新築マンション買い替え売却時の固定資産税・都市計画税とは
新居購入のため新築マンションを売却する場合、固定資産税や都市計画税の扱いがどうなるのか不安に感じる方も多いでしょう。新築マンションには減額措置が適用されるため、買い替えのタイミングによって税負担が大きく変わる可能性があります。
この記事では、買い替えに伴う新築マンション売却時の固定資産税・都市計画税の精算実務や、新居購入時の税負担について解説します。
この記事でわかること
- 新築マンションの固定資産税・都市計画税の基本的な仕組み
- 新築マンション減額措置（5年間1/2）の適用条件と買い替え時の引き継ぎ
- 売却時の税の日割り精算方法と地域差（関東1/1起算、関西4/1起算）
- 売却物件と購入物件の二重負担リスクとタイミング調整
- 買い替え時の資金計画に必要な税額試算
買い替え売却時の新築マンション固定資産税・都市計画税の基礎
(1) 固定資産税の仕組みと標準税率1.4%
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課される市町村税です。総務省によると、標準税率は1.4%とされていますが、自治体によって異なる場合があります。
マンションの場合、専有部分の建物と土地の持分に対してそれぞれ課税されます。課税標準額は固定資産評価額をもとに算出され、3年ごとに評価替えが行われます。
(2) 都市計画税の目的と税率上限0.3%
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。市街化区域内の不動産に課税され、税率は0.3%を上限としています（総務省）。
すべての地域で都市計画税が課されるわけではなく、市街化区域外や非線引き都市計画区域では課税されない場合もあります。
(3) マンション特有の課税構造（専有部分+土地持分）
マンションは区分所有建物であるため、専有部分の建物部分と敷地の共有持分に分けて課税されます。一戸建てと異なり、土地の評価額は共有持分に応じて按分されます。
新築マンションの場合、建物部分には後述する減額措置が適用されますが、土地部分には住宅用地特例（評価額の1/6）が適用されます。
新築マンションの減額措置と買い替えタイミング
(1) 新築マンションの減額（3-7年間1/2）
新築マンションには、一定期間、固定資産税額が2分の1に減額される軽減措置があります。総務省によると、一般のマンションは5年間、認定長期優良住宅は7年間が対象です。
適用条件は以下の通りです。
- 床面積が50㎡以上280㎡以下（専有部分のみ）
- 居住用として使用される部分
- 新築された年の翌年1月1日から起算
(2) 減額期間中の売却メリット
減額期間中に買い替え売却を行う場合、買主にとっても税負担が軽いため、物件の魅力が高まります。減額措置は物件に紐づくため、買主に引き継がれます。
例えば、新築後3年目で売却した場合、買主は残り2年間（一般マンション）または4年間（長期優良住宅）の減額措置を受けられます。
(3) 減額期間終了後の税負担
減額期間が終了すると、固定資産税額は通常の額に戻ります。新築マンションの場合、減額期間終了後に税額が約2倍になるため、買い替えを検討する際は減額期間の残存期間を確認することが重要です。
買い替え時の納税義務と二重負担リスク
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に納税義務が発生します。年度途中で売却した場合でも、その年度分の納税義務は1月1日時点の所有者（売主）が負います。
ただし、実務上は引渡し日を基準に日割り精算を行うのが一般的です。
(2) 売却物件と購入物件の納税義務
買い替えで注意すべきは、売却物件と購入物件の納税義務が異なる年度で発生する点です。
- 売却物件: その年の1月1日に所有していれば、売却後もその年度分の納税義務あり（日割り精算で実質負担軽減）
- 購入物件: 購入した翌年の1月1日から納税義務が発生
(3) 売買タイミングによる二重負担
同一年度内（1月2日～12月31日）に売却と購入を完了した場合、売却物件の固定資産税を負担しつつ、翌年度から購入物件の固定資産税も負担することになります。
一方、1月1日をまたいで売却・購入を行う場合、売却物件の納税義務が残る可能性があるため、タイミングの調整が重要です。
新築マンション売却時の固定資産税清算実務
(1) 引渡し日での日割り清算
売買契約では、引渡し日を基準に固定資産税・都市計画税を日割り計算で清算するのが商習慣です。売主は引渡し日の前日まで、買主は引渡し日以降の税額を負担します。
清算金は売買代金とは別に、残金決済時に授受されます。
(2) 日割り起算日の地域差（関東1/1、関西4/1）
日割り計算の起算日は地域によって異なります。
- 関東地方: 1月1日を起算日とする
- 関西地方: 4月1日を起算日とする
この違いにより、同じ引渡し日でも清算額が異なる場合があります。東京都主税局の資料でも、売買時の精算は当事者間の取り決めによるとされています。
(3) 管理費・修繕積立金との違い
固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金は別のものです。
| 項目 | 固定資産税・都市計画税 | 管理費・修繕積立金 |
|---|---|---|
| 支払先 | 市町村 | 管理組合 |
| 清算方法 | 日割り計算（商習慣） | 引渡し日を境に買主負担 |
| 納税義務者 | 1月1日時点の所有者 | 区分所有者 |
清算書では両者を明確に区分し、混同しないよう注意が必要です。
住宅用地特例の適用と注意点
マンションの敷地は区分所有者全体で共有しており、住宅用地特例（小規模住宅用地は評価額の1/6、一般住宅用地は1/3）が適用されます。
個別の専有部分が空室になっても、建物全体が居住用であれば特例は喪失しません。通常の買い替え売却では、住宅用地特例の喪失リスクは低いと考えられます。
ただし、建物全体が事業用や賃貸用に転換された場合は、住宅用地特例が適用されなくなる可能性があるため、注意が必要です。
買い替え時の資金計画と税額試算
買い替えの資金計画では、売却物件と購入物件それぞれの固定資産税・都市計画税を試算することが重要です。
売却物件の試算例
- 固定資産評価額: 3,000万円（建物2,000万円+土地1,000万円）
- 新築マンション減額適用中（建物固定資産税1/2）
- 固定資産税: {(2,000万円×1.4%×1/2) + (1,000万円×1/6×1.4%)} = 14万円+2.3万円 = 16.3万円
- 都市計画税: {(2,000万円×0.3%) + (1,000万円×1/3×0.3%)} = 6万円+1万円 = 7万円
- 年間合計: 約23万円
購入物件の試算例
新居が新築マンションの場合、購入翌年から減額措置が適用されます。中古マンションの場合は減額なしで税額を試算します。
資金計画では、引渡し時の日割り精算額と、翌年度以降の年間税額の両方を見積もることで、より正確な収支計画が立てられます。
まとめ
買い替えに伴う新築マンション売却では、固定資産税・都市計画税の仕組みを理解し、適切な資金計画を立てることが重要です。
- 新築マンションには5年間（長期優良住宅は7年間）の減額措置があり、買主に引き継がれる
- 固定資産税の納税義務は1月1日時点の所有者にあるが、実務上は引渡し日で日割り精算
- 売却物件と購入物件の二重負担は、購入物件が翌年度から課税されるため実質的に回避できる
- 日割り計算の起算日は地域により異なる（関東1/1、関西4/1）
- 住宅用地特例は建物全体で判断されるため、個別の空室で喪失することは少ない
買い替えの際は、不動産会社や税理士に相談し、正確な税額試算と精算方法を確認することをおすすめします。