住み替え時の中古戸建て売却と固定資産税の基本
住み替えで中古戸建てを売却する際、固定資産税・都市計画税の負担がどうなるか気になる方も多いでしょう。売却物件と新居の両方に税金が発生するのか、いつまで負担するのか、精算方法はどうなるのか――これらの疑問を解消するには、固定資産税の課税基準日と納税義務者の仕組みを理解することが重要です。
本記事のポイント（結論要約）
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される（年の途中で売却しても納税義務は売主に残る）
- 売却時は日割り精算で買主と税負担を按分するのが一般的な実務慣行
- 同一年度内の売却・購入でも二重課税にはならない（1月1日時点の所有状況で判定）
- 売り先行・買い先行・同時決済で税負担に大差はないが、引渡時期の調整で年度単位の負担を最適化できる
- 住み替えには買換え特例と3,000万円特別控除があり、譲渡益の規模で選択すべき
(1) 固定資産税の課税基準日と納税義務者
総務省の公式情報によると、固定資産税は毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。標準税率は1.4%で、課税標準額（固定資産評価額）に税率を掛けて税額が決まります。
重要なのは1月1日の所有者が年間の納税義務者となる点です。たとえば3月に売却しても、その年度の固定資産税は売主が全額納付する義務があります。実務では売買契約時に買主と日割り精算する慣行がありますが、自治体への納税義務は売主に残ります。
(2) 都市計画税の課税対象と税率
総務省の都市計画税情報によると、都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。税率は上限0.3%で、自治体の条例により決定されます。主に市街化区域内の土地・建物に課税されるため、市街化区域外の物件は課税されない場合があります。
固定資産税と都市計画税は合わせて納付書が届くため、住み替え時の精算も両方を合算して日割り計算するのが一般的です。
売却物件と購入物件の固定資産税二重負担リスク
住み替えで最も心配されるのが「売却物件と購入物件の両方に固定資産税が課税されて二重負担になるのでは？」という点です。結論から言えば、同一年度内の売却・購入でも二重課税にはなりません。
(1) 同一年度内の売却と購入による二重課税
固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、同じ年に売却と購入が完了しても、1月1日時点で両方を所有していなければ二重課税にはなりません。たとえば以下のケースを考えましょう。
- パターンA: 2025年3月に旧居売却、2025年6月に新居購入
- 2025年1月1日時点: 旧居を所有 → 旧居の固定資産税を納付（日割り精算で買主と按分）
- 2026年1月1日時点: 新居を所有 → 新居の固定資産税を納付（初回は2026年6月頃）
(2) 1月1日時点の所有状況と納税義務
東京都主税局の情報によると、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の登記簿上の所有者です。住み替えでは以下の点に注意しましょう。
- 12月末に売却すると、翌年の固定資産税は買主負担
- 1月初旬に売却すると、その年の固定資産税は売主負担（日割り精算で一部回収）
引渡時期を調整することで、年度単位の税負担を最適化できる可能性があります。
住み替えパターン別の税負担シミュレーション
住み替えには「売り先行」「買い先行」「同時決済」の3パターンがあり、それぞれ税負担のタイミングが異なります。
(1) 売り先行・買い先行・同時決済の税負担比較
| パターン | 旧居の固定資産税 | 新居の固定資産税 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 売り先行 | 売却年度は日割り精算 | 購入の翌年から課税 | 資金確保が優先、税負担は標準的 |
| 買い先行 | 売却年度は日割り精算 | 購入の翌年から課税 | 二重ローンリスクあり、税負担は標準的 |
| 同時決済 | 売却年度は日割り精算 | 購入の翌年から課税 | 税負担に大差なし、計画性が重要 |
(2) 引渡時期調整による税負担の最適化
税負担を最小化したい場合、以下のような引渡時期の調整が考えられます。
- 12月末までに売却: 翌年の固定資産税は買主負担となり、売主の負担は日割り精算分のみ
- 1月初旬に購入: 購入年の固定資産税は前所有者負担、自分の負担は翌年から
ただし、税負担の最適化よりも資金計画や市場動向を優先すべきです。税金は二次的な要素として検討しましょう。
売却時の固定資産税清算と日割り計算
住み替えで中古戸建てを売却する際、固定資産税・都市計画税は売主と買主が日割り精算するのが一般的です。
(1) 売主と買主の按分精算の実務
按分精算とは、売却時に売主と買主が固定資産税・都市計画税を日割り計算で負担を分け合う慣行です。納税義務は売主にありますが、買主が引渡日以降の分を負担することで公平性を保ちます。
精算金は売買代金の一部として売主に支払われ、売主はその資金で固定資産税を納付します。この按分精算は法律で定められたものではなく、不動産取引の商慣行として定着しています。
(2) 起算日による清算金額の違い
日割り計算の起算日には「1月1日起算」と「4月1日起算」の2パターンがあり、地域や不動産会社により異なります。
- 1月1日起算: 関東地方で一般的。年間の固定資産税を365日で割り、引渡日以降の日数分を買主が負担
- 4月1日起算: 関西地方で一般的。4月1日を起点として日割り計算
起算日により精算金額が数万円変わることもあるため、売買契約前に不動産会社に確認しましょう。
住宅用地特例と空き家期間の税負担
住み替えで売却物件が空き家になる期間がある場合、住宅用地特例の適用に注意が必要です。
(1) 空き家状態での住宅用地特例の適用
総務省の住宅用地特例情報によると、住宅用地には固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。具体的には以下の通りです。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
住み替えで引っ越した後も、建物が存在し住宅としての用途が維持されていれば、特例は継続して適用されます。
(2) 特例適用外となるケースと税負担増加
以下の場合、住宅用地特例が適用されず、税負担が大幅に増加する可能性があります。
- 建物を取り壊して更地にした場合（特例が外れ、固定資産税が最大6倍に増加）
- 長期間空き家で管理不全と判断された場合（自治体により特例除外の可能性）
売却前に建物を取り壊すと税負担が増えるため、取り壊しは買主に引き渡した後に行う方が有利です。
住み替え時に活用できる税制上の特例措置
住み替えで中古戸建てを売却する際、譲渡所得税の軽減措置を活用できる場合があります。
(1) 特定居住用財産の買換え特例
国税庁の買換え特例情報によると、特定の居住用財産を買い換えた場合、譲渡所得の課税を繰り延べる制度があります。適用要件は以下の通りです。
- 売却価格が1億円以下
- 所有期間が10年超、居住期間が10年以上
- 買換え物件の床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下
この特例を使うと、買換え時の譲渡所得税を将来に繰り延べることができます。
(2) 3,000万円特別控除との選択
国税庁の3,000万円特別控除情報によると、居住用財産を譲渡した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除できる制度があります。
選択のポイント:
- 譲渡益が3,000万円以下なら特別控除が有利（税負担ゼロ）
- 譲渡益が3,000万円超で購入物件が高額なら買換え特例を検討
- 両方の併用は不可（どちらか一方のみ適用可能）
専門家（税理士）に相談し、自分の状況に最適な特例を選択しましょう。
まとめ
住み替えに伴う中古戸建て売却時の固定資産税・都市計画税について、二重負担リスク、精算方法、特例措置を解説しました。
重要ポイントの再確認
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税（年の途中の売却でも納税義務は売主）
- 売却時は日割り精算で買主と税負担を按分（起算日に注意）
- 同一年度内の売却・購入でも二重課税にならない（1月1日時点の所有状況で判定）
- 空き家期間も住宅用地特例は継続適用（建物取り壊しは売却後が有利）
- 買換え特例と3,000万円控除は併用不可（譲渡益の規模で選択）
固定資産税・都市計画税は住み替え時の重要な費用項目です。引渡時期の調整や特例措置の活用により、税負担を最適化できる可能性があります。不動産会社や税理士と相談しながら、計画的に住み替えを進めましょう。