住み替え購入新築戸建ての固定資産税の基本
住み替えで新築戸建てを購入する際、旧居と新居の両方に固定資産税が課税されるのではないかと不安を感じる方も多いでしょう。この記事では、住み替え購入時の固定資産税・都市計画税の仕組みから、二重負担を避けるタイミング戦略、軽減措置の活用方法まで、実務的に解説します。
この記事のポイント
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される
- 新築戸建ては3年間の軽減措置で固定資産税が半額になる
- 住宅用地の特例により土地部分の税額は評価額の1/6に軽減
- 旧居の売却タイミング次第で二重負担を避けられる
- 軽減期間終了後は建物部分の税額が約2倍になる
(1) 固定資産税の仕組みと税率
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。総務省の公式情報によると、標準税率は1.4%で、課税標準額に税率を乗じて計算されます。
住み替えの場合、旧居と新居の両方を同時に所有している期間があると、一時的に両方に課税される可能性があります。ただし、1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、売却・購入のタイミングを調整することで二重負担を避けることができます。
(2) 固定資産税評価額と課税標準額の違い
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに評価替えを行う土地・建物の価格です。一方、課税標準額は、この評価額に特例措置（住宅用地1/6など）を適用した後の金額で、実際の税額計算の基礎となります。
新築戸建ての場合、建物の評価額は購入価格の60%程度、土地は市場価格の70%程度が目安とされていますが、自治体による評価額の地域差があるため、購入前に確認することが重要です。
(3) 納税時期と納付方法
固定資産税の納税通知書は毎年4〜6月頃に届き、年4回に分けて納付または一括納付が可能です。口座振替・クレジットカード払いなど複数の納付方法があります。
住み替えの場合、新居の購入後、最初の納税通知書は購入翌年の4〜6月頃に届きます。住宅ローンの返済に加えて固定資産税の負担も考慮した資金計画が必要です。
新築戸建ての固定資産税軽減措置を活用する
新築戸建てには3年間の固定資産税軽減措置が設けられており、この期間中は建物部分の税額が大幅に軽減されます。
(1) 3年間の軽減措置の内容と要件
総務省の公式情報によると、新築戸建ての軽減措置は以下の要件を満たす必要があります。
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上280㎡以下 |
| 軽減期間 | 3年間（一般の戸建て） |
| 軽減率 | 120㎡相当分まで税額1/2 |
床面積が280㎡を超える場合は新築軽減措置の対象外となるため、住み替え先の物件選定時に確認が必要です。
(2) 長期優良住宅なら5年間の軽減
国土交通省の公式情報によると、長期優良住宅認定を受けた新築戸建ての場合、固定資産税の軽減期間が5年間に延長されます。
長期優良住宅は、耐震性・省エネ性・維持管理の容易性などの基準を満たした住宅で、認定を受けることで税制優遇を受けられます。住み替えで新築戸建てを購入する際は、長期優良住宅も検討する価値があります。
(3) 軽減期間終了後の税額変化
新築戸建ての軽減措置が終了すると、建物部分の税額が約2倍になります。具体的には120㎡相当分の軽減がなくなるため、評価額や自治体により異なりますが、年間数万円から十数万円の増加が一般的です。
住み替え後の長期的な資金計画を立てる際は、軽減期間終了後の税額増加も考慮することが重要です。
住宅用地の課税標準特例で土地の税負担を軽減
新築戸建てを購入する際、土地部分にも軽減措置が適用され、税負担が大幅に軽減されます。
(1) 小規模住宅用地（200㎡以下）は評価額の1/6
総務省の公式情報によると、200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/6に軽減されます。都市計画税は評価額の1/3に軽減されます。
例えば、評価額3,000万円の土地（200㎡以下）の場合：
- 固定資産税：3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
- 都市計画税：3,000万円 × 1/3 × 0.3% = 3万円
- 合計：10万円
この軽減措置は建物の新築・中古を問わず適用され、住宅用地である限り継続します。
(2) 一般住宅用地（200㎡超）は評価額の1/3
200㎡を超える住宅用地部分（一般住宅用地）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/3に軽減されます。都市計画税は評価額の2/3に軽減されます。
住み替えで広い土地の戸建てを購入する場合、200㎡を超える部分は軽減率が下がるため、税負担が大きくなる点に注意が必要です。
(3) 土地と建物の評価方法
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに評価替えを行います。土地は地価公示価格や不動産取引価格を基準に、建物は再建築価格を基準に評価されます。
評価額は地域や物件により異なるため、住み替え先の自治体で評価基準を確認することが重要です。
都市計画税の仕組みと軽減措置
都市計画税は固定資産税と合わせて納付する税金で、都市計画区域内の不動産に課税されます。
(1) 都市計画税の課税対象と税率
総務省の公式情報によると、都市計画税は都市計画区域内の土地・建物に課税され、税率は上限0.3%です。実際の税率は自治体の条例により決定されます。
0.3%未満の税率を設定している自治体もあるため、住み替え先の自治体の税率を事前に確認することが重要です。
(2) 住宅用地の軽減措置（1/3または2/3）
都市計画税にも住宅用地の軽減措置があります。
| 土地の種類 | 軽減率 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の2/3 |
この軽減措置は建物の新築・中古を問わず適用され、住宅用地である限り継続します。
(3) 固定資産税との合算納付
固定資産税と都市計画税は、同じ納税通知書で合算して納付します。納期は年4回に分けて納付または一括納付が可能です。
住み替えの場合、旧居と新居の両方を同時に所有している期間があると、両方の固定資産税・都市計画税を納付する必要があるため、資金計画に余裕を持つことが重要です。
旧居と新居の二重負担を避けるタイミング戦略
住み替えで最も注意すべきは、旧居と新居の両方に固定資産税が課税される二重負担です。
(1) 売却と購入のタイミング調整
固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されます。旧居を12月31日までに売却すれば、翌年からは課税されません。
二重負担を避けるタイミング例：
- 2025年10月：旧居売却、新居購入
- 2026年1月1日：新居のみ所有
- 2026年4〜6月：新居の固定資産税通知書が届く
この場合、旧居の固定資産税は2025年度まで課税され、2026年度からは新居のみ課税されます。
(2) 1月1日の所有者が納税義務者
固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、売却・購入のタイミングを1月1日前後で調整することで、二重負担を避けられます。
ただし、不動産取引では売買契約から引渡しまで1〜2ヶ月かかることが多いため、余裕を持ったスケジュールが必要です。
(3) 住宅ローン控除との関係
国税庁の公式情報によると、新築戸建てなら床面積50㎡以上等の要件を満たせば住宅ローン控除が適用可能で、最大13年間の控除を受けられます。
住宅ローン控除は所得税・住民税から控除されますが、固定資産税は別途課税されます。両方の税制を活用して負担軽減を図ることが重要です。
購入後の税負担シミュレーションと注意点
新築戸建ての税負担を具体的にシミュレーションし、住み替え後の資金計画を立てましょう。
(1) 購入1年目〜3年目の税額
新築戸建ての場合、軽減措置適用中（1〜3年目）は建物部分が半額になります。
シミュレーション例（購入価格3,500万円、土地2,000万円・建物1,500万円の場合）
- 土地評価額：2,000万円 × 70% = 1,400万円
- 建物評価額：1,500万円 × 60% = 900万円
- 土地の固定資産税：1,400万円 × 1/6 × 1.4% = 3.3万円
- 建物の固定資産税（軽減後）：900万円 × 1/2 × 1.4% = 6.3万円
- 都市計画税（土地）：1,400万円 × 1/3 × 0.3% = 1.4万円
- 都市計画税（建物）：900万円 × 0.3% = 2.7万円
- 合計：約13.7万円
(2) 4年目以降の税額増加
軽減措置終了後（4年目以降）は、建物の固定資産税が約2倍になります。
- 建物の固定資産税（軽減なし）：900万円 × 1.4% = 12.6万円
- その他は同じ
- 合計：約20万円
3年目から4年目にかけて年間約6〜7万円の増加が見込まれます。住み替え後の長期的な資金計画では、この増加も考慮する必要があります。
(3) 生活コストとしての位置づけ
固定資産税・都市計画税は、住宅ローンの返済と並ぶ重要な生活コストです。住み替えで新築戸建てを購入する際は、以下のコストを総合的に考慮した資金計画が必要です。
- 住宅ローン返済：月10〜15万円程度
- 固定資産税・都市計画税：年間10〜20万円程度
- 修繕費・管理費：年間5〜10万円程度
- 光熱費・通信費：月2〜3万円程度
まとめ
住み替えで新築戸建てを購入する際は、固定資産税・都市計画税の仕組みを理解し、二重負担を避けるタイミング戦略を立てることが重要です。
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される
- 新築戸建ては3年間の軽減措置で建物部分の固定資産税が半額
- 住宅用地の特例により土地部分は評価額の1/6に軽減
- 旧居の売却タイミング次第で二重負担を避けられる
- 軽減期間終了後は年間6〜7万円程度の増加を見込む
長期的な資金計画を立て、軽減期間終了後の税額増加も考慮した上で、無理のない住み替えを検討しましょう。税務上の詳細な判断が必要な場合は、税理士への相談をお勧めします。