戸建て購入時の登記・名義変更の全体像
戸建てを購入した際には、自分が所有者であることを公示するために登記が必要です。登記は法律上の義務ではありませんが、第三者に対して所有権を主張するために不可欠な手続きです。
この記事のポイント
- 戸建ての登記は建物と土地を別々に行う必要がある
- 登録免許税は固定資産評価額の一定割合で、住宅用家屋証明書により軽減可能
- 住宅ローン利用時は所有権移転登記と抵当権設定登記を同時申請する
- 司法書士への報酬は5-10万円程度が相場だが、ミスを避けるため専門家依頼を推奨
- 登記は引渡し後速やかに行うべきで、怠ると第三者に対抗できないリスクあり
(1) 登記とは何か（所有権の公示）
登記とは、不動産の所有者や権利関係を法務局の登記簿に記録し、誰でも確認できるようにする制度です。
登記の目的：
- 所有権を公に証明する
- 第三者に対して所有権を主張する（対抗要件）
- 不動産取引の安全性を確保する
法務省の見解では、登記がなければ所有権を第三者に対抗できず、二重売買などのトラブルに巻き込まれるリスクがあるとされています。このため、戸建てを購入したら速やかに登記を行うことが重要です。
(2) 戸建て購入で必要な登記の種類
戸建て購入時には、主に以下の登記が必要です。
必要な登記の種類：
| 登記の種類 | 対象 | タイミング |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 建物・土地 | 引渡し時 |
| 抵当権設定登記 | 建物・土地 | 住宅ローン利用時 |
| 建物表題登記 | 建物 | 新築の場合のみ |
中古戸建ての場合、建物表題登記は既に完了しているため、所有権移転登記のみで済みます。新築の場合は、建物表題登記（建物の物理的な状況を登記）を先に行い、その後所有権保存登記を行います。
(3) 登記のタイミングと期限
登記には法律上の明確な期限はありませんが、実務上は引渡し当日または数日以内に行うのが一般的です。
登記のタイミング：
- 引渡し当日：決済と同時に登記申請（最も一般的）
- 引渡し後数日以内：書類確認後に申請
- 新築の場合：建物完成後1ヶ月以内に表題登記（法定義務）
国土交通省の資料によれば、登記を怠ると第三者に対抗できず、万が一売主が二重に売却した場合、先に登記した者が優先されるとされています。このため、引渡しと同時に登記申請を行うのが安全です。
所有権移転登記の手続きと必要書類
所有権移転登記は、売主から買主へ所有権が移ったことを登記簿に記録する手続きです。
(1) 建物と土地の登記（別々に必要）
戸建ての場合、建物と土地は別々の不動産として扱われるため、それぞれ登記が必要です。
建物と土地の登記：
- 建物の登記：建物の所有権移転登記
- 土地の登記：土地の所有権移転登記
- 同時申請：通常は建物と土地を同じタイミングで申請
マンションの場合は建物（専有部分）と土地（敷地権）が一体となっていますが、戸建ての場合は建物と土地が別々の不動産として登記されるため、手続きも二重になります。
(2) 必要書類の準備（売主・買主）
所有権移転登記には、売主と買主それぞれが書類を準備する必要があります。
売主が準備する書類：
- 登記識別情報（権利証）または登記済証
- 印鑑証明書（3ヶ月以内）
- 固定資産評価証明書
- 売主の本人確認書類
買主が準備する書類：
- 住民票
- 本人確認書類
- 住宅用家屋証明書（軽減措置を受ける場合）
住宅用家屋証明書は市区町村で取得し、登録免許税の軽減措置を受けるために必要です。取得には一定の要件（新築または築20年以内など）があるため、事前に確認しておきましょう。
(3) 登記申請の流れ
登記申請は以下の流れで行います。
登記申請の手順：
- 決済・引渡し：売買代金の支払いと鍵の受け渡し
- 書類の確認：司法書士が必要書類を確認
- 登記申請：法務局に所有権移転登記を申請
- 審査：法務局で書類審査（通常1〜2週間）
- 登記完了：登記識別情報（権利証）の発行
実務では、決済当日に司法書士が法務局へ登記申請を行い、1〜2週間後に登記が完了します。登記完了後、買主は登記識別情報（12桁の英数字）を受け取ります。
登録免許税の計算方法と軽減措置
登記申請時には登録免許税という税金を納める必要があります。税額は固定資産評価額に一定の税率をかけて計算します。
(1) 登録免許税の税率
登録免許税の税率は、登記の種類によって異なります。
登録免許税の税率：
| 登記の種類 | 標準税率 | 軽減税率（2026年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 2.0% | 1.5% |
| 建物の所有権移転 | 2.0% | 0.3% |
| 抵当権設定 | 0.4% | 0.1% |
国税庁の資料によれば、軽減税率は2026年3月31日までの取得分について適用されるとされています。軽減措置を受けるには、住宅用家屋証明書が必要です。
(2) 住宅用家屋証明書による軽減措置
住宅用家屋証明書を取得することで、登録免許税の軽減措置を受けられます。
軽減措置の要件：
- 自己の居住用であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 新築または築20年以内（耐火建築物は25年以内）
- 取得後1年以内に登記すること
国土交通省の見解では、これらの要件を満たす場合、市区町村から住宅用家屋証明書を取得できるとされています。証明書の取得には数千円の手数料がかかりますが、登録免許税の軽減効果は大きいため、必ず取得すべきでしょう。
(3) 固定資産評価額の確認方法
登録免許税は固定資産評価額を基準に計算されます。
固定資産評価額の確認方法：
- 固定資産評価証明書で確認（市区町村で取得）
- 売主から提供される固定資産税納税通知書で確認
- 評価額は市場価格の70%程度が目安
計算例：
- 土地の固定資産評価額：2,000万円
- 建物の固定資産評価額：1,000万円
- 土地の登録免許税：2,000万円 × 1.5% = 30万円
- 建物の登録免許税：1,000万円 × 0.3% = 3万円
- 合計：33万円
軽減措置がない場合は、土地40万円+建物20万円=60万円となるため、27万円の軽減効果があります。
抵当権設定登記（住宅ローン利用時）
住宅ローンを利用して戸建てを購入する場合、金融機関が抵当権を設定するために抵当権設定登記が必要です。
(1) 抵当権設定登記とは
抵当権設定登記は、住宅ローンの担保として不動産に抵当権を設定する登記です。
抵当権の仕組み：
- ローンが返済できない場合、金融機関が不動産を競売にかけて債権を回収
- 抵当権は登記により第三者に対抗できる
- 完済後は抵当権抹消登記が必要
抵当権設定登記は金融機関の要求により行われるため、住宅ローン利用時は必須の手続きとなります。
(2) 所有権移転登記との同時申請
実務では、所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に申請するのが一般的です。
同時申請の流れ：
- 決済・引渡し
- 所有権移転登記と抵当権設定登記を同時申請
- 審査・登記完了
これにより、所有権移転と抵当権設定が同じタイミングで完了し、金融機関が融資を実行する際の条件を満たすことができます。
(3) 抵当権設定の登録免許税
抵当権設定登記にも登録免許税がかかります。
抵当権設定の登録免許税：
- 標準税率：債権額の0.4%
- 軽減税率：債権額の0.1%（2026年3月31日まで）
計算例：
- 住宅ローン借入額：3,000万円
- 登録免許税：3,000万円 × 0.1% = 3万円
軽減措置がない場合は12万円となるため、9万円の軽減効果があります。
司法書士への依頼と費用相場
登記は自分で行うこともできますが、実務では司法書士に依頼するのが一般的です。
(1) 自分で登記する場合と司法書士依頼の違い
自分で登記する場合と司法書士に依頼する場合の違いをまとめます。
自分で登記する場合：
- メリット：司法書士報酬（5-10万円）を節約できる
- デメリット：書類準備が煩雑、法務局への複数回の訪問が必要、ミスのリスク
司法書士に依頼する場合：
- メリット：専門家が確実に手続きを行う、時間と手間を節約
- デメリット：報酬が必要
日本司法書士会連合会の資料によれば、住宅ローン利用時は金融機関が司法書士依頼を条件とするケースが多いとされています。また、登記ミスによる損害を避けるため、専門家への依頼が推奨されています。
(2) 司法書士報酬の相場
司法書士への報酬は自由化されており、事務所により異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
司法書士報酬の相場：
- 所有権移転登記：3〜5万円
- 抵当権設定登記：3〜5万円
- その他実費：数千円〜1万円程度
- 合計：5〜10万円程度
報酬は物件価格やローン金額により変動するため、複数の司法書士から見積もりを取ることをおすすめします。
(3) 登記費用の総額目安
登記にかかる費用の総額は、登録免許税と司法書士報酬の合計です。
費用の総額例（3,000万円の戸建て購入の場合）：
- 登録免許税（土地+建物）：約35万円
- 抵当権設定の登録免許税：約3万円
- 司法書士報酬：約8万円
- 合計：約46万円
軽減措置を受けない場合は登録免許税が倍近くになるため、住宅用家屋証明書の取得は必須です。
登記完了後の確認事項と注意点
登記完了後には、登記内容の確認と重要書類の保管が必要です。
(1) 登記識別情報（権利証）の保管
登記完了後、買主は登記識別情報を受け取ります。これは従来の「権利証」に代わるものです。
登記識別情報の特徴：
- 12桁の英数字で構成
- 将来の売却時に必要
- 再発行不可のため厳重に保管
法務省の見解では、登記識別情報を紛失しても再発行はできないが、将来売却時に司法書士による本人確認情報提供で対応可能とされています。ただし、追加費用（5〜10万円程度）がかかるため、紛失しないよう厳重に保管しましょう。
(2) 登記事項証明書の取得と確認
登記完了後は、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して内容を確認しましょう。
確認すべき項目：
- 所有者名義が正しく記載されているか
- 地番・家屋番号が正しいか
- 抵当権が正しく設定されているか
- 床面積・構造等が正しいか
登記事項証明書は法務局またはオンラインで取得できます（手数料600円程度）。内容に誤りがあれば、速やかに司法書士に連絡して訂正手続きを行いましょう。
(3) 登記申請の期限と罰則
所有権移転登記には法律上の期限はありませんが、新築の場合は建物表題登記に期限があります。
登記の期限：
- 所有権移転登記：法定期限なし（ただし速やかに行うべき）
- 建物表題登記（新築）：完成後1ヶ月以内（違反すると10万円以下の過料）
国土交通省の資料によれば、建物表題登記の期限を過ぎると過料が科される可能性があるとされています。新築戸建ての場合は、完成後速やかに表題登記を行う必要があります。
まとめ
戸建て購入時の登記は、所有権を公に証明し、第三者に対抗するために不可欠な手続きです。建物と土地を別々に登記する必要があり、登録免許税は固定資産評価額の一定割合で計算されます。住宅用家屋証明書を取得すれば、登録免許税の軽減措置を受けられます。
住宅ローン利用時は、所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に申請するのが一般的です。司法書士への報酬は5-10万円程度が相場で、登記ミスを避けるため専門家への依頼が推奨されます。
登記完了後は、登記識別情報を厳重に保管し、登記事項証明書で内容を確認しましょう。登記は引渡し後速やかに行うべきで、怠ると第三者に対抗できないリスクがあります。登記費用の総額は数十万円となるため、購入予算に含めて計画を立てましょう。
よくある質問
Q1: 戸建て購入時の登記はいつまでに行う必要がありますか？
法律上の明確な期限はありませんが、実務上は引渡し後速やかに、通常は引渡し当日または数日以内に行うのが一般的です。登記を怠ると、第三者に対して所有権を主張できず、万が一売主が二重に売却した場合、先に登記した者が優先されるリスクがあります。
また、新築戸建ての場合は、建物表題登記を完成後1ヶ月以内に行う法的義務があり、違反すると10万円以下の過料が科される可能性があります。所有権移転登記には罰則はありませんが、引渡しと同時に登記申請を行うのが安全です。
実務では、決済当日に司法書士が法務局へ登記申請を行い、1〜2週間後に登記が完了するのが一般的な流れです。
Q2: 登録免許税の軽減措置を受けるにはどうすればいいですか？
住宅用家屋証明書を市区町村から取得し、登記申請時に提出する必要があります。軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 自己の居住用であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 新築または築20年以内（耐火建築物は25年以内）
- 取得後1年以内に登記すること
軽減税率は、土地が2.0%→1.5%、建物が2.0%→0.3%となり、大きな節税効果があります。例えば、土地2,000万円・建物1,000万円の場合、軽減措置により27万円の節税となります。
住宅用家屋証明書の取得には数千円の手数料がかかりますが、登録免許税の軽減効果は大きいため、要件を満たす場合は必ず取得しましょう。
Q3: 司法書士に依頼せず自分で登記することはできますか？
可能です。登記は法律上、本人が行うことができます。ただし、書類準備や法務局への申請が煩雑で、ミスのリスクもあります。
住宅ローンを利用する場合、金融機関が司法書士依頼を条件とするケースが多いため、実質的に自分で登記することは難しいでしょう。司法書士報酬は5-10万円程度が相場ですが、専門家が確実に手続きを行うため、時間と手間を節約でき、ミスを避けられます。
自分で登記する場合、以下のような作業が必要です。
- 必要書類の収集と作成
- 登記申請書の作成
- 法務局への申請（平日のみ）
- 補正があれば再度法務局へ訪問
登記ミスにより損害が発生するリスクを考えると、専門家への依頼が推奨されます。
Q4: 登記識別情報（権利証）を紛失した場合どうなりますか？
登記識別情報は再発行できませんが、紛失による登記への直接的な影響はありません。ただし、将来不動産を売却する際に登記識別情報が必要となるため、紛失した場合は司法書士による本人確認情報提供という手続きが必要です。
この手続きには追加費用（5〜10万円程度）がかかるため、登記識別情報は厳重に保管する必要があります。保管方法としては、以下が推奨されます。
- 金庫や貸金庫に保管
- 紛失リスクを避けるため、コピーを別の場所に保管
- 定期的に保管場所を確認
登記識別情報は12桁の英数字で構成され、これを知られると不正な登記申請に悪用される可能性もあります。第三者に見せないよう注意しましょう。