投資用新築戸建ての固定資産税、売却前に知るべきこと
投資用新築戸建ての売却を検討する際、固定資産税・都市計画税の扱いは意外と複雑です。売却年度は誰が納税義務を負うのか、経費計上できるのか、新築減額期間中の売却メリットは何か――こうした疑問は多くの投資家が抱えています。
本記事では、投資用新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税について、納税義務者の原則、清算実務、確定申告での経費処理、住宅用地特例の扱いまで、実務上重要な細則を含めて解説します。
この記事でわかること：
- 固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者。売却時は引渡し日で日割り清算する
- 新築住宅の減額措置（3年間1/2）は投資用でも適用され、買主にも引き継がれる
- 投資用物件の固定資産税は不動産所得の必要経費として計上できる
- 賃貸中の売却なら住宅用地特例（1/6）が継続適用される
- 売却年度の確定申告では日割り清算金を譲渡収入に含める必要がある
1. 投資用新築戸建て売却時の固定資産税・都市計画税の基礎
(1) 固定資産税の仕組みと標準税率1.4%
固定資産税は、土地・建物の所有者に毎年課される市町村税です。総務省によれば、**課税標準額×税率（標準1.4%）**で計算されます。課税標準額は、市町村が3年ごとに決定する固定資産評価額に各種軽減措置を適用した金額です。
評価額は公示価格の約7割が目安とされ、新築戸建ての場合、建築コストや周辺相場を参考に初年度の評価が決まります。投資用であっても居住用であっても、評価方法は同じです。
(2) 都市計画税の目的と税率上限0.3%
都市計画税は市街化区域内の土地・建物に課される目的税で、道路・公園整備などの財源となります。税率は自治体条例で決定され、法定上限は0.3%です。固定資産税と合わせて納税通知書が届きます。
投資用新築戸建ての年間税額イメージ（評価額3,000万円、東京都の場合）：
- 固定資産税：3,000万円×1.4%＝42万円（新築減額前）
- 都市計画税：3,000万円×0.3%＝9万円
- 合計：約51万円（新築減額適用前）
(3) 新築戸建ての固定資産税評価
新築戸建ての評価額は、建築後最初の1月1日時点で確定します。投資用の場合、建築コスト、周辺相場、構造（木造・鉄骨など）を総合的に勘案して市町村が決定します。評価は3年ごとに見直され、次回は2027年です。
長期保有する場合、経年劣化で建物の評価額は下がる傾向にありますが、土地は地価動向に左右されます。
2. 新築住宅の減額措置と投資用物件
(1) 新築戸建ての減額（3年間1/2）
国土交通省によれば、新築住宅は固定資産税が3年間1/2に減額されます。床面積50㎡以上280㎡以下の戸建て住宅が対象で、投資用・居住用を問いません。
減額適用例（評価額3,000万円、東京都）：
- 1～3年目：固定資産税21万円（半額）＋都市計画税9万円＝30万円
- 4年目以降：固定資産税42万円＋都市計画税9万円＝51万円
減額は建物部分のみで、土地の固定資産税には適用されません。
(2) 投資用でも減額適用される
新築減額措置は「住宅」であることが要件で、投資用・自己居住用の区別はありません。賃貸用の新築戸建てであっても、床面積などの要件を満たせば3年間の減額が適用されます。
ただし、事務所や店舗として利用する場合は「住宅」に該当せず、減額対象外です。
(3) 減額期間中の売却メリット
減額期間中の売却は買主にとって魅力的です。減額期間は買主に引き継がれるため、残存期間が長いほど買主の初期負担が軽くなります。
投資用物件の場合、減額により利回りが向上するため、売却活動でアピールポイントになります。逆に、減額期間終了直後は税負担が急増するため、売却しにくくなる可能性があります。
3. 投資用新築戸建ての固定資産税と経費計上
(1) 不動産所得の必要経費として計上
国税庁によれば、投資用不動産の固定資産税は不動産所得の必要経費として確定申告で控除できます。毎年4～6月に届く納税通知書の金額を、その年の経費として計上します。
経費計上の具体例：
- 固定資産税21万円＋都市計画税9万円＝30万円
- この30万円を不動産所得の必要経費として確定申告書に記載
経費計上により課税所得が減り、所得税・住民税が軽減されます。
(2) 売却年度の経費処理
売却年度の固定資産税は、売却日までの期間は経費計上可能です。後述する日割り清算で買主から受け取った分は、譲渡収入に含める必要があります。
例えば、7月1日に引渡しした場合：
- 1月1日～6月30日分（181日分）：売主が経費計上
- 7月1日～12月31日分（184日分）：買主負担分は譲渡収入
(3) 確定申告での注意点
売却年度の確定申告では、以下の2点に注意してください：
- 不動産所得の計算：売却日までの固定資産税を必要経費に計上
- 譲渡所得の計算：買主から受け取った清算金を譲渡収入に含める
清算金を譲渡収入に含め忘れると、申告漏れとなる可能性があります。
4. 売却時の固定資産税清算実務
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税の納税義務者は、1月1日時点の登記簿上の所有者です（東京都主税局）。年の途中で売却しても、納税通知書は売主に届き、売主が年度全額を納税する義務を負います。
この原則は地方税法で定められており、売買契約で変更することはできません。
(2) 引渡し日での日割り清算
実務上は、引渡し日を基準に固定資産税を日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払います。清算の起算日は1月1日または4月1日が一般的で、契約書に明記します。
日割り清算の例（年税額30万円、7月1日引渡し、起算日1月1日）：
- 1月1日～6月30日（181日）：売主負担＝30万円×181/365＝約14.9万円
- 7月1日～12月31日（184日）：買主負担＝30万円×184/365＝約15.1万円
買主は売主に15.1万円を支払い、売主は30万円全額を自治体に納税します。
(3) 清算金は譲渡対価の一部
国税庁によれば、買主から受け取った固定資産税清算金は譲渡対価の一部として扱います。譲渡所得の計算では、売却価格に清算金を加えた金額が収入金額となります。
譲渡所得の計算例：
- 売却価格：3,000万円
- 固定資産税清算金：15.1万円
- 譲渡収入：3,015.1万円
5. 賃貸中新築戸建て売却と住宅用地特例
(1) 賃貸住宅の住宅用地特例（200㎡以下1/6）
総務省によれば、200㎡以下の住宅用地は課税標準を1/6に軽減する特例があります。投資用でも賃貸住宅として使用中であれば適用されます。
住宅用地特例の効果（土地評価額2,000万円）：
- 特例なし：2,000万円×1.4%＝28万円
- 特例あり：2,000万円×1/6×1.4%＝4.7万円
200㎡超の部分は1/3軽減となります。
(2) 空室期間による特例喪失リスク
住宅用地特例は、1月1日時点で「住宅の敷地」であることが要件です。賃貸用でも入居者がいれば問題ありませんが、長期空室の場合は特例が適用されないリスクがあります。
自治体により判断が異なりますが、売却前に長期間空室状態が続くと、翌年度から特例が外れる可能性があります。
(3) 入居者付きでの売却メリット
入居者付き（オーナーチェンジ）での売却は、買主にとって以下のメリットがあります：
- 購入直後から家賃収入が得られる
- 住宅用地特例が継続適用され、固定資産税負担が軽い
このため、入居者付き物件は空室物件より売却しやすく、価格も高めに設定できる傾向があります。
6. 売却年度の確定申告と固定資産税
売却年度の確定申告では、以下の2つの申告を行います：
1. 不動産所得の申告（売却日まで賃貸していた場合）
- 家賃収入から必要経費（固定資産税、管理費、減価償却費など）を差し引いた所得を申告
- 固定資産税は売却日までの日割り分を経費計上
2. 譲渡所得の申告
- 売却価格＋固定資産税清算金＝譲渡収入
- 取得費＋譲渡費用を差し引いた譲渡所得に課税
- 所有期間が5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63%）
所有期間の判定日は売却年の1月1日です。2020年7月に取得した物件を2025年7月に売却した場合、2025年1月1日時点で4年7ヶ月のため短期譲渡となります。
まとめ
投資用新築戸建ての売却時には、固定資産税・都市計画税の清算と確定申告処理が重要です。1月1日時点の所有者が納税義務者であり、引渡し日で日割り清算するのが実務の原則です。新築減額期間中の売却は買主にメリットがあり、賃貸中なら住宅用地特例も継続適用されます。
売却年度の確定申告では、売却日までの固定資産税を不動産所得の必要経費とし、買主から受け取った清算金を譲渡収入に含める処理が必要です。所有期間の判定日など実務上の細則を押さえ、適切に処理しましょう。
FAQ
Q1. 投資用新築戸建て売却時の固定資産税は誰が払いますか？
1月1日時点の所有者が納税義務者です。売却年度は売主が年度全額を納税し、引渡し日で日割り清算します。買主が残日数分を売主に支払い、清算金は譲渡対価の一部として扱います。
Q2. 投資用新築戸建て売却年度の固定資産税は経費として計上できますか？
売却日までの期間は不動産所得の必要経費として計上可能です。日割り清算で受け取った買主負担分は譲渡収入に含めます。売却後は経費計上できません。確定申告で適切に処理してください。
Q3. 投資用新築戸建ての減額期間中に売却するメリットは？
新築住宅の減額措置（3年間1/2）は買主にも魅力です。減額期間中の売却は買主の負担が軽く、売却しやすくなります。減額期間は買主に引き継がれるため、投資利回り向上のアピールポイントになります。
Q4. 賃貸中の新築戸建てを売却する場合、住宅用地特例はどうなりますか？
賃貸住宅として使用中なら売却年度も住宅用地特例（1/6）が適用継続されます。ただし売却前に空室期間が長期化すると特例喪失リスクがあります。入居者付きでの売却が税負担軽減の鍵です。