離婚後の戸建て購入時の登記手続き

離婚後に戸建てを購入するとき、登記はどうする？

離婚後に新しく戸建てを購入する際、登記手続きは通常の購入とは異なる注意点があります。本記事では、離婚を経験した方が戸建てを購入する際の登記実務、特に単独名義での登記、元配偶者との連帯債務解消、財産分与との関係、住宅ローン審査への影響について解説します。

この記事でわかること:

不動産登記の基本知識と離婚後の登記の特徴
所有権移転登記と所有権保存登記の違い
離婚後の購入で必要な書類と費用
元配偶者との連帯債務解消と登記の関係
司法書士への依頼とコスト削減のポイント

不動産登記の基本知識

(1) 登記とは

不動産登記とは、土地や建物の所在、面積、所有者などの情報を法務局の登記簿に記録する法的手続きです。法務省の解説（不動産登記の申請手続）によれば、登記は不動産の権利関係を公示し、取引の安全を確保する役割を担います。

登記簿には以下の情報が記録されます。

表題部: 不動産の所在、地番、地目、面積、構造など物理的情報
権利部（甲区）: 所有権に関する事項（所有者の氏名・住所、所有権の移転履歴など）
権利部（乙区）: 所有権以外の権利（抵当権、地上権など）

離婚後に戸建てを購入する場合、単独名義での所有権移転登記または所有権保存登記を行うのが一般的です。

(2) 登記の目的と重要性

不動産登記には以下の重要な目的があります。

第三者への対抗要件: 登記により、第三者に対して自分が所有者であることを主張できます。登記を怠ると、二重売買などのトラブル時に所有権を主張できないリスクがあります。
住宅ローン控除の適用: 住宅ローン控除を受けるには、所有権の登記が必要です。登記を放置すると税制優遇を受けられません。
融資の担保設定: 住宅ローンを利用する場合、金融機関は購入物件に抵当権を設定します。抵当権設定登記には所有権移転登記が前提となります。

離婚後の購入では、離婚協議書の内容や元配偶者との連帯債務の有無が登記に影響を与える場合があります。特に、旧居の共有名義を解消せずに新居を購入すると、金融機関の審査で不利になる可能性があるため注意が必要です。

(3) 登記簿の種類

登記簿には「登記事項証明書（旧:登記簿謄本）」として以下の種類があります。

全部事項証明書: 登記記録の全部を証明する書類
現在事項証明書: 現在有効な登記事項のみを証明する書類
一部事項証明書: 特定の区（甲区・乙区）のみを証明する書類

購入前に売主から全部事項証明書を取り寄せ、所有権の状況や抵当権の有無を確認することが大切です。

登記の種類と手続きフロー

(1) 所有権移転登記（購入時）

中古戸建てを購入する場合、売主から買主への所有権移転登記が必要です。法務局の資料（所有権移転登記）によれば、売買を原因とする所有権移転登記には以下の書類が必要です。

売主側の書類:

登記識別情報（権利証）または登記済証
印鑑証明書（3ヶ月以内）
固定資産評価証明書
本人確認書類

買主側の書類:

住民票
印鑑証明書（住宅ローン利用時）
本人確認書類

離婚後の購入で注意すべき点は、戸籍の変更が住民票に反映されているかです。離婚により氏名や本籍地が変更されている場合、住民票にその旨が記載されていることを確認しましょう。

(2) 所有権保存登記（新築の場合）

新築戸建てを購入する場合、まず表題登記を行い、その後所有権保存登記を行います。

表題登記: 建物の物理的情報（所在、構造、床面積など）を登記簿に記録
所有権保存登記: 所有者の氏名・住所を登記簿に記録

表題登記は土地家屋調査士が、所有権保存登記は司法書士が代行するのが一般的です。新築の場合、建物完成から1ヶ月以内に表題登記を行う義務があります。

(3) 登記手続きの流れ

戸建て購入時の登記手続きは以下の流れで進みます。

売買契約締結: 売主・買主が売買契約を締結
書類準備: 売主・買主がそれぞれ必要書類を準備
決済日の調整: 売買代金の支払いと同時に登記を行う日を決定
決済・登記申請: 決済と同時に司法書士が法務局に登記を申請
登記完了: 申請から1～2週間で登記が完了し、登記識別情報が発行される
登記事項証明書の取得: 登記完了後、登記事項証明書を取得して内容を確認

離婚後の購入では、住宅ローン審査の際に離婚協議書や養育費の支払い証明を求められる場合があります。金融機関によって必要書類が異なるため、事前に確認しましょう。

必要書類と費用

(1) 買主が準備する書類

離婚後に戸建てを購入する際、買主が準備すべき書類は以下の通りです。

基本書類:

住民票（発行から3ヶ月以内）
印鑑証明書（住宅ローン利用時、発行から3ヶ月以内）
本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）

離婚後の購入で追加される可能性がある書類:

離婚協議書（財産分与の内容確認のため）
戸籍謄本（氏名変更の確認のため）
養育費の支払い証明（住宅ローン審査で求められる場合）

特に、旧居の共有名義を解消していない場合、金融機関から旧居の登記事項証明書や財産分与の完了証明を求められることがあります。

(2) 登録免許税の計算

登記申請時には登録免許税を納める必要があります。国税庁の税額表（登録免許税の税額表）によれば、税率は以下の通りです。

登記の種類	課税標準	税率	軽減税率
所有権移転登記（土地）	固定資産税評価額	2.0%	1.5%（2026年3月31日まで）
所有権移転登記（建物）	固定資産税評価額	2.0%	0.3%（住宅用家屋の特例）
所有権保存登記	固定資産税評価額	0.4%	0.15%（住宅用家屋の特例）
抵当権設定登記	債権額（借入額）	0.4%	0.1%（住宅用家屋の特例）

計算例: 固定資産税評価額2,000万円の中古戸建てを購入し、2,000万円の住宅ローンを組む場合

所有権移転登記（土地）: 1,000万円 × 1.5% = 15万円
所有権移転登記（建物）: 1,000万円 × 0.3% = 3万円
抵当権設定登記: 2,000万円 × 0.1% = 2万円
合計: 20万円

(3) 司法書士報酬の相場

登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬は5～15万円程度が相場です。報酬は以下の要素で変動します。

物件の評価額: 評価額が高いほど報酬も高くなる傾向
登記の複雑さ: 抵当権抹消や持分移転など追加手続きがあると報酬が加算
地域差: 都市部は報酬が高く、地方は安い傾向

離婚後の購入で、旧居の名義変更や元配偶者との連帯債務解消が必要な場合、追加の報酬が発生する可能性があります。事前に見積もりを取り、複数の司法書士を比較することをおすすめします。

登記申請の方法

(1) オンライン申請と書面申請

登記申請にはオンライン申請と書面申請の2つの方法があります。

オンライン申請: 法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を利用して申請。24時間受付可能で、登録免許税をオンライン納付できるメリットがあります。
書面申請: 申請書を作成し、法務局の窓口または郵送で提出。初めて申請する場合は窓口で相談しながら進められます。

個人が自分で登記する場合、書面申請が一般的です。ただし、売買の場合は決済と同時に登記を完了させる必要があるため、司法書士への委任が推奨されます。

(2) 司法書士への委任

司法書士に登記を委任するメリットは以下の通りです。

専門知識: 登記に必要な書類の準備や申請書の作成を正確に行える
時間の節約: 法務局への申請や書類の取得を代行してくれる
リスク回避: 書類不備による登記の遅延や却下を防げる

離婚後の購入では、元配偶者との連帯債務解消や財産分与登記が絡む場合があります。こうした複雑なケースでは、司法書士に相談することで適切な手続きを確実に進められます。

(3) 申請から完了までの期間

登記申請から完了までの期間は、法務局の混雑状況により異なりますが、通常1～2週間程度です。

登記が完了すると、以下が発行されます。

登記識別情報通知: 12桁の英数字で構成される、登記完了を証明する情報（旧「権利証」に相当）
登記完了証: 登記が完了したことを証明する書類

登記識別情報は将来の売却時に必要となる重要な情報です。紛失しないよう厳重に保管しましょう。

よくあるトラブルと対処法

(1) 書類不備による遅延

登記申請で最も多いトラブルは、書類の不備による遅延です。以下の点に注意しましょう。

住所の不一致: 登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合、住所変更登記が必要
氏名の不一致: 離婚により氏名が変更されている場合、戸籍謄本で変更の経緯を証明
印鑑証明書の期限切れ: 発行から3ヶ月以内のものを準備

離婚後の購入では、特に氏名変更に注意が必要です。旧姓に戻した場合、戸籍謄本で氏名の変更を証明し、住民票と整合性を取りましょう。

(2) 登記漏れのリスク

登記を放置すると、以下のリスクがあります。

第三者への対抗不可: 二重売買などのトラブル時に所有権を主張できない
住宅ローン控除の適用不可: 確定申告で住宅ローン控除を受けられない
融資の実行不可: 金融機関が抵当権を設定できず、融資が実行されない

購入後は速やかに登記を完了させることが重要です。

(3) 登記内容の確認方法

登記完了後は、必ず登記事項証明書を取得し、内容を確認しましょう。確認すべきポイントは以下の通りです。

所有者の氏名・住所: 正しく記載されているか
所有権の登記原因: 売買または保存となっているか
抵当権の設定: 住宅ローン利用時、正しく設定されているか

誤りがあれば、速やかに法務局または司法書士に連絡し、更正登記を行いましょう。

専門家の活用

(1) 司法書士への依頼メリット

離婚後の戸建て購入では、以下の理由で司法書士への依頼を推奨します。

元配偶者との連帯債務解消: 旧居の共有名義解消や連帯保証人の変更手続きを適切に進められる
財産分与登記との関係整理: 離婚協議書の内容を踏まえた登記手続きをアドバイス
住宅ローン審査への影響: 金融機関が求める書類を正確に準備できる

特に、旧居の住宅ローンが残っている場合や、元配偶者との共有名義を解消していない場合は、専門家のサポートが不可欠です。

(2) 費用を抑えるポイント

司法書士報酬を抑えるポイントは以下の通りです。

複数の司法書士から見積もりを取る: 報酬は司法書士により異なるため、比較検討する
書類の準備を自分で行う: 住民票や印鑑証明書の取得を自分で行うと、報酬が減額される場合がある
不動産会社の紹介を利用: 提携している司法書士を紹介してもらうと、割引がある場合がある

ただし、費用を抑えることを優先して、専門知識が不足している司法書士を選ぶのは避けましょう。離婚後の購入という特殊なケースでは、経験豊富な司法書士を選ぶことが大切です。

(3) 自分で登記する場合の注意点

自分で登記することも可能ですが、以下の注意点があります。

専門知識が必要: 登記申請書の作成、必要書類の準備、登録免許税の計算など、法的知識が求められる
時間と手間: 法務局への相談、書類の取得、申請手続きなど、複数回の手続きが必要
リスク: 書類不備により登記が遅延・却下されると、住宅ローン控除の適用に影響が出る可能性

特に、売買による所有権移転登記は決済と同日に完了させる必要があるため、初めての方が自分で行うのは困難です。費用を抑えたい場合でも、最低限、司法書士に相談することをおすすめします。

まとめ

離婚後に戸建てを購入する際の登記手続きは、通常の購入に加えて、氏名変更の確認、元配偶者との連帯債務解消、財産分与との関係整理など、特有の注意点があります。

登記は不動産の権利関係を公示し、取引の安全を確保する重要な手続きです。登記を怠ると、第三者への対抗不可、住宅ローン控除の適用不可などのリスクがあるため、購入後は速やかに完了させましょう。

登記申請には登録免許税や司法書士報酬がかかりますが、複数の司法書士から見積もりを取り、費用を比較することで、コストを抑えることができます。離婚後の購入という複雑なケースでは、経験豊富な司法書士に相談し、適切な手続きを確実に進めることが成功の鍵です。

FAQ

Q1. 離婚後に戸建てを購入する場合、単独名義で登記できますか？

離婚後に戸建てを購入する場合、単独名義での所有権移転登記または所有権保存登記が可能です。住宅ローンを利用する場合も、単独名義で融資を受けることができます。ただし、旧居の共有名義を解消していない場合や、元配偶者との連帯債務が残っている場合、金融機関の審査で不利になる可能性があります。購入前に旧居の名義変更や連帯債務解消を進めることをおすすめします。

Q2. 離婚により氏名が変わった場合、登記にどう影響しますか？

離婚により氏名が変更された場合、登記申請時に戸籍謄本で氏名変更の経緯を証明する必要があります。住民票に新しい氏名が記載されていることを確認し、登記申請書には現在の氏名を記載します。旧居の登記簿に旧姓が記載されている場合、氏名変更登記を行ってから新居の購入手続きを進めると、手続きがスムーズです。

Q3. 元配偶者との連帯債務が残っている場合、新居の購入に影響しますか？

元配偶者との連帯債務が残っている場合、新居の住宅ローン審査に影響する可能性があります。金融機関は、既存の債務を考慮して融資額を決定するため、連帯債務が残っていると融資額が減額される、または融資が受けられないリスクがあります。購入前に、旧居の住宅ローンを完済するか、連帯債務を単独債務に変更する手続きを進めることをおすすめします。

Q4. 登録免許税はどのくらいかかりますか？

登録免許税は、所有権移転登記の場合、固定資産税評価額の2%（土地は1.5%）です。住宅用家屋の特例が適用されると、建物は0.3%に軽減されます。抵当権設定登記は借入額の0.4%（住宅用家屋の特例で0.1%）です。例えば、固定資産税評価額2,000万円の中古戸建てを購入し、2,000万円の住宅ローンを組む場合、登録免許税の合計は約20万円です。

Q5. 司法書士への依頼は必須ですか？

司法書士への依頼は必須ではありませんが、強く推奨されます。売買による所有権移転登記は決済と同日に完了させる必要があり、書類不備により登記が遅延すると住宅ローン控除の適用に影響が出る可能性があります。特に、離婚後の購入では氏名変更、元配偶者との連帯債務解消、財産分与登記との関係整理など複雑な手続きが絡むため、経験豊富な司法書士に相談することが成功の鍵です。報酬は5～15万円程度が相場です。

離婚後の戸建て購入時の登記手続き｜単独名義と注意点