固定資産税・都市計画税の基本
住み替えで中古戸建てを購入する際、固定資産税・都市計画税の負担を正確に理解しておくことが重要です。本記事では、住み替え特有の二重負担期間、中古物件の固定資産税精算、軽減措置の適用について詳しく解説します。
本記事のポイント
- 住み替え時は旧居と新居の二重負担期間が発生する可能性がある
- 中古物件購入時は引渡し日で日割り精算するのが慣習
- 住宅用地の特例により土地の固定資産税が最大1/6に軽減される
- 起算日は関東1月1日、関西4月1日が一般的で精算額が変わる
- 中古住宅でも住宅ローン控除と固定資産税軽減措置の併用が可能
(1) 固定資産税の仕組み
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税（市町村税）です。標準税率は1.4%で、市町村が課税します（参照：総務省：固定資産税）。
計算式 固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%
中古戸建ての場合、土地と建物の両方に固定資産税が課税されます。建物の固定資産税評価額は築年数とともに減価するため、新築より税額が低くなる傾向があります。
(2) 都市計画税とは
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。税率は上限0.3%で、主に市街化区域内の土地・建物に課税されます（参照：総務省：都市計画税）。
| 税金の種類 | 税率 | 課税対象 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4%（標準税率） | 全国の土地・建物 |
| 都市計画税 | 上限0.3% | 主に市街化区域内の土地・建物 |
(3) 税率と計算方法
固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。ただし、住宅用地には課税標準の特例があり、評価額が軽減されます。
具体例：評価額3,000万円の中古戸建て（土地2,000万円、建物1,000万円、200㎡以下）
| 項目 | 評価額 | 課税標準額 | 固定資産税 | 都市計画税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 2,000万円 | 333万円（1/6） | 4.7万円 | 2万円 | 6.7万円 |
| 建物 | 1,000万円 | 1,000万円 | 14万円 | 3万円 | 17万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 1,333万円 | 18.7万円 | 5万円 | 約24万円 |
住宅用地の特例により、土地の課税標準額が大幅に軽減されます。
住み替え時の二重負担期間
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入のタイミングにより、固定資産税の二重負担期間が発生する可能性があります。
(1) 旧居と新居の二重課税
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者です。住み替えで売却と購入のタイミングがずれると、以下のような二重負担が発生します。
ケース1：1月1日時点で旧居と新居の両方を所有
- 旧居：1月1日時点で所有しているため、年税額全額を納税
- 新居：購入時に精算金を支払い、翌年から自治体に直接納税
- 二重負担期間：数か月～1年程度
ケース2：1月1日前に旧居を売却し、新居を購入
- 旧居：1月1日時点で所有していないため、その年の固定資産税なし
- 新居：購入時に精算金を支払い、翌年から自治体に直接納税
- 二重負担期間：なし
(2) 売却タイミングと税負担
住み替えには「売却先行」と「購入先行」の2つのパターンがあり、それぞれ税負担が異なります。
売却先行（旧居を先に売却）
- メリット：二重負担期間を避けられる、売却資金を購入に充てられる
- デメリット：仮住まいが必要になる場合がある、引っ越しが2回必要
購入先行（新居を先に購入）
- メリット：仮住まい不要、引っ越しが1回で済む、じっくり新居を選べる
- デメリット：ダブルローンの可能性、固定資産税の二重負担
(3) 二重負担の軽減策
二重負担期間を最小限にするための対策を検討しましょう。
軽減策
- 売却と購入のタイミングを調整する（1月2日以降に売却完了を目指す）
- 売却先行で二重負担を避ける（仮住まいの費用と比較検討）
- 購入先行の場合、旧居の早期売却を目指す
- 資金計画に二重負担期間の税額を組み込む
例えば、旧居の固定資産税が年20万円、新居の精算金が15万円の場合、二重負担期間は合計35万円となります。
中古戸建て購入時の固定資産税精算
中古戸建てを購入する場合、固定資産税・都市計画税は引渡し日を基準に売主と買主で日割り精算するのが慣習です。
(1) 固定資産税の精算方法
固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者（売主）ですが、実務上は引渡し日を基準に日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払います（参照：国土交通省：固定資産税の日割り精算）。
日割り精算の計算例
- 年間固定資産税：36万円（固定資産税30万円＋都市計画税6万円）
- 引渡し日：7月1日（起算日1月1日の場合）
- 売主負担期間：1月1日～6月30日（181日）
- 買主負担期間：7月1日～12月31日（184日）
売主負担額：36万円 × 181日 ÷ 365日 ＝ 約17.8万円 買主負担額：36万円 × 184日 ÷ 365日 ＝ 約18.2万円
買主は、売主に約18.2万円を支払います（精算金）。
(2) 起算日による違い（1月1日・4月1日）
日割り精算の起算日は、地域により異なります。
| 地域 | 起算日 | 理由 |
|---|---|---|
| 関東 | 1月1日 | 固定資産税の納税義務者基準日 |
| 関西 | 4月1日 | 納税通知書の発送時期 |
起算日が異なると精算金額も変わります。例えば、7月1日引渡しの場合：
- 起算日1月1日：買主負担約18.2万円（184日分）
- 起算日4月1日：買主負担約27万円（275日分）
起算日を売買契約書に明記し、トラブルを防ぐことが重要です。
(3) 精算金の支払時期
固定資産税の精算金は、決済時（引渡し時）に買主が売主に支払うのが一般的です。売買代金の一部として扱われ、売主の譲渡所得の計算に含まれます。
決済時の資金の流れ
- 買主 → 売主：売買代金＋固定資産税精算金
- 売主 → 買主：不動産の引渡し
住宅用地の課税標準特例
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の課税標準の特例があり、税額を大幅に軽減できます。中古戸建てでも適用されます。
(1) 小規模住宅用地の軽減（1/6）
200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/6に、都市計画税は評価額の1/3に軽減されます（参照：総務省：住宅用地に対する課税標準の特例措置）。
軽減効果の例：土地評価額2,000万円、150㎡の中古戸建て
| 項目 | 特例適用前 | 特例適用後 | 軽減額 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 28万円 | 4.7万円 | 23.3万円 |
| 都市計画税 | 6万円 | 2万円 | 4万円 |
| 合計 | 34万円 | 6.7万円 | 27.3万円 |
(2) 一般住宅用地の軽減（1/3）
200㎡を超える住宅用地部分（一般住宅用地）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/3に、都市計画税は評価額の2/3に軽減されます。
軽減効果の例：土地評価額3,000万円、300㎡の中古戸建て
- 200㎡以下の部分：小規模住宅用地の特例適用（1/6）
- 200㎡超の部分（100㎡）：一般住宅用地の特例適用（1/3）
| 項目 | 特例適用前 | 特例適用後 | 軽減額 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 42万円 | 約11万円 | 約31万円 |
| 都市計画税 | 9万円 | 約4万円 | 約5万円 |
| 合計 | 51万円 | 約15万円 | 約36万円 |
(3) 中古物件でも適用される条件
住宅用地の特例は、築年数に関係なく適用されます。中古戸建てでも、以下の条件を満たせば特例を受けられます。
適用条件
- 土地の上に住宅が建っていること
- 住宅として使用していること（空き家は特例喪失のリスクあり）
- 1月1日時点で所有していること
中古戸建て購入時は、住宅用地の特例が適用されているか確認しましょう。
中古住宅の軽減措置と適用条件
中古住宅には、新築のような建物の軽減措置はありませんが、住宅用地の特例は築年数に関係なく適用されます。
(1) 築年数による制限
中古住宅の場合、建物の固定資産税軽減措置（新築5年間1/2）は適用されません。ただし、建物の固定資産税評価額は築年数とともに減価するため、税額は新築より低くなります。
木造戸建ての評価額の減価
- 築5年：新築時の約80%
- 築10年：新築時の約60%
- 築15年：新築時の約50%
- 築20年以上：新築時の約40～50%
(2) 耐震基準適合証明書の活用
中古住宅でも、耐震基準適合証明書を取得することで、住宅ローン控除等の税制優遇を受けられます（参照：国税庁：住宅ローン控除、国土交通省：耐震基準適合証明書と税制優遇）。
耐震基準適合証明書のメリット
- 住宅ローン控除：築年数制限（耐火25年以内、非耐火20年以内）を超えても適用可能
- 登録免許税：軽減税率が適用される
- 不動産取得税：軽減措置が適用される
(3) 都市計画税の軽減
都市計画税も、住宅用地の特例により軽減されます。
| 区分 | 都市計画税 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の2/3 |
中古戸建てでも、築年数に関係なく適用されます。
住宅ローン控除との関係
中古戸建て購入時は、住宅ローン控除と固定資産税軽減措置を併用することで、税負担を大幅に軽減できます。
(1) 中古住宅の住宅ローン控除要件
中古住宅の住宅ローン控除には、築年数制限があります。
築年数要件
- 耐火建築物（鉄筋コンクリート造等）：築25年以内
- 非耐火建築物（木造等）：築20年以内
ただし、耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書を取得していれば、築年数に関わらず住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除の概要
- 年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除
- 控除期間：10年間（中古住宅）
- 最大控除額：140万円～210万円（住宅の性能により異なる）
(2) 固定資産税と所得税控除の併用
住宅ローン控除と固定資産税は、別々の税制です。住宅ローン控除は所得税・住民税を軽減しますが、固定資産税は市町村が課税する地方税であり、控除の対象にはなりません。
税金の関係
- 住宅ローン控除：所得税・住民税を軽減
- 固定資産税：市町村が課税（住宅用地の特例で軽減）
- 都市計画税：市町村が課税（住宅用地の特例で軽減）
(3) 税制優遇の総合活用
中古戸建て購入時は、以下の税制優遇を総合的に活用しましょう。
活用できる税制優遇
- 住宅ローン控除：所得税・住民税の軽減（最大140～210万円）
- 住宅用地の特例：固定資産税の軽減（土地評価額の1/6）
- 都市計画税の特例：都市計画税の軽減（土地評価額の1/3）
- 登録免許税の軽減：所有権移転登記の軽減税率（0.3%）
- 不動産取得税の軽減：築年数要件を満たせば軽減措置あり
まとめ
住み替えで中古戸建てを購入する際の固定資産税・都市計画税については、以下のポイントを押さえることが重要です。
- 住み替え時は旧居と新居の二重負担期間が発生する可能性があり、売却と購入のタイミング調整が重要
- 中古物件購入時は引渡し日で日割り精算するのが慣習（起算日は関東1月1日、関西4月1日が一般的）
- 住宅用地の特例により、200㎡以下の土地は固定資産税が1/6に軽減される（築年数に関係なく適用）
- 中古住宅は建物の固定資産税軽減措置（新築5年間1/2）は適用外だが、築年数により評価額が減価するため税額は低い
- 耐震基準適合証明書を取得すれば、築年数制限を超えても住宅ローン控除を受けられる
- 住宅ローン控除と固定資産税軽減措置を併用することで、税負担を大幅に軽減できる
固定資産税・都市計画税は毎年継続して課税される税金のため、住み替えの資金計画に組み込むことが重要です。購入を検討する際は、不動産会社や税理士等の専門家に相談することをお勧めします。
FAQ
Q1. 住み替えで中古戸建てを購入する場合、固定資産税はいつから払いますか？
固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者です。中古物件購入時は引き渡し日を基準に売主と日割り精算するのが慣習です。起算日は1月1日（関東）または4月1日（関西）が一般的で、精算金は決済時に買主が売主に支払います。例えば、7月1日引渡し、年税額36万円の場合、買主は約18.2万円を支払います（関東の場合）。翌年からは買主が自治体に直接納税します。
Q2. 住み替え時に旧居と新居の固定資産税を二重に払う期間はありますか？
売却と購入のタイミングがずれると二重負担期間が発生します。1月1日時点で旧居を所有していれば年税額全額を納税し、新居購入時も精算金を支払います。売却先行なら二重負担を避けられますが仮住まいが必要です。購入先行ならダブルローンに加えて税負担も増加します。例えば、旧居20万円、新居精算金15万円の場合、二重負担期間は合計35万円となるため、資金計画に組み込むことが重要です。
Q3. 中古戸建ての固定資産税は新築と比べてどのくらい安いですか？
建物の固定資産税評価額は築年数とともに減価します。木造戸建ては築10年で新築時の約60%、築20年以上で約40～50%程度まで下がります。ただし、土地の評価額は市場価格に連動するため一概に言えません。小規模住宅用地の特例（200㎡以下で評価額の1/6）は中古でも適用されます。都市計画税も同様に軽減されます。築年数や立地により負担額は大きく変動するため、購入前に納税通知書で確認することをお勧めします。
Q4. 中古住宅でも住宅ローン控除と固定資産税軽減は併用できますか？
併用可能です。住宅ローン控除は中古の場合、築年数制限（耐火25年以内、非耐火20年以内）がありますが、耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書があれば築年数に関わらず適用可能です。固定資産税の小規模住宅用地特例（1/6軽減）は築年数に関係なく適用されます。両方の税制優遇を活用することで、住み替えの税負担を大幅に軽減できます。例えば、住宅ローン控除で年14万円の所得税軽減、住宅用地特例で年27万円の固定資産税軽減が可能です。
Q5. 住み替えで固定資産税の二重負担を避ける方法はありますか？
売却と購入のタイミングを調整することで、二重負担を軽減できます。最も効果的なのは、1月2日以降に旧居の売却を完了させることです。1月1日時点で旧居を所有していなければ、その年の固定資産税は課税されません。また、売却先行（旧居を先に売却）にすることで、二重負担期間を避けられますが、仮住まいの費用と比較検討が必要です。購入先行の場合は、旧居の早期売却を目指し、二重負担期間を最小限にすることが重要です。