投資用中古マンション購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
不動産投資で中古マンションを購入する際、固定資産税・都市計画税はランニングコストとして収支計画に大きく影響します。この記事では、投資用中古マンションにおける固定資産税の仕組みから、経費計上の方法、確定申告での処理まで実務的に解説します。
この記事のポイント
- 投資用でも住宅用地の特例が適用され、土地部分は評価額の1/6に軽減
- 固定資産税・都市計画税は不動産所得の必要経費として全額計上可能
- 中古マンションは新築軽減措置の対象外で初年度から通常税率が適用
- 賃貸開始前の空室期間の固定資産税は経費計上できない可能性が高い
- 年間5〜10万円程度が目安で、実質利回りに1〜2%程度影響
(1) 固定資産税の仕組みと税率
東京都主税局の公式情報によると、固定資産税は毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。標準税率は1.4%で、課税標準額に税率を乗じて計算されます。
投資用中古マンションでも固定資産税の仕組みは同じです。マンションの場合、専有部分（住戸）と共用部分（エントランス、廊下等）を合わせた評価額に対して課税されます。
(2) 都市計画税の仕組みと課税対象
総務省の公式情報によると、都市計画税は都市計画区域内の土地・建物に課税され、税率は上限0.3%です。実際の税率は自治体の条例により決定されます。
投資用マンションの場合、固定資産税と都市計画税を合算すると、標準税率で評価額の1.7%程度が年間の税負担となります。
(3) 投資用マンションの課税標準の考え方
マンションの固定資産税評価額は、土地と建物に分けて算定されます。
評価額の算定方法
- 土地: 敷地全体の評価額 × 専有面積の持分割合
- 建物: 専有部分（住戸内）+ 共用部分の持分
中古マンションの場合、築年数により建物評価額が減価します。実務データによると、築10年で新築時の約60%、築20年で約50%程度まで下がります。
投資用物件と居住用物件の税制上の違い
投資用中古マンションと居住用物件では、適用される税制優遇に違いがあります。
(1) 居住用特例が適用されないケース
投資用中古マンションでは、以下の居住用特例が適用されません。
適用されない特例
- 住宅ローン控除（投資用ローンは対象外）
- 居住用不動産の譲渡所得の特別控除（売却時）
- 固定資産税の新築減額措置（中古物件のため）
投資用物件は、あくまで収益を生むための資産として扱われるため、居住用特例の多くが適用対象外となります。
(2) 投資用でも適用される軽減措置
一方で、投資用中古マンションでも適用される軽減措置があります。
適用される軽減措置
- 住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）
- 都市計画税の住宅用地軽減（1/3）
- 経年減価補正率による評価額減少
これらの軽減措置により、投資用でも税負担が抑えられます。
中古マンションの軽減措置と投資用での適用
投資用中古マンションでも、住宅用地の特例が適用され、税負担が大幅に軽減されます。
(1) 住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）
総務省の公式情報によると、200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/6に軽減されます。都市計画税は評価額の1/3に軽減されます。
投資用中古マンションでも、居住用として賃貸していれば、この特例が適用されます。マンションの場合、専有面積が200㎡以下であれば、ほとんどが小規模住宅用地の対象となります。
(2) 新築減額措置は適用されない
新築マンションには、固定資産税が3〜7年間1/2に減額される措置がありますが、中古マンションは対象外です。
新築と中古の税負担の違い
- 新築: 当初3〜7年間は固定資産税が半額
- 中古: 初年度から通常税率が適用
ただし、中古マンションは経年減価補正率により建物評価額が低いため、新築の軽減措置終了後と比較すると、税負担はそれほど変わらない場合もあります。
(3) 投資用でも適用される条件
投資用中古マンションで住宅用地の特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
適用条件
- 1月1日時点で住宅の敷地として使用されている
- 建物が居住用家屋である（賃貸住宅も含む）
- 賃貸中または入居者募集中であること
事務所や店舗として賃貸する場合は特例が適用されないため、用途により税負担が大きく変わります。
固定資産税・都市計画税の必要経費算入
投資用中古マンションの固定資産税・都市計画税は、不動産所得の必要経費として計上できます。
(1) 賃貸開始後の必要経費算入
実務情報によると、賃貸開始後の固定資産税・都市計画税は、不動産所得の必要経費として全額計上可能です。
必要経費に該当する租税公課
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
一方で、所得税・住民税は必要経費として計上できません。
(2) 賃貸開始前の空室期間の取り扱い
賃貸開始前の空室期間（購入から最初の入居者が決まるまで）の固定資産税は、経費計上できない可能性が高いので注意が必要です。
賃貸開始前の空室期間
- 収益を生んでいないため、必要経費として認められない可能性が高い
- 賃貸開始後に遡って計上することもできない
- 購入時期と賃貸開始時期を近づけることが重要
賃貸開始後は、空室期間中でも入居者募集中であれば、固定資産税は必要経費として計上できます。
(3) 複数物件を所有する場合の経費管理
複数の投資用中古マンションを所有する場合、各物件の固定資産税を個別に管理する必要があります。
経費管理のポイント
- 物件ごとに納税通知書を保管
- 確定申告時に「租税公課」として合算計上
- 物件ごとの収支を把握するため、会計ソフトで個別管理を推奨
複数物件の経費管理が煩雑になる場合は、税理士への相談を検討しましょう。
初年度課税と引渡時期の関係
投資用中古マンションを購入する際、引渡時期により初年度の税負担が変わります。
(1) 1月1日時点の所有者への課税
固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で購入した場合、初年度は前所有者に課税され、翌年1月1日以降は購入者が納税義務者となります。
引渡時期による違い
- 12月引渡し: 翌年1月1日から納税義務発生
- 1月引渡し: 購入した年の1月1日は前所有者が所有しているため、翌年から納税義務発生
(2) 引渡時期による税負担の違い
引渡時期により、購入初年度の税負担が変わります。
税負担の違い（年税額10万円の場合）
- 12月引渡し: 購入初年度は按分精算のみ（約1万円）、翌年から全額負担（10万円）
- 1月引渡し: 購入初年度は按分精算のみ（約10万円）、翌年から全額負担（10万円）
投資収支計画では、引渡時期による税負担の違いを考慮する必要があります。
(3) 売主との按分処理
年の途中で購入した場合、固定資産税を売主と買主が日割りで按分精算するのが一般的です。
按分精算の流れ
- 売主が年税額を確認（納税通知書）
- 引渡日を基準に日割り計算
- 買主負担分を清算金として授受
- 売主が全額を納税
按分精算金は、賃貸開始後であれば必要経費として計上できます。
確定申告での固定資産税・都市計画税の処理方法
投資用中古マンションの固定資産税・都市計画税は、確定申告で適切に処理する必要があります。
(1) 不動産所得の必要経費としての計上
実務情報によると、固定資産税・都市計画税は「不動産所得」の「租税公課」として計上します。
確定申告書の記載方法
- 不動産所得の収支内訳書: 「租税公課」欄に固定資産税・都市計画税の合計額を記載
- 領収書: 納税通知書または口座振替の記録を保管
- 按分精算金: 購入年の租税公課として計上
確定申告時には、納税通知書のコピーを保管しておくことが重要です。
(2) 消費税課税事業者の場合の取り扱い
家賃収入が1,000万円を超える場合、消費税課税事業者となる可能性があります。
消費税課税事業者の場合でも、固定資産税・都市計画税は消費税の課税対象外（非課税）です。消費税の仕入税額控除の対象にはなりません。
(3) 複数年にわたる税負担の管理
固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが実施されます。令和6年度が基準年度で、次回は令和9年度です。
評価替えによる税額変動
- 土地: 地価動向により増減（近年は横ばい〜微減傾向）
- 建物: 経年減価により減少
- 3年サイクルで税額が変動する可能性
評価替え年度には納税通知書をよく確認し、税額の変動を収支計画に反映させましょう。
まとめ
投資用中古マンション購入時の固定資産税・都市計画税について、重要なポイントを整理します。
- 投資用でも住宅用地の特例が適用され、土地部分は評価額の1/6に軽減
- 固定資産税・都市計画税は不動産所得の必要経費として全額計上可能
- 中古マンションは新築軽減措置の対象外で初年度から通常税率が適用
- 賃貸開始前の空室期間の固定資産税は経費計上できない可能性が高い
- 年間5〜10万円程度が目安で、実質利回りに1〜2%程度影響
- 複数物件を所有する場合は、物件ごとの経費管理が重要
固定資産税・都市計画税は賃貸経営の重要なランニングコストですが、適切に経費計上することで節税効果が得られます。収支計画に正確に反映させ、長期的な視点で税負担を管理していきましょう。不明点がある場合は、税理士への相談をお勧めします。