買い替え時の戸建て売却登記の特徴
戸建ての買い替えでは、売却と購入の2つの不動産取引が並行して進むため、登記手続きも通常の売却より複雑になります。この記事では、買い替え時の登記・名義変更の流れと注意点を解説します。
結論まとめ
- 同日決済が理想的：売却と購入の決済を同じ日に行うことで、資金繰りと登記手続きがスムーズになる
- つなぎ融資に注意：購入先行の場合はつなぎ融資が必要になるが、金利負担（年3-4%）がある
- 買い替え特例と住宅ローン控除は併用不可：税理士に相談して有利な方を選択する
- 司法書士は同一人物に依頼：売却と購入の両方を一人の司法書士に依頼すると調整がスムーズ
- 登記費用は両方で発生：売却で1-3万円、購入で20-40万円が目安
(1) 通常の売却との違い
買い替え時の売却では、以下の点が通常の売却と異なります。
| 項目 | 通常の売却 | 買い替え時の売却 |
|---|---|---|
| 登記のタイミング | 1回のみ | 売却と購入で2回 |
| 資金繰り | 売却代金を自由に使える | 購入資金に充当する前提 |
| 抵当権 | 抹消のみ | 抹消と設定を並行 |
| 司法書士 | 1人 | 売却と購入で調整が必要 |
法務省の登記手続きガイドでも、買い替え時は売却と購入の登記スケジュールを事前に調整することが推奨されています。
(2) 売却先行と購入先行の選択
買い替えには2つのパターンがあります。
売却先行のメリット・デメリット
- メリット：売却価格が確定するため資金計画が立てやすい、二重ローンを回避できる
- デメリット：仮住まいが必要になる可能性、引っ越しが2回になる
購入先行のメリット・デメリット
- メリット：仮住まい不要、じっくり新居を探せる、引っ越しが1回で済む
- デメリット：つなぎ融資の金利負担、売却価格が想定より安い場合のリスク
住宅金融支援機構によると、つなぎ融資の金利は年3-4%程度と通常の住宅ローンより高めなので、利用期間を短くすることが重要です。
(3) 登記スケジュールの調整
買い替えをスムーズに進めるには、売却と購入の契約締結時点で登記スケジュールを調整します。
調整のポイント
- 売却と購入の不動産会社に買い替えであることを伝える
- 決済日を同日にできるか確認する（午前：売却、午後：購入が理想）
- 司法書士に両方の取引を依頼し、スケジュールを一元管理してもらう
売却と購入の登記タイミング
(1) 理想は同日決済
買い替えでは、売却の決済（残代金の受け取り）と購入の決済（残代金の支払い）を同じ日に行う「同日決済」が理想的です。
同日決済のメリット
- つなぎ融資が不要になる
- 二重ローンの期間がゼロになる
- 仮住まい費用が不要または最小限になる
- 資金の流れがシンプルで分かりやすい
法務省の見解でも、売却と購入の登記を同日に行うことで、所有権移転のリスクを最小化できるとされています。
(2) タイミングがずれる場合の対応
売却と購入のタイミングがずれる場合の対応策は以下の通りです。
| パターン | 対応策 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却が先 | 仮住まいを確保 | 引っ越し費用・家賃が二重にかかる |
| 購入が先 | つなぎ融資を利用 | 金利負担（年3-4%）が発生 |
| 数日のずれ | 短期つなぎ融資 | 日割り計算でも金利負担あり |
(3) つなぎ融資の活用
住宅金融支援機構によると、つなぎ融資は売却代金が入るまでの短期融資で、以下の特徴があります。
- 借入期間：1-12ヶ月程度
- 金利：年3-4%（通常の住宅ローンより高い）
- 担保：売却予定の戸建てを担保にする
- 返済：売却代金で一括返済
つなぎ融資を利用する場合は、売却活動を積極的に進め、利用期間を短くすることで金利負担を抑えられます。
同日決済の登記手続き
(1) 午前中に売却、午後に購入
同日決済の典型的なスケジュールは以下の通りです。
午前（9:00-12:00）：売却の決済
- 買主から残代金を受け取る
- 鍵を引き渡す
- 司法書士が所有権移転登記の書類を確認
- 旧居の住宅ローンを完済し、抵当権抹消の準備
午後（13:00-16:00）：購入の決済
- 売主に残代金を支払う（午前中に受け取った代金を充当）
- 鍵を受け取る
- 司法書士が所有権移転登記の書類を確認
- 新居の住宅ローンを実行し、抵当権設定の準備
夕方以降：司法書士が法務局へ
- 売却物件の所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請
- 購入物件の所有権移転登記と抵当権設定登記を申請
(2) 必要書類の準備
同日決済では、売却と購入の両方の書類を準備する必要があります。
売却時の必要書類
- 権利証（または登記識別情報通知）
- 実印と印鑑証明書（3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 住民票（住所変更がある場合）
- 固定資産税評価証明書
購入時の必要書類
- 実印と印鑑証明書（3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 住民票
- 住宅ローン契約書（ローン利用の場合）
司法書士に早めに必要書類のリストをもらい、不備がないように準備しましょう。
(3) 司法書士の調整役割
同日決済では、司法書士が以下の調整を行います。
- 売却と購入の決済時刻を調整（午前・午後で分ける）
- 売却代金が確実に購入資金に充当できるか確認
- 両方の金融機関と連絡を取り、融資実行のタイミングを調整
- 法務局の受付時間に間に合うように登記申請を準備
買い替えローンと抵当権
(1) 旧居の抵当権抹消
売却する戸建てに住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済し、抵当権を抹消します。
抵当権抹消の流れ
- 金融機関に完済の連絡をする（決済日の1-2週間前）
- 決済日当日に残債を一括返済する
- 金融機関から抵当権抹消書類を受け取る
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請する
抵当権抹消登記の費用は1-3万円が目安です。
(2) 新居の抵当権設定
購入する戸建てで住宅ローンを利用する場合、金融機関が抵当権を設定します。
抵当権設定の流れ
- 住宅ローンの本審査を通過する
- 決済日に融資が実行される
- 同時に抵当権設定登記を申請する
- 登記完了後、権利証（登記識別情報通知）が発行される
抵当権設定登記の登録免許税は、借入額の0.4%（軽減措置適用時は0.1%）です。例えば3,000万円の借入なら、軽減措置で3万円となります。
(3) 二重ローン回避の方法
二重ローン（旧居と新居の住宅ローンを同時に支払う状態）を回避する方法は以下の通りです。
- 同日決済：売却と購入を同じ日に行い、旧居のローンを完済してから新居のローンを開始
- 買い替えローン：新居の購入資金に旧居のローン残債を上乗せして借りる（ただし審査が厳しい）
- 売却先行：旧居を売却してローンを完済してから新居を購入
登記費用と税制優遇
(1) 登録免許税の計算
買い替えでは、売却と購入の両方で登録免許税が発生します。
売却時の登録免許税
- 抵当権抹消登記：不動産1個につき1,000円（土地・建物で2,000円）
購入時の登録免許税
- 所有権移転登記（建物）：固定資産税評価額×2.0%（軽減措置で0.3%）
- 所有権移転登記（土地）：固定資産税評価額×2.0%（軽減措置で1.5%）
- 抵当権設定登記：借入額×0.4%（軽減措置で0.1%）
計算例（購入価格3,500万円、固定資産税評価額2,500万円、借入3,000万円の場合）
- 建物所有権移転：1,500万円×0.3%=4.5万円
- 土地所有権移転：1,000万円×1.5%=1.5万円
- 抵当権設定：3,000万円×0.1%=3万円
- 合計：9万円
これに司法書士報酬（10-15万円程度）を加えると、購入時の登記費用は20-25万円が目安です。
(2) 買い替え特例の適用
国税庁によると、「特定居住用財産の買換え特例」を利用すると、一定の要件を満たした場合に譲渡益への課税を繰り延べできます。
主な要件
- 売却する戸建てに10年以上住んでいた
- 売却価格が1億円以下
- 買い替えた戸建ての床面積が50㎡以上
- 買い替えた戸建てに住む予定がある
ただし、この特例を使うと住宅ローン控除と併用できないため、どちらが有利か税理士に相談することをおすすめします。
(3) 住宅ローン控除との関係
国税庁によると、買い替え特例と住宅ローン控除は併用できません。
どちらを選ぶべきか
- 譲渡益が大きい場合：買い替え特例が有利（譲渡所得税を繰り延べ）
- 譲渡益が小さいか譲渡損の場合：住宅ローン控除が有利（10-13年間で最大400万円控除）
譲渡益の計算は複雑なので、税理士に相談して有利な方を選択しましょう。
司法書士との連携ポイント
(1) 売却と購入の司法書士選定
買い替えでは、売却と購入の両方を同一の司法書士に依頼するのが理想的です。
同一司法書士のメリット
- 同日決済のスケジュール調整がスムーズ
- 売却と購入の書類を一元管理してもらえる
- 費用を交渉しやすい（セット割引など）
- 連絡窓口が一つで済む
ただし、売却と購入の不動産会社がそれぞれ司法書士を指定する場合は、両方の司法書士に連携してもらうよう依頼しましょう。
(2) 同日決済の事前調整
司法書士に同日決済を依頼する場合、以下を早めに伝えます。
- 売却と購入の契約内容（物件所在地、価格、決済希望日）
- 住宅ローンの状況（売却物件の残債、購入物件の借入予定額）
- 金融機関の情報（売却・購入それぞれの融資銀行）
司法書士はこれらの情報をもとに、金融機関や法務局と調整し、同日決済が可能かどうか判断します。
(3) 依頼時の注意点
司法書士に依頼する際の注意点は以下の通りです。
- 見積もりを取る：登記費用と報酬の内訳を明示してもらう
- 実績を確認：買い替えの登記経験が豊富な司法書士を選ぶ
- 連絡手段を確認：決済日当日に連絡が取れるようにする
- キャンセル条件を確認：万が一決済が延期になった場合の費用負担を確認
まとめ
買い替え時の戸建て売却では、売却と購入の登記を同日に行うことで、資金繰りと手続きの負担を最小化できます。同日決済を実現するには、売却と購入の不動産会社、金融機関、司法書士との連携が不可欠です。また、買い替え特例と住宅ローン控除は併用できないため、税理士に相談して有利な方を選択しましょう。登記費用は売却と購入の両方で発生しますが、司法書士に両方を依頼することで費用を抑えられる場合もあります。