相続資金で新築マンション購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
相続により資金を得て新築マンションを購入する場合、固定資産税・都市計画税の負担を正確に理解しておくことが重要です。本記事では、相続資金での購入における税務のポイント、軽減措置の適用、相続税との違いについて詳しく解説します。
本記事のポイント
- 新築マンションは5年間、建物の固定資産税が1/2に軽減される
- 住宅用地の特例により土地の固定資産税が最大1/6に軽減される
- 相続による取得と新規購入では初期費用が大きく異なる
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となるため購入タイミングが重要
- 相続資金での現金購入は住宅ローン控除の対象外
(1) 固定資産税の仕組みと税率（1.4%）
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税（市町村税）です。標準税率は1.4%で、市町村が課税します。
計算式 固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%
マンションの場合、土地の持分（敷地権）と専有部分（建物）の両方に固定資産税が課税されます。新築マンションには、建物部分に5年間の軽減措置が適用されます。
(2) 都市計画税の仕組みと課税対象
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。税率は上限0.3%で、主に市街化区域内の土地・建物に課税されます（参照：総務省：都市計画税）。
| 税金の種類 | 税率 | 課税主体 | 課税対象 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4%（標準税率） | 市町村 | 全国の土地・建物 |
| 都市計画税 | 上限0.3% | 市町村 | 主に市街化区域内の土地・建物 |
新築マンションを購入すると、購入翌年から固定資産税・都市計画税の納税義務が発生します。
(3) 納税義務者（1月1日時点の所有者）
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者です。例えば、2025年3月に新築マンションを購入した場合、2025年1月1日時点では所有していないため、2025年分の固定資産税は課税されません。2026年1月1日時点で所有しているため、2026年4月頃に納税通知書が届きます。
購入タイミングと初年度の税負担
| 購入時期 | 初年度の納税義務 |
|---|---|
| 1月2日～12月31日 | なし（翌年から課税） |
| 1月1日 | あり（同年から課税） |
購入タイミングを調整することで、初年度の税負担を回避できます。
相続によるマンション取得と新規購入の税務の違い
相続によりマンションを取得した場合と、相続資金で新規購入した場合では、税務上の取り扱いが異なります。初期費用として発生する税金に大きな違いがあるため、この違いを理解しておくことが重要です。
(1) 相続による取得（不動産取得税非課税、登録免許税0.4%）
相続によりマンションを取得した場合、不動産取得税は非課税です（参照：東京都主税局：不動産取得税）。また、相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。
相続によるマンション取得の税金
- 相続税：基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合に課税
- 不動産取得税：非課税
- 登録免許税（相続登記）：固定資産税評価額×0.4%
- 固定資産税・都市計画税：相続後も継続して課税
(2) 新規購入（不動産取得税3〜4%、登録免許税0.3〜2%）
相続資金で新築マンションを購入する場合、不動産取得税と登録免許税が課税されます。
新規購入時の税金
| 税金の種類 | 税率・計算方法 | 備考 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×3～4% | 一度だけ課される |
| 登録免許税（所有権保存） | 固定資産税評価額×0.15% | 新築建物の軽減税率 |
| 登録免許税（所有権移転） | 固定資産税評価額×0.3～2% | 土地の軽減税率0.3% |
| 固定資産税 | 固定資産税評価額×1.4% | 毎年課税（翌年から） |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額×0.3%以下 | 毎年課税（市街化区域内） |
具体例：評価額5,000万円の新築マンション（土地3,000万円、建物2,000万円）
- 不動産取得税（土地）：3,000万円×3%＝90万円
- 不動産取得税（建物）：2,000万円×3%＝60万円
- 登録免許税（土地）：3,000万円×0.3%＝9万円
- 登録免許税（建物）：2,000万円×0.15%＝3万円
- 初期費用合計：約162万円
相続による取得と比べると、新規購入は初期費用が高額になります。
(3) 固定資産税の負担開始タイミング
相続で取得した場合も、新規購入した場合も、固定資産税・都市計画税は翌年から継続して課税されます。ただし、新築マンションには5年間の軽減措置が適用されるため、相続した中古マンションより税負担が軽くなります。
新築マンションの軽減措置と相続後の適用
新築マンションには、固定資産税・都市計画税の軽減措置が複数用意されています。相続資金で購入した場合でも、これらの軽減措置は適用されます。
(1) 建物の5年間1/2軽減（床面積50㎡〜280㎡）
新築マンションの建物部分は、5年間、固定資産税が1/2に軽減されます（参照:国土交通省：新築住宅に係る税額の減額措置）。この軽減措置は令和8年3月31日まで延長されています。
軽減措置の要件
- 床面積が50㎡以上280㎡以下
- 120㎡までの部分が軽減対象（120㎡超の部分は通常税率）
- 新築後5年間（マンション等の耐火建築物）
軽減効果の例：建物評価額2,000万円、床面積80㎡の新築マンション
| 年度 | 通常の固定資産税 | 軽減後の固定資産税 | 軽減額 |
|---|---|---|---|
| 1～5年目 | 28万円 | 14万円 | 14万円 |
| 6年目以降 | 28万円 | 28万円 | - |
5年間で合計70万円の軽減効果があります。
(2) 住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）
住宅用地（住宅が建っている土地）には、固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
マンションの敷地権（土地の共有持分）にも適用されます。
軽減効果の例：土地評価額3,000万円、敷地権150㎡の新築マンション
| 項目 | 特例適用前 | 特例適用後 | 軽減額 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 42万円 | 7万円 | 35万円 |
| 都市計画税 | 9万円 | 3万円 | 6万円 |
| 合計 | 51万円 | 10万円 | 41万円 |
(3) 相続資金での購入でも適用される軽減措置
新築マンションの軽減措置は、購入資金の出所に関わらず適用されます。相続資金で購入した場合でも、住宅ローンを利用した場合でも、同じように軽減措置を受けられます。
相続資金での購入時の軽減措置
- 建物の5年間1/2軽減：適用される
- 住宅用地の特例（1/6軽減）：適用される
- 住宅ローン控除：相続資金での現金購入は対象外（ローン利用時のみ）
相続税と固定資産税の関係
相続税と固定資産税は異なる税金ですが、相続資金で新築マンションを購入する際には、両方の税金を理解しておくことが重要です。
(1) 相続税は一度だけ、固定資産税は毎年
相続税は、被相続人の死亡により財産を取得した際に一度だけ課される税金です。基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える相続財産に対して課税されます。
一方、固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に毎年継続して課される税金です。
| 税金の種類 | 課税頻度 | 税率 | 課税主体 |
|---|---|---|---|
| 相続税 | 一度だけ | 10～55%（累進税率） | 国（国税庁） |
| 固定資産税 | 毎年 | 1.4%（標準税率） | 市町村 |
相続資金で新築マンションを購入した場合、相続時に相続税が課税され、購入後は毎年固定資産税が課税されます。
(2) 相続マンションの評価方法（令和6年1月1日以後）
令和6年1月1日以後に相続・贈与により取得した分譲マンションには、新しい評価方法が適用されます（参照：国税庁：居住用の区分所有財産の評価）。
新評価方法の特徴
- 市場価格との乖離を是正するための制度
- 従来の評価額（路線価方式＋固定資産税評価額）に調整率を乗じて計算
- 高層階ほど評価額が高くなる傾向
これにより、相続したマンションを売却して新築マンションを購入する場合の税負担が変わる可能性があります。
(3) 相続不動産を売却して新規購入する場合の税務
相続した不動産を売却して新築マンションを購入する場合、以下の税金が発生します。
売却時の税金
- 譲渡所得税：売却益（譲渡所得）に対して課税
- 所有期間5年以下：約39%（短期譲渡所得）
- 所有期間5年超：約20%（長期譲渡所得）
- 所有期間は被相続人が取得した日から計算
購入時の税金
- 不動産取得税：固定資産税評価額×3～4%
- 登録免許税：固定資産税評価額×0.3～2%
- 固定資産税：購入翌年から毎年課税
売却から購入までの税務処理を総合的に検討する必要があります。
相続後の住宅購入予算と税負担
相続資金で新築マンションを購入する際は、初期費用と維持費用（固定資産税）を正確に見積もることが重要です。
(1) 新築マンションの固定資産税の目安（10〜30万円）
新築マンションの固定資産税は、立地・広さ・評価額により異なりますが、年間10～30万円が目安です（参照：HOME4U：マンションの固定資産税）。
固定資産税の目安（新築時・軽減措置適用後）
| マンション価格 | 評価額（目安） | 固定資産税（1～5年目） | 固定資産税（6年目以降） |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約2,100万円 | 約7～10万円 | 約12～15万円 |
| 5,000万円 | 約3,500万円 | 約10～15万円 | 約18～25万円 |
| 7,000万円 | 約4,900万円 | 約15～22万円 | 約25～35万円 |
(2) 軽減期間終了後の税額増加（築6年目以降15万円程度）
新築マンションの建物部分の軽減措置は5年間のみです。築6年目以降は、建物の固定資産税が約2倍に増加します。
具体例：5,000万円の新築マンション（土地3,000万円、建物2,000万円）
| 年度 | 建物の固定資産税 | 土地の固定資産税 | 都市計画税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 1～5年目 | 14万円 | 7万円 | 3万円 | 約24万円 |
| 6年目以降 | 28万円 | 7万円 | 3万円 | 約38万円 |
築6年目以降、年間約14万円の税負担増加となります。
(3) 資金計画への組み込み
相続資金で新築マンションを購入する場合、以下の費用を資金計画に組み込むことが重要です。
初期費用（購入時）
- 物件価格
- 不動産取得税：評価額×3～4%
- 登録免許税：評価額×0.3～2%
- その他諸費用（仲介手数料、印紙税等）
維持費用（年間）
- 固定資産税・都市計画税：10～30万円（軽減期間終了後は増加）
- 管理費・修繕積立金：月2～3万円程度
- その他（火災保険料等）
相続資金を全額購入に充てると、維持費用の支払いが困難になる可能性があります。維持費用を含めた長期的な資金計画を立てることが重要です。
住宅ローン控除との併用可否
相続資金で新築マンションを購入する場合、住宅ローン控除の適用可否を理解しておくことが重要です。
(1) 相続資金での現金購入の場合（住宅ローン控除対象外）
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入または新築した場合のみ適用されます。相続資金での現金購入は住宅ローン控除の対象外です。
住宅ローン控除の概要
- 年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除
- 控除期間：13年間（新築住宅）
- 最大控除額：273万円～455万円（住宅の性能により異なる）
相続資金で現金購入した場合、この控除を受けられません。
(2) 一部ローン利用の場合（住宅ローン控除適用可能）
相続資金を頭金として、残りを住宅ローンで購入する場合、住宅ローン控除を受けられます。
具体例：5,000万円の新築マンション
- 頭金（相続資金）：2,000万円
- 住宅ローン：3,000万円
- 住宅ローン控除：年末残高の0.7%（最大21万円/年）
住宅ローン控除のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 所得税・住民税の軽減 | 住宅ローン金利の支払い |
| 最大455万円の控除 | 団体信用生命保険料の負担 |
| 相続資金を手元に残せる | 毎月の返済負担 |
相続資金を全額購入に充てるか、一部をローンにするかは、金利水準や税制メリットを総合的に検討して判断することが重要です。
(3) 固定資産税との関係
住宅ローン控除と固定資産税は、別々の税制です。住宅ローン控除は所得税・住民税から控除されますが、固定資産税は市町村が課税する地方税であり、控除の対象にはなりません。
税金の関係
- 住宅ローン控除：所得税・住民税を軽減（国税・地方税）
- 固定資産税：市町村が課税（地方税）
- 固定資産税は住宅ローン控除とは無関係に毎年課税される
まとめ
相続資金で新築マンションを購入する際の固定資産税・都市計画税については、以下のポイントを押さえることが重要です。
- 新築マンションは5年間、建物の固定資産税が1/2に軽減される（軽減期間終了後は約2倍に増加）
- 住宅用地の特例により、土地の固定資産税が最大1/6に軽減される
- 相続による取得は不動産取得税非課税だが、新規購入は課税対象（評価額×3～4%）
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、購入タイミングで初年度の税負担を調整できる
- 相続資金での現金購入は住宅ローン控除の対象外（一部ローン利用で控除可能）
- 築6年目以降は固定資産税が増加するため、長期的な資金計画が必要
固定資産税・都市計画税は毎年継続して課税される税金のため、初期費用だけでなく維持費用も含めた資金計画を立てることが重要です。購入を検討する際は、不動産会社や税理士等の専門家に相談することをお勧めします。
FAQ
Q1. 相続資金で新築マンションを購入した場合、固定資産税はどうなりますか？
相続資金での購入でも、新築マンションの軽減措置（5年間1/2）と住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）は適用されます。1月1日時点の所有者が納税義務者となり、購入翌年から固定資産税・都市計画税が課税されます。例えば、2025年3月に購入した場合、2026年4月頃に最初の納税通知書が届きます。購入資金の出所に関わらず、軽減措置を受けられます。
Q2. 相続でマンションを取得した場合と新規購入では税金が違いますか？
相続による取得は不動産取得税が非課税、登録免許税は0.4%です。新規購入は不動産取得税3～4%、登録免許税0.3～2%が課税されます。例えば、評価額5,000万円のマンションの場合、相続は登録免許税20万円のみですが、新規購入は不動産取得税150万円＋登録免許税12万円＝約162万円となります。固定資産税は翌年からどちらも同様に課税されますが、取得時の初期費用は大きく異なります。
Q3. 相続した不動産を売却して新築マンションを購入する場合、税金はどうなりますか？
相続不動産の売却益には譲渡所得税が発生する可能性があります。所有期間5年以下は約39%、5年超は約20%の税率です（所有期間は被相続人が取得した日から計算）。新築マンション購入時は不動産取得税・登録免許税が課税され、翌年から固定資産税が課税されます。売却から購入までの税務処理を総合的に検討し、税理士に相談することをお勧めします。
Q4. 相続資金で新築マンションを現金購入した場合、住宅ローン控除は受けられますか？
住宅ローン控除は住宅ローンを利用した場合のみ適用されます。相続資金での現金購入は対象外です。ただし、相続資金を頭金とし、一部ローンを利用すれば、ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除可能です（最大273万円～455万円、13年間）。固定資産税は住宅ローン控除とは別に課税されます。金利水準や税制メリットを総合的に検討して判断することが重要です。
Q5. 新築マンションの固定資産税の軽減期間が終わると、どのくらい税額が増えますか？
新築マンションの建物部分の軽減措置は5年間です。築6年目以降は、建物の固定資産税が約2倍に増加します。例えば、評価額5,000万円の新築マンション（土地3,000万円、建物2,000万円）の場合、1～5年目は年間約24万円ですが、6年目以降は約38万円となり、年間約14万円の税負担増加となります。長期的な資金計画を立て、軽減期間終了後の税負担増加を考慮することが重要です。