戸建て売却時の登記手続きを理解して安心して取引を進める
戸建てを売却する際、登記手続きは必須です。初めて売却する方にとって、登記の仕組みや名義変更の流れは複雑に感じられるかもしれません。しかし、基本的な流れを理解し、司法書士に適切に依頼すれば、安全に取引を進められます。本記事では、戸建て売却時の登記の基礎知識、所有権移転登記の流れ、必要書類、抵当権抹消、費用と負担を段階的に解説します。
この記事で分かること
- 戸建て売却時の登記とは何か（法的意味と役割）
- 所有権移転登記の手続きの流れ
- 登記に必要な書類と登記識別情報（権利証）の取り扱い
- 抵当権抹消登記の流れと住宅ローン完済
- 登記費用の内訳と売主・買主の負担区分
1. 戸建て売却時の登記とは
(1) 登記の法的意味と役割
登記とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法務局に記録する制度です（法務省：不動産登記法の概要）。
登記の主な目的：
- 権利の明確化：誰が所有者かを公的に証明
- 第三者への対抗：登記しないと第三者に所有権を主張できない
- 取引の安全確保：買主が安心して購入できる
登記は義務ではありませんが、売買取引では必ず登記を行います。登記しないと、買主が第三者に所有権を奪われるリスクがあるためです。
(2) 登記簿謄本の見方
登記簿謄本は、不動産の権利関係が記録された公的な書類です。
登記簿の主な記載事項
- 表題部：土地・建物の所在地、地番、面積等
- 甲区：所有権に関する事項（所有者名義、取得日等）
- 乙区：所有権以外の権利（抵当権、地役権等）
売却前に登記簿謄本を取得し、以下を確認しましょう：
- 所有者名義が自分になっているか
- 抵当権が設定されているか（住宅ローンがある場合）
- 住所が現住所と一致しているか（異なる場合は住所変更登記が必要）
登記簿謄本は法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます（窓口：600円、オンライン：334円）。
(3) 所有権移転登記のタイミング
所有権移転登記は、売主から買主へ所有権を移転する手続きです。
登記のタイミング：
- **決済日（引渡し日）**に登記申請を行うのが一般的
- 決済と同時に売買代金を受領し、所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時履行
登記申請は司法書士が代行するのが通常です。
2. 所有権移転登記の手続きの流れ
(1) 売買契約から引き渡しまでの流れ
戸建て売却の標準的な流れは以下の通りです。
- 売買契約締結（手付金支払い：売買代金の5-10%）
- 住宅ローン審査（買主）：1-2週間
- 決済日の調整（売主・買主・金融機関・司法書士）
- 残代金決済（売買代金の残額支払い）
- 所有権移転登記・抵当権抹消登記（同時履行）
- 引き渡し（鍵の引き渡し）
決済日には、司法書士が立ち会い、書類確認と登記申請を行います。
(2) 残代金決済と同時履行
決済日には、以下の手続きが同時に行われます。
- 残代金の支払い（買主→売主）
- 住宅ローンの一括返済（売主→金融機関）
- 抵当権抹消登記（金融機関→法務局）
- 所有権移転登記（売主→買主）
- 鍵の引き渡し（売主→買主）
これらは同時履行（どれか一つでも欠けると全て無効）の原則で行われます。司法書士が確実に履行されることを確認します。
(3) 登記申請から完了までの期間
登記申請後、法務局で登記処理が行われます。
登記完了までの期間
- 通常：1-2週間程度
- 混雑時（年度末等）：2-3週間程度
登記完了後、買主に登記識別情報（従来の権利証に相当）が交付されます。売主は登記簿謄本を取得し、買主名義に変更されていることを確認できます。
3. 登記に必要な書類
(1) 売主が準備する書類一覧
売主が準備する主な書類は以下の通りです（法務省：所有権移転登記の手続きと必要書類）。
必要書類
- 登記識別情報（または登記済証＝権利証）
- 印鑑証明書（3ヶ月以内）
- 固定資産税納税通知書（または固定資産評価証明書）
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 住民票（登記簿の住所と現住所が異なる場合）
これらの書類は決済日までに準備し、司法書士に渡します。
(2) 登記識別情報（権利証）の取り扱い
登記識別情報とは、登記名義人が登記を申請する際に必要となる12桁の符号です（法務省：登記識別情報（権利証）の取扱いについて）。
従来の権利証（紙の証明書）と同じ役割を果たします。2005年以降に取得した不動産は、登記識別情報が発行されています。
保管上の注意
- 紛失すると再発行できない
- 第三者に知られると悪用されるリスクがある
- 決済日まで厳重に保管
(3) 登記識別情報紛失時の対応
登記識別情報を紛失した場合でも、売却は可能です。
対応方法
- 事前通知制度：法務局から売主に通知が送付され、本人確認
- 本人確認情報制度：司法書士が本人確認し、本人確認情報を作成
本人確認情報制度の流れ
- 司法書士が売主と面談し、本人確認書類を確認
- 本人確認情報を作成し、登記申請時に添付
- 追加費用：5-10万円程度
紛失した場合は、早めに司法書士に相談しましょう。
4. 抵当権抹消登記
(1) 抵当権抹消の流れ
住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記を行います（法務省：抵当権抹消登記の手続き）。
抵当権抹消の流れ
- 金融機関に一括返済を申し出（決済日の1-2週間前）
- 返済額の確定（残債＋利息＋手数料）
- 決済日に返済（売却代金から支払い）
- 抵当権抹消書類の受領（金融機関から）
- 抵当権抹消登記（決済日に司法書士が代行）
抵当権が残ったままでは、買主が融資を受けられないため、売却できません。
(2) 住宅ローン完済と同時履行
決済日には、住宅ローンの完済と抵当権抹消登記が同時に行われます。
同時履行の流れ
- 買主から売却代金を受領
- 売却代金の一部を住宅ローンの返済に充当
- 金融機関が抵当権抹消書類を交付
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請
- 所有権移転登記も同時に申請
これにより、買主は抵当権のない不動産を取得できます。
(3) 金融機関からの書類受領
住宅ローン完済後、金融機関から以下の書類を受け取ります。
抵当権抹消に必要な書類
- 抵当権設定契約証書（または登記済証）
- 抵当権解除証書（金融機関の実印押印）
- 登記原因証明情報
- 金融機関の代表者事項証明書（または登記簿謄本）
- 委任状（司法書士への委任用）
これらの書類は決済日に司法書士に渡し、抵当権抹消登記を代行してもらいます。
5. 登記費用の内訳と負担
(1) 登録免許税の計算方法
登記には登録免許税がかかります。
登録免許税の計算式
- 所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2%
- 抵当権抹消登記：不動産1個につき1,000円（戸建ては土地・建物で2個=2,000円）
例：固定資産税評価額2,500万円の戸建て
- 所有権移転登記：2,500万円 × 2% = 50万円（買主負担）
- 抵当権抹消登記：1,000円 × 2 = 2,000円（売主負担）
(2) 司法書士報酬の相場
登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です（日本司法書士会連合会）。
司法書士報酬の相場
- 所有権移転登記：5-10万円（買主負担）
- 抵当権抹消登記：1-3万円（売主負担）
報酬は司法書士により異なるため、複数の司法書士に見積もりを依頼して比較することをおすすめします。不動産会社が紹介する司法書士を利用するのが一般的です。
(3) 売主・買主の費用負担区分
登記費用の負担は慣例により以下のように決まっています。
| 費用項目 | 負担者 | 金額例 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（登録免許税） | 買主 | 50万円 |
| 所有権移転登記（司法書士報酬） | 買主 | 5-10万円 |
| 抵当権抹消登記（登録免許税） | 売主 | 2,000円 |
| 抵当権抹消登記（司法書士報酬） | 売主 | 1-3万円 |
ただし、契約時の交渉で変更可能です。売買契約書で費用負担を明示しましょう。
6. 司法書士の役割と選び方
(1) 司法書士が行う業務内容
司法書士は、登記手続きを代行する専門家です。
主な業務
- 登記に必要な書類の確認
- 本人確認（売主・買主）
- 登記申請書の作成
- 法務局への登記申請
- 登記完了後の書類交付
決済日には司法書士が立ち会い、書類の不備がないか確認し、登記申請を行います。
(2) 司法書士の選定基準
司法書士は以下の基準で選びましょう。
選定基準
- 不動産登記の実績が豊富
- 報酬が明確（見積もりを事前に提示）
- 対応が迅速（質問に丁寧に回答）
- 保険加入（司法書士賠償責任保険）
不動産会社が紹介する司法書士を利用するのが一般的ですが、自分で探すことも可能です。複数の司法書士に見積もりを依頼して比較しましょう。
(3) 依頼時の注意点
司法書士に依頼する際の注意点は以下の通りです。
注意点
- 報酬の確認：登録免許税と司法書士報酬を分けて確認
- 必要書類の確認：早めに準備する書類を確認
- 決済日の調整：司法書士のスケジュールを確認
- 連絡先の確認：緊急時の連絡先を確認
決済日に書類が揃わないと登記ができないため、早めに準備を進めましょう。
まとめ
戸建て売却時の登記では、以下のポイントが重要です：
- 登記の役割：所有権を公的に証明し、取引の安全を確保
- 所有権移転登記：決済日に売主から買主へ所有権を移転
- 必要書類：登記識別情報、印鑑証明書、固定資産税納税通知書等
- 抵当権抹消：住宅ローンを完済し、決済日に抵当権を抹消
- 登記費用：所有権移転は買主負担、抵当権抹消は売主負担が慣例
- 司法書士：登記手続きを代行する専門家、不動産会社が紹介するのが一般的
不明点は司法書士に相談し、安心して売却手続きを進めましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 戸建て売却時の登記は誰が行いますか？
通常は司法書士に依頼します。売買契約時に不動産会社が司法書士を紹介するケースが多いです。自分で登記申請も可能ですが専門知識が必要で、引き渡し日に間に合わないリスクがあります。司法書士に依頼すれば、必要書類の確認、登記申請、登記完了まで全て代行してもらえます。報酬は5-10万円程度です。
Q2. 登記費用は誰が負担しますか？
所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬は買主負担が慣例です。抵当権抹消登記は売主負担です。ただし契約時の交渉で変更可能です。売買契約書で費用負担を明示しましょう。売主の負担は抵当権抹消で2-5万円程度、買主の負担は所有権移転で55-60万円程度が目安です。
Q3. 権利証を紛失した場合はどうすればいいですか？
司法書士による本人確認手続き（事前通知制度または本人確認情報制度）で対応可能です。追加費用5-10万円が発生しますが、売却自体は問題なく進められます。本人確認情報制度では、司法書士が本人確認書類を確認し、本人確認情報を作成して登記申請時に添付します。紛失した場合は早めに司法書士に相談しましょう。
Q4. 住宅ローンが残っている場合はどうなりますか？
売却代金で一括返済が原則です。決済日に買主から受け取った残代金で銀行へ返済し、抵当権抹消登記を同時に行います。金融機関から抵当権抹消書類を受領して司法書士へ渡します。ローン残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、自己資金で補填するか、任意売却を検討する必要があります。
Q5. 登記完了までどのくらいかかりますか？
法務局の混雑状況により1-2週間程度です。登記完了後、買主に登記識別情報が交付されます。急ぐ場合は司法書士に依頼して優先処理を依頼することも可能ですが、追加費用がかかる場合があります。登記完了後、登記簿謄本を取得して買主名義に変更されていることを確認しましょう。