住み替え時の中古マンション売却と固定資産税の基本
住み替えで中古マンションを売却する際、固定資産税・都市計画税の精算方法や納税義務がどうなるか気になる方も多いでしょう。売却年の固定資産税は誰が払うのか、買主とどう精算するのか――これらの実務的な疑問を解消するには、固定資産税の課税基準日と精算の仕組みを理解することが重要です。
本記事のポイント（結論要約）
- 固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務者（売却年も売主が全額納付）
- 売却時は日割り精算で買主と税負担を按分（商慣行であり法的義務ではない）
- 同一年度内の売却・購入でも二重課税にはならない（1月1日時点の所有状況で判定）
- 売り先行・買い先行・同時決済で税負担に大差はないが、引渡時期の調整で年度単位の負担を最適化できる
- 住み替えには買換え特例と3,000万円特別控除があり、譲渡益の規模で選択すべき
(1) 固定資産税の課税基準日と納税義務者
総務省の公式情報によると、固定資産税は毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。標準税率は1.4%で、課税標準額（固定資産評価額）に税率を掛けて税額が決まります。
重要なのは1月1日の所有者が年間の納税義務者となる点です。たとえば6月に売却しても、その年度の固定資産税は売主が全額納付する義務があります。実務では売買契約時に買主と日割り精算する慣行がありますが、自治体への納税義務は売主に残ります。
(2) 都市計画税の課税対象と税率
総務省の都市計画税情報によると、都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。税率は上限0.3%で、自治体の条例により決定されます。主に市街化区域内の土地・建物に課税されるため、市街化区域外のマンションは課税されない場合があります。
まとめ
住み替え時の中古マンション売却における固定資産税・都市計画税について、精算方法、二重負担リスク、パターン別の税負担、特例措置を解説しました。
重要ポイントの再確認
- 固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務者（売却年も売主が全額納付）
- 売却時は日割り精算で買主と税負担を按分（起算日に注意）
- 同一年度内の売却・購入でも二重課税にならない（1月1日時点の所有状況で判定）
- 売り先行・買い先行で税負担に大差なし（資金計画・市場動向を優先）
- 買換え特例と3,000万円控除は併用不可（譲渡益の規模で選択）