買い替え新築マンションの固定資産税・都市計画税とは
買い替えで新築マンションを購入すると、毎年固定資産税と都市計画税がかかります。これは土地・建物の所有者に課される地方税で、市区町村が課税主体となり、毎年1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。
新築マンションは「新築住宅の減額特例」により、一定期間税額が軽減されますが、買い替え時は旧居の売却タイミングによって納税が重複する時期があります。また、引渡し時に売主と買主で日割り精算することが一般的です。
この記事でわかること:
- 固定資産税・都市計画税の仕組みと税率
- 新築マンション特有の軽減措置（5年間1/2）
- 買い替え時の納税タイミングと資金計画
- 評価額の算定方法と税額の目安
- 納付スケジュールと手続き
固定資産税・都市計画税の基本
(1) 固定資産税とは
固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に毎年課される地方税です。課税主体は市区町村で、標準税率は1.4%ですが、自治体の条例により異なる場合があります。
主な特徴:
- 毎年1月1日時点の所有者に課税
- 固定資産税評価額（市区町村が決定）を基に算定
- 年4回（4月・7月・12月・2月頃）の分割納付が一般的
- 納税通知書は毎年4月頃に送付
総務省の資料によると、固定資産税は地方税の中でも重要な財源であり、公共施設の整備や行政サービスの運営に充てられます。
(2) 都市計画税とは
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課される地方税です。固定資産税と合わせて徴収され、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。
主な特徴:
- 市街化区域内のみ課税（市街化調整区域や非線引き区域は非課税）
- 制限税率は0.3%（多くの自治体で0.3%を採用）
- 固定資産税と合算して納税通知書が送付される
都市計画税は地域により課税の有無が異なるため、購入前に不動産会社や自治体で確認することをおすすめします。
(3) 課税のタイミングと納税義務者
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。そのため、買い替えで新築マンションを購入した場合、引渡し時期によって納税のタイミングが変わります。
引渡し時期別の納税スケジュール:
| 引渡し時期 | 1月1日時点の所有者 | 納税義務者 | 精算方法 |
|---|---|---|---|
| 1月2日以降 | 売主 | 売主が全額納税 | 引渡し日以降の日割り分を買主が負担 |
| 1月1日 | 買主 | 買主が全額納税 | 精算なし |
引渡し時の日割り精算は法律上の義務ではありませんが、不動産取引の慣習として一般的に行われます。精算方法は売買契約書に明記されるため、契約前に確認しましょう。
計算方法と税額の目安
(1) 評価額の算定方法
固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額を基に計算されます。評価額は市区町村が3年ごとに評価替えを実施し、直近は2024年度に行われました。
評価額の算定基準:
- 土地: 公示価格の約70%が目安
- 建物: 再建築価格から経年減価を考慮して算定
- マンション: 敷地の持分割合に応じて土地部分を按分
新築マンションの場合、建物の評価額は購入価格の50〜70%程度が目安です。ただし、設備や構造により変動するため、正確な評価額は固定資産税課税明細書で確認できます。
(2) 税率と計算式
固定資産税・都市計画税の計算式は以下の通りです。
計算式:
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（制限税率）
ただし、住宅用地の特例により、土地部分の評価額は以下のように軽減されます。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
マンションの場合、敷地面積を戸数で割った持分面積が基準となります。
(3) 税額の目安
新築マンション購入時の税額目安を試算してみましょう。
モデルケース:
- 物件価格: 5,000万円（土地2,000万円・建物3,000万円）
- 敷地持分: 30㎡（小規模住宅用地）
- 評価額: 土地1,400万円・建物2,100万円
初年度（新築特例適用中）:
土地:
固定資産税: 1,400万円 × 1/6 × 1.4% = 3.3万円
都市計画税: 1,400万円 × 1/3 × 0.3% = 1.4万円
建物:
固定資産税: 2,100万円 × 1.4% × 1/2 = 14.7万円（新築特例）
都市計画税: 2,100万円 × 0.3% = 6.3万円
合計: 約25.7万円
6年目以降（新築特例終了後）:
建物の固定資産税が2倍になり、合計は約40.4万円
新築特例の終了により税額が約1.6倍に増加するため、長期的な資金計画に組み込んでおくことが重要です。
軽減措置と特例
(1) 新築住宅の減額特例
新築マンションには、建物部分の固定資産税が一定期間1/2に軽減される特例があります。
適用要件:
- 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
- 併用住宅の場合、居住部分が1/2以上
軽減期間:
- 一般の新築マンション: 5年間
- 認定長期優良住宅: 7年間
国土交通省の資料によると、この特例は住宅取得を促進し、良質な住宅ストックの形成を目的としています。特例を受けるための申請は、多くの自治体で引渡し後に自動的に適用されますが、認定長期優良住宅の場合は別途申請が必要な場合があります。
(2) 小規模住宅用地の特例
200㎡以下の住宅用地には、小規模住宅用地の特例が適用され、税額が大幅に軽減されます。
軽減内容:
- 固定資産税: 評価額を1/6に軽減
- 都市計画税: 評価額を1/3に軽減
マンションの場合、敷地面積を戸数で割った持分面積が基準となります。例えば、敷地2,000㎡・50戸のマンションなら、1戸あたりの持分は40㎡となり、全戸が小規模住宅用地の特例を受けられます。
(3) その他の軽減措置
自治体によっては、以下のような独自の軽減措置を設けている場合があります。
- 耐震改修工事: 一定の耐震改修を行った場合、固定資産税を1/2に軽減（1年間）
- バリアフリー改修: 高齢者等のための改修工事で固定資産税を1/3に軽減（1年間）
- 省エネ改修: 省エネ改修工事で固定資産税を1/3に軽減（1年間）
これらの軽減措置は申請が必要なため、市区町村の税務課に問い合わせることをおすすめします。
納付方法と期限
(1) 納税通知書の見方
固定資産税・都市計画税の納税通知書は、毎年4月頃に市区町村から送付されます。通知書には以下の情報が記載されています。
主な記載内容:
- 課税標準額（土地・建物別）
- 税額（固定資産税・都市計画税）
- 納付期限（年4回）
- 軽減措置の適用状況
納税通知書と一緒に送付される固定資産税課税明細書には、評価額や軽減措置の内訳が詳しく記載されているため、確認しておきましょう。
(2) 納付時期と支払い方法
固定資産税・都市計画税は、年4回に分けて納付するのが一般的です。
標準的な納期:
- 第1期: 4月（または5月）
- 第2期: 7月
- 第3期: 12月
- 第4期: 2月（または3月）
一括納付も可能ですが、多くの自治体では早期納付による割引はありません。
主な支払い方法:
- 金融機関窓口・コンビニエンスストア
- 口座振替
- クレジットカード（手数料がかかる場合あり）
- スマホ決済（PayPay、LINE Payなど）
(3) クレジットカード・口座振替の利用
クレジットカード払いを選択する場合、決済手数料（税額の0.8〜1.0%程度）がかかることが多いため、ポイント還元率と比較して判断しましょう。
口座振替は手数料無料で、納付忘れを防げるため、長期的な納税には便利な方法です。申込みは市区町村の窓口や金融機関で行えます。
よくある疑問と注意点
(1) 評価替えと税額の変動
固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。直近の評価替えは2024年度に実施され、次回は2027年度の予定です。
評価替えの影響:
- 土地: 地価動向により増減
- 建物: 経年劣化により通常は減少
ただし、大規模修繕や増改築を行った場合、建物評価額が上がる可能性があります。
(2) 特例終了後の税額増加
新築マンションの減額特例は、一般住宅で5年間、認定長期優良住宅で7年間適用されます。特例終了後は建物の固定資産税が2倍になるため、6年目以降の税額増加を見込んだ資金計画が必要です。
対策:
- 特例終了時期を把握しておく
- 毎月の積立で税額増加に備える
- 長期的な収支計画を立てる
(3) 買い替え時の納税重複
買い替えで新築マンションを購入する場合、旧居の売却タイミングによっては、旧居と新居の固定資産税が重複して課税される期間があります。
例: 2025年3月に新築マンション購入・旧居売却の場合
- 2025年度分（1月1日時点）: 旧居のみ課税（売却時に日割り精算）
- 2026年度分（1月1日時点）: 新居のみ課税
旧居の売却が年をまたぐ場合、資金計画に余裕を持たせることが重要です。
専門家への相談タイミング
(1) 税理士への相談が必要なケース
以下のような場合は、税理士への相談をおすすめします。
- 買い替え特例や住宅ローン控除との併用を検討している
- 投資用マンションとして賃貸に出す予定がある
- 相続や贈与を伴うマンション購入
- 確定申告での住宅ローン控除申請
税理士への相談料は1時間1〜3万円程度が相場ですが、長期的な節税効果を考えると有益な投資となる場合があります。
(2) 不動産会社への相談内容
不動産会社には、以下のような実務的な相談が可能です。
- 固定資産税の概算額
- 引渡し時の日割り精算の方法
- 物件選びにおける税負担の比較
- 軽減措置の適用見込み
購入検討段階で税負担の目安を把握しておくことで、無理のない資金計画を立てられます。
(3) 市区町村への問い合わせ方法
固定資産税・都市計画税の詳細は、市区町村の税務課（資産税係）に直接問い合わせることができます。
問い合わせ内容の例:
- 軽減措置の適用要件
- 納税通知書の見方
- 評価額の算定根拠
- 独自の減免制度
評価額に疑問がある場合、固定資産税課税台帳の閲覧や、審査の申出（納税通知書受領後3か月以内）も可能です。
まとめ
買い替えで新築マンションを購入すると、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。新築住宅の減額特例により、一般住宅で5年間、認定長期優良住宅で7年間、建物の固定資産税が1/2に軽減されます。
引渡し時には売主と買主で日割り精算を行うのが一般的で、1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。買い替え時は旧居と新居の納税が重複する可能性があるため、資金計画に余裕を持たせましょう。
税額は固定資産税評価額を基に計算され、3年ごとの評価替えで見直されます。特例終了後は税額が増加するため、長期的な収支計画を立てておくことが重要です。
不明点があれば、不動産会社・税理士・市区町村の税務課に相談し、適切な情報を得ることをおすすめします。