離婚後の新築マンション購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
離婚後に新しい生活を始めるにあたり、新築マンションの購入を検討している方にとって、固定資産税・都市計画税は重要な検討事項です。
この記事では、離婚後に新築マンションを単独名義で購入する際の固定資産税・都市計画税について、軽減措置の適用や財産分与との違い、住宅ローン控除との併用まで、総合的に解説します。
この記事で分かること：
- 新築マンションの固定資産税・都市計画税の仕組みと税率
- 単独名義での購入時の納税義務と負担額の目安
- 新築マンション特有の軽減措置（5年間1/2減額）の適用条件
- 離婚による財産分与で不動産を取得した場合との税制の違い
- 住宅ローン控除との併用方法と離婚後の資金計画への組み込み方
離婚後の新築マンション購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
(1) 固定資産税の仕組みと税率（1.4%）
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。離婚後に新築マンションを新規購入した場合、購入翌年から納税義務が発生します。
標準税率は1.4%で、固定資産税評価額に対して課税されます。計算方法は以下の通りです：
固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%
固定資産税評価額は、市町村（東京23区は都）が3年ごとに見直しを行うため、購入時の試算と実際の税額にズレが生じる可能性があります。
(2) 都市計画税の仕組みと課税対象
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。市街化区域内の土地・建物が課税対象となります。
税率は上限0.3%で、各自治体の条例で決定されます。多くの自治体では上限の0.3%を採用していますが、一部自治体では低い税率を設定している場合もあります。
都市計画税額 = 固定資産税評価額 × 0.3%（上限）
離婚後に新築マンションを購入する際は、市街化区域内であれば固定資産税と都市計画税の両方が課税されることを念頭に置く必要があります。
(3) 納税義務者（1月1日時点の所有者）
納税義務者は、1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者です。
例えば、2025年3月に新築マンションを購入した場合、2025年1月1日時点ではまだ所有していないため、2025年分の固定資産税・都市計画税は課税されません。初めての納税は2026年度（2026年1月1日時点で所有）となります。
購入タイミングによっては初年度の固定資産税負担が発生しない場合があるため、離婚後の資金計画を立てる際には購入時期も考慮すると良いでしょう。
単独名義のメリットと固定資産税の関係
(1) 単独名義と共有名義の違い
離婚後に新築マンションを購入する場合、単独名義での購入が一般的です。単独名義と共有名義では、固定資産税の負担方法が異なります。
| 名義の種類 | 固定資産税の負担 | 納税通知書の送付先 |
|---|---|---|
| 単独名義 | 所有者が全額負担 | 所有者本人 |
| 共有名義 | 持分割合に応じて負担 | 代表者に送付（持分割合で按分） |
(2) 単独名義での納税義務
単独名義で購入した場合、1月1日時点の所有者である本人が全額の固定資産税・都市計画税を負担します。共有名義のように他の人と分担することはできません。
離婚後の新生活では、住宅ローンの返済に加えて固定資産税・都市計画税の全額を自己負担する必要があるため、資金計画を慎重に立てることが重要です。
(3) 離婚前の共有名義物件との比較
離婚前に配偶者と共同名義でマンションを所有していた場合、固定資産税は持分割合に応じて負担していました。しかし、離婚後に単独名義で新規購入すると、全額を自己負担することになります。
離婚前の共同名義物件を離婚後に単独名義に変更する場合、登録免許税（固定資産税評価額の2%）が発生します。固定資産税は翌年1月1日時点で単独名義になっていれば、全額が単独名義者の負担となります。
新築マンションの軽減措置と離婚後の適用
(1) 建物の5年間1/2軽減（床面積50㎡〜280㎡）
新築マンションには、固定資産税の軽減措置が設けられています。床面積50㎡〜280㎡の新築マンションについて、120㎡までの部分の固定資産税を5年間1/2に減額する制度です。
この軽減措置は令和8年（2026年）3月31日まで延長されており、離婚後に新規購入する場合でも適用されます。
軽減措置の適用例：
- 評価額2,000万円の新築マンション（床面積80㎡）
- 軽減なしの場合：2,000万円 × 1.4% = 28万円
- 軽減適用（5年間）：28万円 × 1/2 = 14万円
(2) 住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）
住宅用地については、以下の特例措置が適用されます：
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/6に軽減 | 評価額の1/3に軽減 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の1/3に軽減 | 評価額の2/3に軽減 |
離婚後の単身・少人数世帯でも、住宅用地として利用していれば小規模住宅用地の特例が適用されます。
(3) 離婚後でも適用される軽減措置
離婚後に新規購入した新築マンションでも、上記の軽減措置は問題なく適用されます。婚姻状況に関係なく、床面積や用途の要件を満たしていれば適用対象となります。
ただし、新築マンションの軽減措置は5年間のみです。離婚後の生活再建中に軽減期間が終了し、税負担が増加する可能性があるため、長期的な資金計画を立てる際には注意が必要です。
財産分与との税制の違い
(1) 財産分与で不動産を取得した場合の税金
離婚による財産分与で不動産を取得した場合、原則として贈与税は非課税です。ただし、登録免許税（固定資産税評価額の2%）が発生します。
財産分与で不動産を取得した場合の主な税金：
- 贈与税：原則非課税
- 登録免許税：固定資産税評価額の2%
- 不動産取得税：原則非課税
- 固定資産税・都市計画税：翌年から課税
(2) 新規購入時の税金（不動産取得税・登録免許税）
離婚後に新築マンションを新規購入する場合、以下の税金が発生します：
新規購入時の主な税金：
- 不動産取得税：課税（ただし軽減措置あり）
- 登録免許税：所有権移転登記で2%（軽減措置適用で0.3%の場合あり）
- 固定資産税・都市計画税：購入翌年から課税
財産分与と比較すると、新規購入では不動産取得税が発生する点が大きな違いです。
(3) 固定資産税の負担開始タイミング
財産分与でも新規購入でも、固定資産税の負担開始タイミングは同じです。1月1日時点で所有していれば、翌年から納税義務が発生します。
例：
- 2025年3月に財産分与で取得 → 2026年から課税
- 2025年3月に新規購入 → 2026年から課税
離婚後の住宅購入予算と税負担
(1) 新築マンションの固定資産税の目安（10〜30万円）
新築マンションの固定資産税は、立地や広さによって異なりますが、年間10〜30万円が一般的な目安です。マンション全体の年間平均は8〜10万円程度とされていますが、新築時は評価額が高いため、10〜30万円程度になることが多いです。
固定資産税の目安（新築マンション）：
- 都心部の新築マンション（3,000万円）：年間15〜25万円
- 郊外の新築マンション（2,000万円）：年間10〜18万円
(2) 軽減期間終了後の税額増加（築6年目以降15万円程度）
新築マンションの軽減措置（5年間1/2減額）が終了すると、固定資産税が2倍になります。離婚後の生活再建中に軽減期間が終了し、税負担が増加する可能性があります。
軽減期間終了後の税額例：
- 軽減期間中（1〜5年目）：年間10万円
- 軽減期間終了後（6年目以降）：年間15〜20万円
築6年目以降は15万円程度に増加することが多いため、資金計画を立てる際には軽減期間終了後の税額も考慮する必要があります。
(3) 資金計画への組み込み
離婚後の新生活では、住宅ローンの返済に加えて固定資産税・都市計画税を毎年負担する必要があります。月割りで計算すると、年間15万円の場合は月1.25万円の負担となります。
離婚後の住宅関連支出（例）：
- 住宅ローン返済：月8万円
- 固定資産税・都市計画税：月1.25万円（年間15万円）
- 管理費・修繕積立金：月2万円
- 合計：月11.25万円
資金計画を立てる際には、固定資産税を月割りで予算に組み込むことをお勧めします。
住宅ローン控除との併用
(1) 住宅ローン控除の基本（年末残高の0.7%）
住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度です。離婚後に新築マンションを購入した場合でも、要件を満たせば適用されます。
住宅ローン控除の主な要件：
- 床面積50㎡以上（新築の場合）
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 取得後6か月以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで居住している
(2) 固定資産税との関係
住宅ローン控除は所得税（控除しきれない場合は住民税からも一部控除）から控除されますが、固定資産税・都市計画税は別途納税する必要があります。
住宅ローン控除によって所得税が減額されても、固定資産税・都市計画税の納税義務はなくなりません。両者は別々の税金として取り扱われます。
(3) 離婚後の単身・少人数世帯での活用
離婚後の単身・少人数世帯でも、住宅ローン控除は活用できます。ただし、控除額は所得税額が上限となるため、離婚後に収入が減少した場合は控除しきれない可能性もあります。
住宅ローン控除を最大限活用しつつ、固定資産税・都市計画税の負担も含めた資金計画を立てることが、離婚後の住宅購入を成功させるポイントです。
まとめ
離婚後に新築マンションを単独名義で購入する場合、固定資産税・都市計画税は全額自己負担となりますが、新築マンション特有の軽減措置（5年間1/2減額）や住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）が適用されます。
財産分与で不動産を取得した場合と比較すると、新規購入では不動産取得税が発生する点が異なりますが、固定資産税の負担開始タイミングは同じです。
離婚後の新生活では、住宅ローンの返済に加えて固定資産税・都市計画税を毎年負担する必要があるため、長期的な資金計画を立てる際には軽減期間終了後の税額増加も考慮することが重要です。
よくある質問
Q1: 離婚後に新築マンションを単独名義で購入した場合、固定資産税はどうなりますか？
単独名義の場合、1月1日時点の所有者である本人が全額の固定資産税・都市計画税を負担します。共有名義の場合は持分割合に応じて負担しますが、単独名義では全額自己負担となります。ただし、新築マンションの軽減措置（5年間1/2減額）は適用されます。
Q2: 離婚による財産分与で不動産を取得した場合と新規購入では税金が違いますか？
財産分与で取得した場合、原則として贈与税は非課税ですが、登録免許税（固定資産税評価額の2%）が発生します。新規購入の場合、不動産取得税・登録免許税（軽減措置で0.3%の場合あり）が発生します。固定資産税は翌年からどちらも同様に課税されます。
Q3: 離婚後の新生活で新築マンション購入を検討中ですが、固定資産税はいくらくらいですか？
新築マンションの固定資産税は年間10〜30万円が目安です。軽減措置（5年間1/2減額）適用中は低く抑えられますが、離婚後の生活再建中に軽減期間が終了し、築6年目以降は15万円程度に増加する可能性があります。予算計画に組み込むことが重要です。
Q4: 離婚前に共同名義で購入したマンションを離婚後に単独名義に変更した場合、固定資産税はどうなりますか？
離婚による財産分与で名義変更した場合、登録免許税（固定資産税評価額の2%）が発生します。固定資産税は翌年1月1日時点で単独名義になっていれば、全額が単独名義者の負担となります。新築マンションの軽減措置（5年間1/2減額）は名義変更後も継続適用されます。