がいる場合、遺産分割協議で不動産の処分方法を決める必要があります。
遺産分割協議のパターン:
- 単独相続：特定の相続人1名が不動産を相続し、その人が売却
- 共同相続後に売却：法定相続分で共同相続し、全員の同意で売却
- 換価分割：不動産を売却して現金化し、代金を相続人で分割
単独相続の場合、登記名義が1名になるため、その後の売却手続きがシンプルです。共同相続の場合、売却時に全員の同意が必要になり、手続きが複雑になります。
遺産分割協議書の記載例（換価分割）:
第1条 次の不動産は、相続人○○が相続する。
所在：東京都○○区○○町1丁目2番3号
地番：1番3
第2条 前条の不動産は、相続人全員の合意により売却し、売却代金から諸費用を控除した残額を、相続人○○2分の1、相続人△△4分の1、相続人□□4分の1の割合で分割する。
(2) 代表相続人の選定
複数相続人で売却する場合、代表相続人を1名選定すると手続きがスムーズです。
代表相続人の役割:
- 不動産会社との窓口
- 買主との価格交渉
- 売買契約書への署名（他の相続人の委任状が必要）
- 登記申請の代表者
- 売却代金の受領と分配
代表相続人以外の相続人は、売買契約や登記申請について委任状を作成します。委任状には実印を押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。
(3) 登記申請の方法
複数相続人がいる場合の登記申請方法は、以下のパターンがあります。
パターン1：単独相続後に売却
- 遺産分割協議で特定の相続人1名が取得
- その相続人名義で相続登記
- その相続人から買主へ所有権移転登記
パターン2：共同相続後に全員で売却
- 法定相続分で共同相続登記（例：配偶者2分の1、子2名が各4分の1）
- 全員の同意で買主へ所有権移転登記
単独相続の方が登記手続きはシンプルですが、他の相続人への代償金の支払いが必要になる場合があります。税理士や司法書士と相談して、最適な方法を選びましょう。
抵当権抹消登記
被相続人が住宅ローンを組んでいた場合、抵当権が設定されています。売却前に抵当権を抹消する必要があります。
(1) 被相続人のローン残債
被相続人が住宅ローンを組んでいた場合、以下のパターンがあります。
パターン1：団体信用生命保険（団信）加入
- 被相続人の死亡により、団信が適用されてローンが完済される
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領し、抹消登記を申請
パターン2：団信未加入
- 相続人がローンを承継するか、売却代金で一括返済
- 相続人が返済を続ける場合は抵当権がそのまま残る
- 売却する場合は売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消
団信加入の有無は、金融機関に確認すれば分かります。被相続人が亡くなったら、速やかに金融機関に連絡しましょう。
(2) 抹消登記の手続き
法務省の公式情報によると、抵当権抹消登記には以下の書類が必要です。
抵当権抹消登記の必要書類:
- 抵当権解除証書（弁済証書）
- 登記済証または登記識別情報
- 金融機関の代表者事項証明書（発行から3ヶ月以内）
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
これらの書類は、ローン完済後に金融機関から受領します。団信適用の場合、保険金支払い手続きに時間がかかることがあるため、早めに金融機関に連絡しておくことが重要です。
(3) 金融機関との調整
売却代金でローンを一括返済する場合、金融機関と以下の点を調整する必要があります。
調整すべき内容:
- 売却予定日とローン完済日の調整
- 抵当権抹消書類の準備期間（通常1〜2週間）
- 一括返済手数料の確認（数千円〜3万円程度）
- 決済日当日の返済手続きの流れ
売却代金でローンを完済する場合、決済日当日に金融機関へ返済し、その場で抵当権抹消書類を受領するのが一般的です。司法書士が立ち会って手続きを進めることが多いです。
登記費用と税制
相続売却では、登記費用に加えて譲渡所得税が発生する可能性があります。税制優遇措置を活用すれば、税負担を軽減できます。
(1) 相続登記の登録免許税
相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。
計算例:
- 土地評価額：1,500万円
- 建物評価額：500万円
- 合計評価額：2,000万円
- 登録免許税：2,000万円 × 0.4% = 8万円
登録免許税は、相続登記申請時に収入印紙で納付します。司法書士に依頼する場合、司法書士が代行して納付するのが一般的です。
(2) 売却登記の費用
売却時の所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の2%（土地は1.5%）です。
計算例:
- 土地評価額：1,500万円 × 1.5% = 22.5万円
- 建物評価額：500万円 × 2% = 10万円
- 合計登録免許税：32.5万円
この費用は買主が負担するのが慣例です。ただし、抵当権抹消登記（不動産1個につき1,000円）は売主負担となります。
(3) 譲渡所得税の計算
国税庁の公式情報によると、相続不動産を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費:
- 原則：被相続人が取得した時の価格
- 不明な場合：売却価格の5%（概算取得費）
取得費加算の特例:
国税庁の公式情報によると、相続税を納めた場合、その一部を取得費に加算できる特例があります。相続開始から3年10ヶ月以内に売却することが条件です。
空き家特例（3,000万円控除）:
被相続人が居住していた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な要件は以下の通りです。
- 相続開始日から3年後の12月31日までに売却
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- 売却価格が1億円以下
- 耐震リフォームまたは取り壊し後の売却
この特例を活用すれば、大幅に税負担を軽減できます。適用要件が複雑なため、税理士に相談することをお勧めします。
登記手続きの流れ
相続した戸建てを売却する場合の登記手続きは、以下の流れで進みます。
(1) 相続登記から売却まで
全体の流れ:
相続人の確定（1〜2ヶ月）
- 戸籍謄本の収集
- 相続人全員の把握
遺産分割協議（1〜3ヶ月）
- 相続人全員で協議
- 遺産分割協議書の作成
相続登記申請（2〜4週間）
- 司法書士へ依頼
- 法務局に申請
- 登記完了
売却活動（1〜6ヶ月）
- 不動産会社に査定依頼
- 買主探し
- 価格交渉
売買契約締結
- 契約書作成
- 手付金受領
決済・引き渡し
- 残代金受領
- 所有権移転登記申請
- 抵当権抹消登記申請（ローン残債がある場合）
登記完了（1〜2週間）
- 買主名義の登記識別情報発行
相続開始から売却完了まで、最短でも6ヶ月程度、通常は1年程度かかると見込んでおくとよいでしょう。
(2) 司法書士への依頼
相続登記と売却登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼するメリット:
- 複雑な戸籍謄本の収集を代行してもらえる
- 遺産分割協議書の作成をサポートしてもらえる
- 登記申請の手続きをすべて任せられる
- 法務局とのやり取りを代行してもらえる
- 登記ミスのリスクを回避できる
司法書士報酬の相場:
- 相続登記：5〜10万円程度
- 売却登記：5〜10万円程度（買主負担）
- 抵当権抹消登記：1〜3万円程度
相続登記と売却登記を同じ司法書士に依頼すれば、手続きがスムーズに進みます。不動産会社が提携司法書士を紹介してくれることも多いです。
(3) 登記完了の確認
登記申請後、1〜2週間で登記が完了します。登記完了後、以下を確認しましょう。
確認すべき内容:
- 登記識別情報（権利証）の受領
- 登記簿謄本で登記内容が正しいか確認
- 抵当権が正しく抹消されているか確認（ローンがあった場合）
登記識別情報は、次に不動産を売却する際に必要になる重要な書類です。紛失しないよう大切に保管しましょう。
まとめ
相続した戸建てを売却する場合、まず相続登記（被相続人から相続人への所有権移転登記）を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めの対応が重要です。
複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議で全員の同意を得る必要があります。単独相続または換価分割の方法を選び、代表相続人を選定すると手続きがスムーズです。
相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4%、司法書士報酬は5〜10万円程度が目安です。売却時の譲渡所得税は、取得費加算の特例や空き家特例を活用すれば軽減できます。特に空き家特例は最大3,000万円控除できるため、適用要件を確認しましょう。
相続登記から売却完了まで6ヶ月〜1年程度かかるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。司法書士や税理士などの専門家に相談しながら、計画的に手続きを進めましょう。