相続資金で戸建てを購入、登記手続きのポイント
相続により取得した資金で戸建てを購入する場合、所有権移転登記の手続きは通常の購入と同様ですが、資金の出所を明確にすることが重要です。本記事では、相続購入戸建ての登記・名義変更の流れ、住宅ローンと抵当権設定、登記費用と税制優遇、必要書類など、実務上のポイントを解説します。
この記事のポイント
- 所有権移転登記自体は通常の購入と同じ手続き
- 相続資金の出所を明確にするため相続税申告書や遺産分割協議書を保管推奨
- 登録免許税の軽減措置で所有権移転登記0.3%（通常2%）
- 住宅ローン控除は一定要件を満たせば適用可能（最大13年間）
- 司法書士報酬含め登記費用は30～50万円が目安
1. 相続購入戸建ての登記の基本
(1) 登記の法的意味
不動産登記は、不動産の所有者や抵当権などの権利関係を公示する制度です。戸建てを購入した際、売主から買主へ所有権が移転したことを登記簿に記録します。
(2) 所有権移転のタイミング
所有権は売買契約締結時に移転しますが、登記は引き渡し時に行います。引き渡し（残代金決済）と同時に登記申請を行い、法的に所有者が変わります。
(3) 相続資金での購入時の注意点
相続した資金で戸建てを購入する場合、以下に注意します：
- 資金の出所を明確化：相続税申告書や遺産分割協議書のコピーを保管
- 贈与税課税の回避：相続開始前3年以内の贈与は相続財産に加算される
- 複数相続人がいる場合：資金移動の証明書類を整備
税理士に相談して適切に処理しましょう。
2. 所有権移転登記の手続き
(1) 売買契約から引き渡しまで
法務省の不動産購入登記解説によると、売買契約から引き渡しまでの流れは以下の通りです：
| 段階 | 期間 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 売買契約 | 0日目 | 手付金支払い、重要事項説明 |
| 住宅ローン審査 | 契約～2週間 | 金融機関による審査 |
| 引き渡し（決済） | 契約後1～2ヶ月 | 残代金支払い、所有権移転登記 |
(2) 残代金決済と同時履行
引き渡し時には、残代金支払いと所有権移転登記を同時履行します。金融機関の会議室で行い、司法書士が立ち会います。
(3) 登記申請の流れ
司法書士が以下の流れで登記申請を行います：
- 引き渡し時に登記書類を確認
- 法務局に所有権移転登記を申請
- 住宅ローン利用の場合、抵当権設定登記も同時申請
- 登記完了後、買主に登記識別情報（権利証）を交付
3. 住宅ローンと抵当権設定
(1) 抵当権設定登記
住宅ローンを利用する場合、金融機関が不動産に抵当権を設定します。抵当権設定登記は、所有権移転登記と同時に行います。
(2) 金融機関との調整
引き渡し当日、金融機関の担当者が同席し、融資実行と同時に抵当権設定登記を申請します。
(3) 登記費用の負担
抵当権設定登記の費用は買主が負担します（登録免許税＋司法書士報酬）。
4. 登記費用と税制優遇
(1) 登録免許税の計算
所有権移転登記：
- 通常税率：固定資産税評価額の2%
- 軽減税率：0.3%（住宅用家屋、2024年3月31日まで）
抵当権設定登記：
- 通常税率：借入額の0.4%
- 軽減税率：0.1%（住宅用家屋、2024年3月31日まで）
(2) 軽減措置の適用
軽減措置の要件：
- 床面積50㎡以上（登記簿面積）
- 新築または取得後1年以内の登記
- 自己居住用
(3) 住宅ローン控除
国税庁の住宅ローン控除解説によると、一定要件を満たせば住宅ローン控除が適用されます：
- 年末ローン残高の0.7%を所得税から控除（最大13年間）
- 中古住宅の場合、築年数制限（木造22年、RC47年）または耐震基準適合が条件
5. 必要書類の準備
(1) 買主が準備する書類
| 書類名 | 用途 |
|---|---|
| 印鑑証明書（3ヶ月以内） | 本人確認 |
| 住民票 | 住所確認 |
| 本人確認書類 | 運転免許証・パスポート等 |
| 相続税申告書コピー | 資金の出所証明（推奨） |
| 遺産分割協議書コピー | 資金の出所証明（推奨） |
(2) 本人確認書類
司法書士による本人確認のため、運転免許証またはパスポート等を準備します。
(3) 住民票・印鑑証明書
住民票は引き渡し前に取得します。印鑑証明書は3ヶ月以内のものが必要です。
6. 登記完了までの流れ
(1) 司法書士への依頼
通常は不動産会社が司法書士を紹介しますが、自分で選ぶことも可能です。報酬は事前に見積もりを取って比較しましょう。
司法書士報酬の目安：
- 所有権移転登記：5～10万円
- 抵当権設定登記：3～5万円
- 合計：10～20万円程度
(2) 登記申請
引き渡し当日、司法書士が法務局に登記申請を行います。オンライン申請が一般的です。
(3) 登記識別情報の受領
登記完了までは1～2週間程度かかります。登記完了後、買主に登記識別情報（権利証）が交付されます。紛失すると再発行できないため、厳重に保管してください。
まとめ
相続購入戸建ての登記は、所有権移転登記自体は通常の購入と同じ手続きですが、相続資金の出所を明確にするため相続税申告書や遺産分割協議書を保管することを推奨します。登録免許税の軽減措置で所有権移転登記0.3%（通常2%）、住宅ローン控除は一定要件を満たせば適用可能（最大13年間）です。司法書士報酬含め登記費用は30～50万円が目安で、登記完了までは1～2週間程度かかります。専門家（司法書士・税理士）と連携して、適切に手続きを進めましょう。
よくある質問
Q1. 相続した資金で戸建てを購入する場合、登記で注意すべきことは？
所有権移転登記自体は通常の購入と同じです。ただし資金の出所を明確にするため、相続税申告書や遺産分割協議書のコピーを保管することを推奨します。贈与税課税を避けるため税理士に相談しましょう。
Q2. 登記費用はどのくらいかかりますか？
所有権移転登記の登録免許税（固定資産税評価額の2%、軽減措置で0.3%）、抵当権設定登記（借入額の0.4%、軽減で0.1%）、司法書士報酬（10～20万円）が必要です。合計で30～50万円が目安です。
Q3. 住宅ローン控除は使えますか？
新築・中古問わず一定要件を満たせば適用可能です。年末ローン残高の0.7%を所得税から控除（最大13年間）します。中古住宅は築年数制限（木造22年、RC47年）または耐震基準適合が条件です。
Q4. 登記完了までどのくらいかかりますか？
法務局の混雑状況により1～2週間程度です。登記完了後、買主に登記識別情報が交付されます。急ぐ場合は司法書士に依頼して優先処理を依頼することも可能です。
Q5. 司法書士は誰が選びますか？
通常は不動産会社が紹介します。自分で選ぶことも可能ですが、引き渡し日に間に合うよう早めに依頼が必要です。報酬は事前に見積もりを取って比較することを推奨します。