投資用中古マンション売却と固定資産税・都市計画税の基本
投資用中古マンションを売却する際、固定資産税・都市計画税の取り扱いは税務処理で重要なポイントです。賃貸期間中は必要経費として計上できますが、売却時の清算金は譲渡収入として扱われます。この記事では、投資用中古マンション売却時の固定資産税・都市計画税の実務と税務処理を解説します。
結論まとめ
- 賃貸期間中の固定資産税は必要経費：不動産所得の計算で全額経費計上できる（国税庁）
- 売却時の清算金は譲渡収入：買主から受け取る日割り清算金は譲渡所得の計算に含める
- 居住用特例は適用不可：投資用物件には3,000万円特別控除などの特例は使えない
- 所有期間で税率が変わる：5年以下は短期譲渡（39.63%）、5年超は長期譲渡（20.315%）
- 減価償却と譲渡所得の関係：減価償却累計額により取得費が減少し、譲渡所得が増える
(1) 固定資産税の課税対象と納税義務者
総務省によると、固定資産税は土地・家屋・償却資産に課される市町村税です。
課税の仕組み
- 納税義務者：毎年1月1日時点の所有者
- 税率：標準税率1.4%（市町村により異なる）
- 課税標準：固定資産税評価額（時価の約70%）
計算式
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率（1.4%）
マンションの場合、土地（敷地権）と建物の両方に課税されます。
計算例（固定資産税評価額2,000万円の投資用中古マンション）
- 土地：800万円 × 1.4% = 11.2万円
- 建物：1,200万円 × 1.4% = 16.8万円
- 合計：28万円/年
(2) 都市計画税の課税対象
総務省によると、都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。
課税の仕組み
- 課税地域：市街化区域内の土地・建物
- 税率：最高0.3%（市町村により異なる）
- 納税義務者：毎年1月1日時点の所有者
計算式
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 税率（0.3%以下）
市街化調整区域や都市計画区域外では、都市計画税は課税されません。
計算例（同上のマンション）
- 土地：800万円 × 0.3% = 2.4万円
- 建物：1,200万円 × 0.3% = 3.6万円
- 合計：6万円/年
固定資産税と都市計画税を合わせると、年間34万円となります。
投資用物件の固定資産税と不動産所得の関係
(1) 固定資産税・都市計画税の必要経費計上
国税庁によると、投資用不動産の固定資産税・都市計画税は、不動産所得の必要経費として全額計上できます。
必要経費として認められる税金
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税（取得時のみ）
- 登録免許税（登記時のみ）
経費計上のタイミング
固定資産税・都市計画税は、以下のいずれかのタイミングで経費計上できます。
| タイミング | 説明 |
|---|---|
| 賦課決定時 | 納税通知書が届いた時点で全額計上 |
| 納付時 | 実際に納付した時点で計上（分割納付の場合） |
どちらを選択しても構いませんが、毎年同じ方法で統一する必要があります。
(2) 確定申告での処理方法
投資用中古マンションの固定資産税・都市計画税は、確定申告書の「不動産所得の収支内訳書」に記載します。
記載項目
- 収入：家賃収入
- 必要経費：
- 固定資産税：年間28万円
- 都市計画税：年間6万円
- その他（管理費、修繕費、減価償却費など）
不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費
計算例（年間家賃収入120万円の場合）
- 家賃収入：120万円
- 固定資産税・都市計画税：34万円
- その他経費（管理費・修繕費など）：30万円
- 減価償却費：20万円
- 不動産所得：120万円 - 84万円 = 36万円
売却年の固定資産税の経費処理
(1) 売却年の固定資産税の按分方法
投資用中古マンションを売却した年の固定資産税は、所有期間に応じて按分します。
按分の考え方
- 賃貸期間：不動産所得の必要経費として計上
- 売却後：経費計上不可（所有していないため）
計算例（6月30日に売却した場合）
- 年間固定資産税：34万円
- 所有期間：1月1日～6月30日（181日/365日）
- 経費計上額：34万円 × 181/365 = 約16.9万円
残り（約17.1万円）は買主が負担する部分なので、経費計上できません。
(2) 譲渡所得と不動産所得の区分
売却年は、不動産所得と譲渡所得の2つの所得が発生します。
不動産所得（賃貸期間分）
- 家賃収入：60万円（1-6月分）
- 固定資産税：16.9万円（所有期間分）
- その他経費：15万円
- 減価償却費：10万円
- 不動産所得：60万円 - 41.9万円 = 18.1万円
譲渡所得（売却分）
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：2,000万円 - 減価償却累計額300万円 = 1,700万円
- 譲渡費用（仲介手数料・登記費用など）：100万円
- 譲渡所得：3,000万円 - 1,700万円 - 100万円 = 1,200万円
確定申告では、不動産所得と譲渡所得を別々に申告します。
売却時の固定資産税清算と日割り計算
(1) 売主と買主の按分精算の実務
不動産売買では、固定資産税・都市計画税を売主と買主で日割り精算するのが慣例です。
精算の起算日
地域により起算日が異なります。
| 地域 | 起算日 |
|---|---|
| 関東 | 1月1日 |
| 関西 | 4月1日 |
計算例（6月30日に引き渡し、年間固定資産税34万円、関東の場合）
- 起算日：1月1日
- 売主負担期間：1月1日～6月30日（181日）
- 買主負担期間：7月1日～12月31日（184日）
- 売主負担額：34万円 × 181/365 = 約16.9万円
- 買主負担額：34万円 × 184/365 = 約17.1万円
決済日に、買主が売主に17.1万円を支払います。
(2) 清算金の税務上の取り扱い
国税庁によると、固定資産税の清算金は税務上以下のように扱われます。
売主の税務処理
- 年間固定資産税34万円を支払う（納税義務者は1月1日時点の所有者）
- 所有期間分（16.9万円）を不動産所得の経費計上
- 買主から受け取る清算金（17.1万円）は譲渡収入として扱う
譲渡所得の計算
譲渡収入 = 売却価格 + 固定資産税清算金
= 3,000万円 + 17.1万円 = 3,017.1万円
清算金を譲渡費用として控除することはできません。
買主の税務処理
- 清算金（17.1万円）は物件取得価額に含める
- 取得価額 = 売買価格 + 清算金 = 3,000万円 + 17.1万円 = 3,017.1万円
投資用物件と居住用物件の税務上の違い
(1) 住宅用地特例の適用
投資用中古マンションでも、賃貸住宅として使われている場合、土地部分に住宅用地特例が適用されます。
住宅用地特例の内容
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額×1/6 | 評価額×1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額×1/3 | 評価額×2/3 |
マンションの場合、敷地権の面積が200㎡以下であれば小規模住宅用地として扱われるのが一般的です。
特例適用の計算例
- 土地の固定資産税評価額：800万円
- 特例なし：800万円 × 1.4% = 11.2万円
- 特例あり：800万円 × 1/6 × 1.4% = 約1.9万円
住宅用地特例により、土地の固定資産税が大幅に軽減されます。
(2) 居住用財産の特例が適用されない理由
国税庁によると、投資用不動産を売却する場合、居住用財産の特例は適用されません。
適用されない特例
- 3,000万円特別控除
- 軽減税率の特例（所有期間10年超）
- 買換え特例
これらの特例は、「自己が居住していた住宅」を売却する場合のみ適用されます。投資用（賃貸用）マンションは対象外です。
税率の比較
| 区分 | 居住用（特例適用） | 投資用 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以下） | 39.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 20.315%（3,000万円控除後） | 20.315%（控除なし） |
投資用物件では3,000万円控除が使えないため、譲渡所得に対して満額課税されます。
投資用中古マンション売却時の税制上の注意点
(1) 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い
国税庁によると、不動産の譲渡所得は所有期間により税率が異なります。
所有期間の判定
- 判定日：売却した年の1月1日時点
- 短期譲渡所得：所有期間5年以下
- 長期譲渡所得：所有期間5年超
税率
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
計算例（譲渡所得1,200万円の場合）
- 短期譲渡：1,200万円 × 39.63% = 約475万円
- 長期譲渡：1,200万円 × 20.315% = 約244万円
所有期間が5年を超えるかどうかで、税負担が2倍近く変わります。
注意点：所有期間の判定例
- 取得日：2018年4月1日
- 売却日：2023年12月31日
- 判定日：2023年1月1日
- 2023年1月1日時点では5年に満たない → 短期譲渡所得
5年超の長期譲渡にするには、2024年1月1日以降に売却する必要があります。
(2) 減価償却と譲渡所得の関係
投資用不動産では、毎年減価償却費を経費計上しています。国税庁によると、譲渡所得の計算では、減価償却累計額を取得費から差し引きます。
取得費の計算
取得費 = 購入価格 - 減価償却累計額
計算例
- 購入価格：2,000万円（土地800万円、建物1,200万円）
- 減価償却累計額：300万円（建物のみ）
- 取得費：2,000万円 - 300万円 = 1,700万円
減価償却累計額が大きいほど取得費が減少し、譲渡所得が増えます。
譲渡所得の計算
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：1,700万円
- 譲渡費用：100万円
- 譲渡所得：3,000万円 - 1,700万円 - 100万円 = 1,200万円
長期保有の投資用マンションでは、減価償却により取得費が大幅に減少するため、譲渡所得税の負担が大きくなることがあります。
まとめ
投資用中古マンション売却時の固定資産税・都市計画税は、税務処理が複雑です。賃貸期間中は不動産所得の必要経費として全額計上できますが、売却時の清算金は譲渡収入として扱われます。居住用財産の3,000万円特別控除は投資用物件には適用されないため、譲渡所得税の負担が大きくなります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が2倍近く変わるため、売却タイミングは慎重に検討しましょう。減価償却累計額により取得費が減少するため、長期保有の投資用マンションでは譲渡所得が増える点にも注意が必要です。売却前に税理士に相談し、最適な売却時期と税務処理を確認することをおすすめします。